정부발 전세 종말론에 해외 연기금, 1조 임대주택 싹쓸이

[땅집고] 글로벌 연기금과 기관투자자들이 한국 임대주택 시장에 대한 투자 규모를 빠르게 늘리고 있다. 국민연금이 국내 임대주택 투자 확대를 검토하는 가운데 싱가포르투자청(GIC), 캐나다연금투자위원회(CPPIB)에 이어 네덜란드 연기금까지 한국 시장에 대규모 자금을 투입하면서 국내 임대주택 시장이 새로운 투자처로 부상하는 모습이다.

지난 6월, 투자업계에 따르면 네덜란드연금자산운용(APG)와 네덜란드 산하 부동산 투자회사인 ‘바우인베스트(Bouwinvest)’는 최근 미국계 부동산 자산운용사 ‘티쉬먼 스파이어(Tishman Speyer)’와 함께 3억달러 규모의 ‘코리아 리빙 벤처’를 결성했다. 출자 규모는 APG가 2억달러, 바우인베스트가 1억달러다. 이들은 조성한 자본금을 기반으로 금융 조달을 더해 서울·인천·경기 등 수도권을 중심으로 총 1조원 규모의 임대주택 자산에 투자할 계획이다.

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◇ 투자자들이 주목하는 한국 시장

글로벌 투자자들이 한국 임대주택 시장에 관심을 보이는 배경에는 국내 시장의 변화가 자리한다. 과거 한국 주택시장은 전세 중심 구조로 인해 기관투자자가 안정적인 임대수익을 확보하기 어려웠다. 그러나 최근 금리 상승과 전세사기 여파 등으로 인한 월세 선호 현상이 확산하면서 국내 시장에서 임대주택 수요는 꾸준히 늘고 있다.

여기에 1~2인 가구 증가와 외국인 유학생 및 근로자 확대도 임대주택 수요를 끌어올리고 있다. 특히 서울과 수도권 핵심 지역에서는 양질의 임대주택 공급이 부족해 장기적으로 임대료 상승 가능성이 높다는 점도 투자 매력으로 꼽힌다.

현재 민간이 공급하는 장기 임대주택은 10만 가구에도 미치지 못하는 게 현실이다. 특히 수도권 외곽과 지방 도시는 공공과 민간을 막론하고 임대 재고 자체가 부족하다. 이에 정부는 공공임대 확대 정책을 추진 중이지만, 수요와 공급 간 괴리는 쉽게 해소되지 않고 있다.

이러한 시장 반응에 해외 투자자들은 높은 수익률 기대감을 바탕으로 한국 임대주택 시장을 선점하려는 움직임을 보이고 있다. 이와 동시에 업계에서는 국민연금의 행보에 주목하고 있다. 국민연금은 국내 임대주택을 새로운 대체투자 자산군으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

다만, 규제 리스크는 여전히 변수다. 지난해 정부가 주택시장 안정을 위해 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하고 일부 세제 혜택을 축소하면서 기관형 임대주택 시장의 성장 속도가 둔화된 것 아니냐는 이야기도 나온다. 그럼에도 시장에서는 국민연금이 투자에 나설 경우 제도 개선 논의가 더욱 활발해질 것으로 내다본다. 국민연금이 시장에 참여하면 임대주택이 오피스, 물류센터와 함께 주요 투자 자산군으로 자리 잡을 수 있다는 기대에서다.

◇ 티쉬먼 스파이어, 중국 대신 한국 선택

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글로벌 기관투자가들의 한국 임대주택 시장 진출도 잇따르고 있다. 세계 3대 연기금 가운데 하나인 네덜란드 연금자산운용(APG)은 국내 민간 임대주택 시장 투자에 나섰고, 글로벌 투자은행(IB) 모건스탠리는 SK디앤디와 손잡고 서울 금천구 임대주택에 투자했다. 미국 사모펀드 KKR도 홍콩계 코리빙 기업 위브리빙과 합작법인을 설립해 국내 임대주택 시장에 투자하고 있다.

특히 ‘티쉬먼 스파이어’가 중국을 제외한 아시아 국가를 대상으로 현지 투자자를 모집해 펀드를 조성한 것은 한국이 처음이다. 지난 6월 티쉬먼 스파이어 관계자는 “서울과 경기도, 이천 등 수도권 주요 교통 거점을 중심으로 산업단지와 대학 캠퍼스 접근성이 뛰어난 다가구주택과 임대주택 등에 투자할 계획”이라고 밝혔다.

이어 자산운용업계 관계자는 “해외 대형 연기금이 잇따라 국내 임대주택에 투자하는 것은 한국 시장이 수도권 주택 수요가 견조한 데다 임대주택 시장이 아직 기관화 초기 단계여서 성장 여력이 크다는 의미로 해석할 수 있다”라며 “국민연금까지 투자에 본격적으로 나설 경우 국내 임대주택 시장의 기관화가 한층 빨라질 가능성이 크다”고 내다봤다. /kso@chosun.com