입력 : 2026.08.05 06:00
[땅집고] 정부의 종합부동산세 개편안이 시행되고 공시가격과 공정시장가액비율까지 오르면 서울 초고가 주택의 보유세가 현재보다 수배 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다. 특히 고령자·장기보유자에게 적용하던 세액공제를 실거주 중심으로 바꾸고 공제액에 600만원 한도를 두면, 시세 60억원 이상 주택부터 세 부담 증가 폭이 두드러질 것으로 예상됐다.
이번 분석은 1가구 1주택자가 장기간 보유·거주해 현재 최대 80%의 종부세 세액공제를 받는 경우를 기준으로 했다. 미래 세액에는 주택 가격 상승과 공시가격 반영률 확대, 공정시장가액비율 인상, 세액공제 한도 600만원 적용 등을 함께 반영했다. 실제 세액은 시행 시점의 공시가격과 소유자 연령·거주기간 등에 따라 달라질 수 있다.
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◇원베일리 종부세 223만원→2720만원
서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 전용 84㎡의 현재 시세를 60억원, 공시가격을 시세의 70%로 가정하면 산출 종부세는 약 1116만원에 달하는 것으로 추정된다. 현행 최대 80% 세액공제를 적용하면 실제 납부액은 약 223만원으로 줄어든다.
하지만 주택 가격이 72억원으로 오르고 공시가격 반영률이 75%, 공정시장가액비율이 70%로 높아지는 동시에 세액공제 한도가 600만원으로 제한되면 종부세는 약 2720만원으로 늘어나는 것으로 계산됐다. 현재 실납부액과 비교하면 12배가 넘는 수준이다.
서울 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 전용 84㎡도 현재 40억원에서 향후 48억원으로 오르는 시나리오를 적용하면 종부세 실납부액이 약 55만원에서 280만원으로 증가한다. 세 부담이 약 5배로 늘어나는 셈이다.
반면 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡처럼 현재 시세가 25억원 안팎인 주택은 변화 폭이 상대적으로 작았다. 현재는 종부세가 없고, 시세가 30억원까지 오른 뒤 공정시장가액비율이 상승하더라도 세액공제를 적용한 종부세는 연간 수십만원 수준으로 추산됐다.
◇100억원 주택 종부세 1억원 넘을 수도
시세 100억원을 넘는 주택은 종부세 부담이 연간 억원 단위로 커질 가능성이 있다.
서울 강남권 재건축 단지인 ‘디에이치클래스트’ 전용 171㎡의 시세를 입주 이후 100억원, 향후 120억원으로 가정한 시뮬레이션에서는 종부세 산출액이 약 3400만원에서 1억760만원으로 대폭 늘었다. 세액공제를 최대 80% 적용한 현재 조건에서는 680만원이지만, 공제액을 최대 600만원으로 제한하면 실제 납부액은 1억160만원에 이르는 것으로 계산됐다.
서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 244㎡도 시세가 150억원에서 180억원으로 오르는 경우 종부세가 약 6600만원에서 2억3260만원으로 늘어날 것으로 추산됐다. 공제액을 600만원으로 제한하면 납부액은 약 2억2660만원이다.
다만 디에이치클래스트와 나인원한남 사례에서 현재 최대 80% 공제를 적용한 세액은 장기간 실제 거주한 상황을 가정한 수치다. 신규 입주자나 보유·거주기간이 짧은 소유자는 현재도 최대 공제를 받을 수 없어 실제 세 부담이 더 클 수 있다.
◇세 부담 커져도 매물 쏟아질지는 미지수
종부세 부담 증가는 시세 50억~60억원을 넘는 초고가 주택부터 본격화할 가능성이 크다. 반포의 신축 전용 84㎡와 강남권 대형 아파트, 한남·성수 일대 고급 재개발 주택 등이 직접적인 영향을 받을 수 있다.
다만 보유세가 크게 늘더라도 초고가 주택 매물이 단기간에 대거 시장에 나올지는 미지수다. 초고가 주택 보유자는 일반적인 1주택자보다 자산과 소득 여력이 크고, 서울 핵심지 주택의 희소성과 가격 상승 기대도 여전히 높기 때문이다. 세 부담이 커지더라도 매도보다는 계속 보유하거나 실거주로 전환할 가능성이 있다는 것이다.
오히려 초고가 주택 시장의 진입 장벽이 더 높아질 수 있다는 분석도 나온다. 주택 매입가격뿐 아니라 매년 수천만원에서 수억원대의 보유세를 감당할 수 있는 현금흐름이 중요해지기 때문이다. 시세 100억원 이상 주택은 자산 규모뿐 아니라 지속적인 고소득을 갖춘 계층 중심으로 시장이 재편될 가능성이 있다.
임대시장에 미칠 영향도 변수다. 집주인이 늘어난 세 부담의 일부를 보증금이나 월세에 반영하려 할 수 있지만, 세금이 그대로 임차인에게 전가된다고 단정하기는 어렵다. 임대료는 주변 시세와 임차 수요, 전월세전환율 등에 따라 결정되기 때문이다.
결국 이번 세제 개편의 핵심은 1주택 여부보다 주택 가격과 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 데 있다. 중고가 1주택자의 변화는 제한적이지만, 시세 60억원 이상 초고가 주택은 공시가격과 공정시장가액비율 상승, 세액공제 축소가 겹치면 보유세가 수배에서 수십배까지 늘어날 수 있다. 초고가 주택이 자산 가격뿐 아니라 연간 보유비용까지 감당할 수 있는 사람만 진입할 수 있는 시장으로 굳어질 가능성이 커졌다는 분석이다. /mjbae@chosun.com