'덜 똘똘한 한 채'가 대세, 세금 피한 한강벨트 15~30억으로 몰린다

[땅집고] 정부의 종합부동산세 개편과 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 한도 신설 등 세제 개편의 여파로 주택 시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 강남권 초고가 아파트를 타깃으로 한 세금 부담이 가중되면서, 세 부담이 적고 양도세 영향도 비껴간 시세 15억~30억원대 이른바 ‘한강벨트’ 등 2급지 아파트가 풍선 효과를 누릴 것이란 전망이 나온다.

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◇30억 이하 ‘마용성’ 실거주자는 오히려 종부세 줄어

3일 정부의 세제개편안에 따른 시뮬레이션 결과, 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 한강벨트 일대 주택은 실거주 1주택자의 경우 오히려 종부세 부담이 줄어드는 것으로 확인됐다. 시가 30억원(공시가격 약 20억원) 아래인 경우 올해 91만원인 종부세가 76만원으로 감소한다. 서울 마포구 래미안 푸르지오(공시가 약 17억5200만원), 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕(공시가 약 13억7000만원) 등이 대표적이다.

정부가 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액을 기존 12억원에서 14억원으로 높이면서 과세표준이 낮아졌기 때문이다. 시가 기준 약 20억원까지는 종부세가 아예 면제되며, 시가 30억원 안팎의 실거주 1주택자 역시 종부세가 소폭 감소한다. 정부도 실거주용 1주택자의 경우 시가 20억~30억원 구간은 세액이 오히려 줄고, 30억~40억원 구간은 세액 변동이 크지 않다고 설명했다.

서울 마포·용산·성동구(마·용·성) 등 한강벨트 주요 아파트 상당수가 이 가격대에 형성되어 있어, 40억원 이상 초고가 주택에 집중된 세금 타깃을 비껴갔다는 분석이다. 시장 일각에서는 세 부담이 거의 없는 15억~30억원대 아파트로 실거주 수요가 대거 몰릴 것으로 보고 있다.

강남권 초고가 아파트 대신 한강벨트 경기 남부 주요 인기 지역이 현실적인 대안으로 거론된다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “세금 압박에서 벗어난 마용성을 비롯해 강동구, 광진구, 동작구 등 이른바 15억 이상 중상급지 지역, 경기권에서는 판교와 분당, 광교 등이 주목받을 것이다”고 했다.

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◇양도세 공제 한도 신설…양도차익 큰 강남권 ‘매물 잠김’ 가능성

양도소득세 장특공제 한도를 10억 원으로 제한하는 개편안도 시장 변수로 떠올랐다. 향후 3년간 점진적으로 공제 한도가 10억원으로 낮아지면 양도차익이 수십억 원에 달하는 ‘똘똘한 한 채’ 소유자들의 양도세 부담이 크게 늘어난다.

이 때문에 강남권 초고가 주택 소유자들은 양도세 부담으로 인해 매물을 거두어들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 가능성이 높다. 반면 양도차익이 상대적으로 작은 30억 원 이내 아파트는 장특공제 한도 신설에 따른 영향이 미미하다.

전문가들은 시장의 관심이 ‘덜 똘똘한 한 채’로 옮겨갈 것으로 보고 있다. 시장에 던져진 정부의 신호가 사실상 “초고가 주택 대신 덜 똘똘한 한 채를 사라는 것”이라는 해석이다. 더욱이 이번 개편안에 전월세 시장 안정을 위한 대책이 빠져 있어 시세 20억원 이하 실거주 주택으로의 이동은 더욱 가속화될 것으로 보인다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "강남권에서 보유세 부담을 느껴 집을 팔려는 사람들은 세 부담이 덜한 시가 20억~30억 원대 주택으로 이동할 가능성이 높다"며 "실거주 목적의 신혼부부나 1주택자들 역시 종부세 부담이 사실상 없는 시가 20억 원 안팎의 아파트로 대거 몰릴 것으로 예상된다"고 말했다. /hongg@chosun.com