'강남 고령 1주택자' 내쫓는 세제개편안…"소득 없는 사람 집팔고 나가라"

[땅집고] 정부가 고령의 고가 1주택 보유자들을 정조준한 세제 개편안을 발표함에 따라 내년까지 강남권에서 고가 1주택을 보유한 고령자의 매물이 대거 출현할 가능성이 커졌다. 하지만 대출 규제 탓에 수요자들의 진입이 제한된 것은 여전하기 때문에 강남권 주택 소유가 고령 은퇴계층에서 현금 부자들로 전환될 것이란 전망도 나온다.

정부는 3일 양도소득세의 보유 공제를 거주 공제로 전환·공제 한도를 신설(27년 20억·28년10억원)하고, 종합부동산세(주택분)의 공정시장가액비율·기본공제 금액·세액공제 조정을 통해 고가 주택 보유자들의 보유 단계·처분 단계 세금 부담을 동시에 대폭 강화하는 세제 개편안을 발표했다.

세금 부담은 특히 고령(60세 이상)의 고가 1주택 보유자에게 집중될 전망이다. 1세대가 고가 1주택을 보유한 경우, 올해까지는 고령자(60세 이상)·보유 기간(5년 이상)에 따른 세액 공제를 통해 종부세 산출 세액의 최대 80%까지 감면 받을 수 있었다. 하지만 이번 개편안에 따라 내년부터 거주기간(보유기간 공제를 순차적으로 거주기간 공제로 전환)을 최대 15년 채웠다 하더라도 종부세 세액공제가 최대 800만원으로 제한된다. 2028년부터는 600만원까지만 세액 공제가 가능하다.

종합부동산세 주택분 기본공제 금액은 거주용 1주택(현재 12억원)의 경우 14억원으로 오르지만, 비거주 1주택은 9억원으로 낮아진다. 이밖에 종부세 공정시장가액비율(주택분)은 60%에서 70%로(3주택자는 2028년부터 80%) 오른다. 세부담 상한도 150%에서 200%로 크게 높아진다. 올해까지는 종부세 세부담액이 전년도의 1.5배까지로 제한되었지만 내년부터는 2배까지 늘어날 수 있다는 의미다.

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◇고령 1주택 보유 강남 아파트 매물 나올 듯

서울 강남권에서는 은퇴한 고령자가 보유한 고가 주택을 월세로 놓고 수도권 외곽 등에 전세로 살면서 월세 수입을 노후 자금으로 활용하는 경우가 많았다. 하지만 내년도 세제 개편안이 국회를 통과하면 고가 1주택자의 종부세 부담이 크게 늘어나 이 같은 '애셋 파킹'이 쉽지 않아질 전망이다. 한동안 강남 고가 아파트와 중고가 아파트 매물이 등장하며 매물 정체가 어느 정도 해소할 것이란 관측이 나온다.

박원갑 국민은행 전문위원은 "은퇴 후 고정 수입이 없는 고령층이라면 주거다운 사이징 외 대안을 찾기가 어려워졌다"며 "고령자들이 작은 집 갈아타기 흐름이 강해질 것으로 예상된다"고 말했다.

전문가들은 세법 개정안이 발표된 이달, 그리고 내년도 인상된 보유세 과세기준일(6월1일) 직전인 2027년 5월말, 그리고 양도소득세 장기보유(거주) 특별공제 한도액(20억원) 신설 직전인 2027년 말 등에 절세 매물이 시장에 출회할 가능성이 높을 것으로 예상한다.

고령1주택자의 양도소득세 한시적 감면제도를 신설한 것도 이들의 매물 출회를 유도하기 위해서인 것으로 보인다. 정부는 내년도 세제 개편안에서 수도권의 고령(65세 이상) 1주택자가 주택을 매각하고 비 수도권으로 이주할 경우 2027년에는 5억원 한도로 양도세 50%까지, 2028년에는 3억원 한도로 30%까지 양도세를 감면해주기로 했다.

하지만 강남 지역의 매물이 다수 출현한다 하더라도 현금 자산이 있는 여유층만 거주할 수 있어 진입장벽은 더욱 높아질 전망이다. 장기 거주 고령자들은 다른 지역으로 이동하고 고자산 젊은 층이 새로 유입되면서 세대교체가 활발하게 진행될 가능성이 크다.

고가 주택 보유자들이 종부세 부담을 피해 상가나 오피스 건물 투자로 방향을 전환할 가능성도 제기 된다. 종부세 부담이 급등하게 되는 고가 주택과 달리 상가 오피스 건물에 대해서는 종부세가 없고, 건물 부속 토지(별도합산대상 토지)분이 공시가격 80억원 초과시에만 종부세가 부과된다. 해외부동산으로 관심을 돌리는 이들도 나타날 전망이다. 박원갑 전문위원은 "앞으로 똘똘한 한 채보다 세부담이 적은 엘로칩(Yellow Chip)주택이나, 미들코어(Middle-core) 주택이 부상할 수 있다"고 말했다. /sh0293@chosun.com