"실거주 1주택은 깎고 초고가·비거주는 더 걷는다" 정부 세제개편안 공개

[땅집고] 정부가 초고가·비거주 주택의 세 부담을 높이고 장기간 실제 거주한 1주택자에게는 공제 혜택을 확대하는 세제개편안을 내놨다. 종합부동산세는 주택 수보다 보유 주택의 가격과 실거주 여부를 중심으로 부과하고, 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 거주기간에 무게를 두는 것이 핵심이다. 개편안이 시행되면 서울 강남권과 용산·성수 등 초고가 주택 보유자는 1주택자라도 실거주 여부와 명의 형태에 따라 세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

◇실거주 1주택 공제 14억원, 비거주는 9억원

정부는 현재 공시가격 12억원인 1가구 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주 여부에 따라 차등화한다. 본인이 실제 거주하는 1주택자의 기본공제는 14억원으로 높이고, 다른 곳에 살면서 주택을 임대한 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춘다.

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다주택자도 전체 보유 주택 가운데 실거주 주택이 차지하는 가격 비중에 따라 공제액을 달리한다. 임대·투자용 주택의 비중이 클수록 공제액이 줄어드는 구조다.

◇공정시장가액비율 70%로 인상

현재 60%인 종부세 공정시장가액비율은 2027년 70%로 오른다. 2028년부터는 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택을 가진 다주택자에게 80%를 적용한다.

종부세율 기준도 주택 수에서 합산가액 중심으로 바뀐다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준이 일정 금액을 넘으면 현재 다주택자에게 적용하는 높은 세율을 부과한다. 이에 따라 수십억원대 아파트 한 채를 가진 1주택자도 종부세 중과 대상에 포함될 수 있다.

◇장기보유 공제 대신 실거주 공제

현재 1가구 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 종부세를 최대 80%까지 공제받는다. 정부는 이 가운데 장기보유 공제를 거주기간 공제로 바꾼다. 집을 오래 갖고 있었다는 이유보다 실제로 얼마나 거주했는지를 기준으로 세금을 깎아주겠다는 것이다.

초고가 주택에는 세액공제 금액 상한도 둔다. 공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 낮아진다. 종부세 세 부담 상한도 전년 세액의 150%에서 200%로 높인다. 전년도에 종부세 1000만원을 냈다면 다음 해에는 최대 2000만원까지 늘어날 수 있다는 의미다.

세율과 공정시장가액비율, 세액공제 한도가 동시에 바뀌면 초고가 주택을 단독명의로 보유한 1주택자의 세 부담이 크게 증가할 수 있다. 반면 실거주 1주택자는 기본공제 확대에 따라 일부 세 부담이 줄어들 가능성도 있다. 공동명의 여부와 거주기간, 연령에 따라서도 실제 세액 차이가 커질 전망이다.

◇양도세 장특공제 최대 10억원

양도소득세 장기보유특별공제는 보유 중심에서 거주 중심으로 전환한다. 현재 1주택자는 10년 이상 보유하고 거주하면 과세 대상 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 정부는 보유기간 공제를 줄이고 실제 거주기간을 중심으로 공제율을 산정한다.

공제받을 수 있는 금액에도 상한을 둔다. 2028년까지는 20억원, 2029년부터는 최대 10억원까지만 공제한다. 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 공제 한도 축소에 따른 세 부담 증가폭이 커질 수 있다.

◇장기 실거주자는 혜택 확대

10년 이상 거주한 1세대 1주택자가 양도가액 30억원 이하 주택을 팔면 양도소득 기본공제를 현재 250만원에서 2500만원으로 확대한다. 만 65세 이상 1주택자가 수도권에서 5년 이상 거주한 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세의 50%, 2028년에는 30%를 감면한다.

다주택자 양도세 중과도 한시적으로 낮춘다. 2주택자가 조정대상지역 주택을 2027년에 팔면 기본세율에 5%포인트, 2028년에는 10%포인트만 가산한 뒤 2029년부터 현행 중과세율을 다시 적용한다.

정부의 세제개편안은 실거주 1주택자와 장기 거주자의 부담은 덜어주되 초고가·비거주 주택과 다주택자에게는 더 많은 세금을 물리는 방향이다. 다만 법 개정 과정에서 구체적인 세율과 공제 한도, 시행 시점은 조정될 수 있다. /mjbae@chosun.com