8억짜리 양평 서종면 농지가 2억대…농지연금용으로 인기

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 8월 5일부터 입찰을 진행하는 수도권 농지 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 경기 양평군 서종면 정배리(3617㎡·사건번호 2024타경35000) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 수도권 내 지가 방어력이 우수하고 노후 대비 농지연금, 귀농, 장기 투자가 가능한 농지 물건을 골라 추천했다. 농지 경매는 아파트와 달리 실거주 목적이 아닌 농지연금 수익률 극대화나 귀농·주말농장 및 장기 지가 투자가 핵심이다. 다만 농지는 감정가와 공시지가·실거래의 괴리가 커 '감정가 대비 할인율' 착시를 거두고 공시지가 및 농지연금 산정액을 기준으로 냉정하게 판단해야 한다.

이밖에 ▲수도권 내 지가 방어력이 높은 주요 입지 ▲유찰 2회 이상(최저가 감정가 대비 49% 이하) ▲농지연금 투입 원금 대비 수익률(ROI) 확보 가능 매물 등의 조건을 필터링해 투자성과 안정성을 겸비한 매물로 범위를 좁혔다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 양평군 서종면 정배리(2024타경35000)다. 지목은 답(논)으로 면적은 3,617㎡(1,094.1평) 규모다. 서울 접근성이 좋고 북한강 인근 전원주택 선호지에 위치해 입지 가치와 지가 방어력이 뛰어난 물건이다.

여기서 ‘농지연금’이란 만 60세 이상, 영농경력 5년 이상 요건을 갖춘 농업인이 농지를 담보로 매달 연금을 받는 제도다. 지급액이 공시지가나 감정가를 기준으로 산정되기 때문에 경매를 통해 저렴하게 낙찰받을수록 투입 원금 대비 수익률(ROI)이 극대화된다.

또한 농지 경매의 핵심 관문인 농업취득자격증명(농취증)은 낙찰 후 매각결정기일까지 발급받아 법원에 제출하지 못하면 입찰 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 실제 농사 능력과 영농계획서를 바탕으로 한 발급 가능성을 반드시 사전에 확인해야 한다.

이 물건은 감정가 8억 4638만 원에서 4회 유찰돼 최저 입찰가가 감정가의 24% 수준인 2억 322만 원까지 내려왔다. 하지만 이 가격은 감정가 및 AI 추정시세(7억 7290만 원)의 부풀려진 착시를 제외하고 봐야 한다. 감정가 8억 4638만 원과 AI 추정시세 7억 7290만 원 자체가 부풀려진 값이기 때문이다. AI 추정시세는 인근 유사 거래 사례를 기반으로 산출하는 참고치인데, 농지 인근에는 전원주택 개발지 등 용도가 다른 토지가 섞여 있어 순수 농지(답) 가격이 과대평가되기 쉽다. 게다가 해당 물건은 최근 실거래 내역도 없다.

해당 토지의 공시지가(1㎡당 6만 4500원) 기준 토지가(약 2억 3300만 원)와 비교하면 최저가 2억 322만 원은 공시지가의 87% 수준으로, 공시지가 근처에서 입찰이 시작되는 셈이다.

공시지가 수준의 낮은 취득가는 향후 공시지가·감정가 기준으로 산정되는 농지연금 활용 시 투입 원금 대비 수익률을 극대화할 수 있는 강력한 강점이 된다. 땅집고옥션 AI가 분석한 예상 입찰가는 최저가 대비 117%인 2억 3777만 원 수준이며, 추천 입찰가는 2억 3800만~2억 5000만 원 선이다.

땅집고옥션은 “‘감정가 24%’라는 숫자에 착시 현상을 느끼면 안 되며 공시지가(약 2억3000만원)를 진짜 기준으로 삼아야 한다”며 “서종면 입지와 농지연금 활용 가치가 높지만, 낙찰 후 농지취득자격증명(농취증) 미발급 시 보증금이 몰수되므로 입찰 전 발급 가능성과 상속·공유 관계, 현장 하자 등을 철저히 확인해야 한다”고 설명했다.

땅집고옥션은 이밖에 8월 5일부터 입찰을 진행하는 수도권 농지 추천 물건으로 ▲경기 양주시 백석읍 연곡리(2025타경72932·면적 3129.6㎡·최저가 4억 1851만 원) ▲인천 남동구 만수동(2025타경512088·면적 1550.7㎡·최저가 4억 4962만 원) ▲경기 양평군 서종면 수입리(2024타경41616·면적 3337.8㎡·최저가 4억 1831만 원) ▲경기 여주시 가남읍 신해리(2024타경4617·면적 7700.1㎡·최저가 3억 1677만 원) ▲경기 양주시 남면 한산리(2025타경72925·면적 2533.2㎡·최저가 4억 5905만 원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com