입력 : 2026.08.01 06:00
[땅집고] 정부가 초고가 주택에 대한 세금 부과 강화를 검토 중인 가운데, 강남권과 용산 등 서울 핵심지 고가 아파트의 올해 보유세가 이미 집값 폭등기였던 문재인 정부 시절의 최고 수준을 넘어선 것으로 확인됐다. 세율을 올리기도 전에 공시가격 자체가 급등한 탓이다. 향후 종부세 세율 인상과 과세 체계 개편이 추진될 경우 고가주택 보유자들의 세금 부담은 한층 가중될 것으로 전망된다.
◇세율 올리기도 전인데… 주요 고가 단지 보유세 역대 최고치
31일 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 세금 시뮬레이션 분석에 따르면, 서울 강남 3구와 용산구 일대 공시가격 30억 원 초과 아파트 9개 주택형 중 절반이 넘는 5개 주택형의 올해 예상 보유세가 역대 최고치를 경신했다. 대표적으로 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡ 1주택자의 올해 예상 보유세는 1810만원(종부세 공제 제외 기준)으로 집계됐다. 이는 지난해(1275만원) 대비 40% 이상 뛰어오른 수치이자, 역대 최고였던 2021년(1653만원) 수준을 뛰어넘은 금액이다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡ 역시 2027만원, 전용 112㎡는 3816만원으로 추산됐다. 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 235㎡의 올해 보유세는 7633만원에 달할 것으로 예상됐다.
◇공시가 현실화율 내렸지만… 집값 자체가 과세표준 대폭 올려
이 같은 현상이 나타난 배경에는 ‘집값 자체의 폭등’이 있다. 문재인 정부 말기인 2021년에는 시세 15억원 초과 공동주택의 공시가격 현실화율이 78.3%에 달했고 종부세 공정시장가액비율(95%), 재산세 공정시장가액비율(60%)이 높아 보유세 부담이 가장 컸던 시기였다. 반면 올해는 공시가격 현실화율(69%)과 종부세 공정시장가액비율(60%) 등 과세 기준 비율이 대폭 낮아졌다. 세금을 매기는 기준 비율이 내려갔음에도 보유세가 역대 최고를 찍은 것은 아파트 가격이 급등하며 공시가격 자체가 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 반포자이 전용 84㎡의 올해 공시가격은 34억 9100만 원으로 2021년(22억 4500만원) 대비 55.5%나 올랐다.
◇초고가 주택 실효세율 1% 적용 논의… “시세 50억 집 보유세 5천만 원”
설상가상으로 정부 차원에서 초고가 주택에 대한 실효세율을 선진국 수준인 1%까지 끌어올리는 방안이 논의되면서 집주인들의 긴장감은 더욱 커지고 있다. 실효세율 1%가 적용되면 시세 50억원 상당의 주택 보유자는 매년 5000만원에 달하는 보유세를 내야 한다. 이 경우 강남권 주요 단지의 보유세 부담은 현재보다 2~3배 이상 늘어나게 된다.
시장에서는 초고가 주택의 기준을 공시가격 30억원 안팎으로 보고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 공시가격 30억원 이상 공동주택은 전국 5869호로 전체의 0.32% 수준이지만, 이 가운데 99.3%(5519호)가 서울에 집중되어 있다. 용산구 ‘나인원한남’, ‘한남더힐’을 비롯해 강남·서초 대형 아파트, 성동구 성수동 주상복합 등이 직접적인 대상이 될 것으로 보인다.
증세 방식 역시 주택 수 기준에서 ‘가액 합산’ 중심으로의 개편이 논의되고 있다. 1주택자라 하더라도 종부세 과세표준이 12억 원(시세 약 46억원)을 넘어서면 기존 다주택자에게 적용되던 최고 5%의 중과세율을 적용받게 되며, 고령자·장기보유 세액공제 혜택도 축소될 수 있다는 전망이 나온다.
◇공급 부족 속 '문턱 효과' 발생 가능성
현장에서는 은퇴 후 현금 흐름이 부족한 고령층 보유자들을 중심으로 비명이 나오고 있다. 강남의 한 부동산 중개업소 관계자는 “정부 방침에 맞춰 다주택을 정리하고 ‘똘똘한 한 채’를 마련한 1주택자들이 다시 세금 폭탄을 맞게 됐다”며 “은퇴자들은 대책이 없어 멘붕 상태”라고 분위기를 전했다.
전문가들은 공급 부족이 해소되지 않은 상황에서 세금만 올릴 경우 집값 잡기 효과는 미미할 것으로 보고 있다. 우병탁 전문위원은 “초고가 주택에 대한 기준이 설정되면 세 부담을 피해 강남권 대신 성동·마포·광진 등 한강변 인접 지역으로 매수세가 이동하는 ‘문턱 효과’가 나타날 수 있다”고 분석했다. /herim5709@chosun.com