"웃돈 거의 안 붙었다"는 용산 재개발 '이 동네', 실상은…

[땅집고] “1구역과 달리 2구역은 이제 막 조합설립인가를 받은 단계여서 아직 시공사를 정하기에는 좀 이른감이 있어요. 그래서 웃돈(프리미엄)이 거의 붙지 않은 매물도 간간이 나오기는 하죠.” (H공인중개사 대표 심모씨)

서울 용산구 청파2구역 재개발 사업이 조합설립인가를 받으며 본궤도에 올랐다. 전체 토지 등 소유자의 80%가 넘는 동의를 확보했고, 서울시의 ‘공공지원 직접설립 방식’을 적용해 추진위원회 단계를 생략하면서 사업 속도를 크게 끌어올렸다. 최근 용산정비창 전면1구역과 남영2구역 등이 잇따라 인허가 절차를 통과하는 가운데 청파2구역도 속도를 내면서 용산 재개발 지도가 빠르게 바뀌고 있다.

다만, 신속통합기획 사업 특성상 향후 설계 고급화와 공사비 상승 여부에 따라 조합원 추가분담금이 달라질 수 있다는 점은 여전히 변수로 꼽힌다.

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◇ 추진위 없이 곧바로 조합 설립으로

청파2구역은 용산구 청파동1가 89-18번지 일대 약 8만2558㎡를 재개발하는 사업이다. 2007년부터 재개발 사업이 논의됐으나 진척이 없었다. 그러던 중 지난 2021년 서울시 신속통합기획 1차 후보지로 선정된 이후 2024년 정비구역 지정을 거쳐 지난달 23일 조합설립인가를 받았다. 조합설립인가 신청서를 접수한 지 불과 12일 만에 인가를 받았다는 점이 화제였다.

사업이 빠르게 진행될 수 있었던 배경은 무엇일까. 바로 서울시의 ‘공공지원 직접설립 방식’ 덕이다. 일반 재개발은 추진위원회를 구성한 뒤 조합을 설립하지만, 공공지원 직접설립은 서울시와 자치구가 조합 설립을 직접 지원하면서 추진위원회 단계를 생략할 수 있다. 초기 절차가 단축되는 만큼 사업 기간을 줄이는 효과가 있는 셈이다.

신속통합기획 역시 민간이 사업을 추진하고 공공이 정비계획 수립과 행정 절차를 지원하는 방식이다. 통상 5년 안팎 걸리던 정비구역 지정 절차를 2년 정도로 단축하는 것이 특징이다. 이선희 청파2구역 주택정비형 재개발사업 조합장은 “지난해 10월 주민협의체를 구성한 이후 공공지원 직접설립 방식을 적용해 추진위원회 단계를 생략하고 곧바로 조합 설립을 추진했다”며 “조합설립인가 신청 후 12일 만에 인가를 받은 곳은 전국 통틀어 청파2구역이 유일하다”고 했다.

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◇ 노후주택 70%이 넘은 청파2구역

청파2구역은 서울역과 숙대입구역 사이에 위치하지만 오랫동안 개발에서 소외됐던 지역이다. 노후주택 비율이 약 70%에 달할 정도로 주거환경이 열악해 재개발 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다.

사업이 완료되면 최고 25층 규모 아파트 1905가구(분양 1498가구·임대 407가구)와 부대복리시설이 들어선다. 남산 조망이 가능한 특화동과 테라스하우스를 배치하고, 단지 남측에는 푸른언덕길공원을 조성해 공덕동 방면 보행축과 연결하는 계획도 담았다. 청파1구역(약 643가구)의 3배에 가까운 규모로 청파동 일대에서는 가장 큰 재개발 사업이다.

입지로는 수도권 지하철 1·4호선·수도권광역급행철도(GTX)-A·KTX서울역과 4호선 숙대입구역, 6호선 효창공원앞역이 도보권이다. 여기에 청파초, 배문중·고, 신광여중·고 등이 인접해 교육환경도 갖췄다.

◇ 사업성은 확보했지만…"추가분담금은 지켜봐야"

사업성은 과거보다 개선됐다. 2023년 정비계획 당시 추정 비례율은 약 99.7% 수준으로 100%에 미치지 못했지만, 최근에는 약 101.7% 수준으로 높아진 것으로 알려졌다. 비례율은 사업수익을 종전자산평가액으로 나눈 값으로, 일반적으로 100% 이상이면 사업성이 양호한 것으로 본다.

당시 추정 기준으로는 총수입 약 1조7801억원, 총지출 약 8604억원, 종전자산평가액 약 9090억원이 반영됐다. 일반분양가는 3.3㎡(1평)당 약 4300만원, 공사비는 3.3㎡당 약 738만원을 적용했다. 향후 분양가 상승이나 용적률 완화가 이뤄질 경우 비례율은 더 높아질 가능성도 있다.

다만 변수도 적지 않다. 최근 서울 재개발 사업장은 공사비 상승과 금융비용 증가로 사업비가 크게 늘고 있다. 특히 신속통합기획 사업은 공공 지원을 받는 대신 설계 고급화나 하이엔드 브랜드를 적용할 경우 추가 공사비 부담이 커질 수 있다.

청파1구역 역시 전용 59㎡ 조합원 분양가가 13억~15억원, 전용 84㎡는 16억~17억원 수준으로 거론되는 만큼 시장에서는 청파2구역도 비슷하거나 그 이상의 조합원 분양가가 형성될 가능성을 점치는 분위기다. 다만 이는 향후 사업시행계획과 공사비, 일반분양가 등에 따라 달라질 수 있다.

청파2구역 인근 H공인중개사 대표 심모(51)씨는 “1구역과 달리 2구역은 이제 막 조합설립인가를 받은 단계여서 아직 시공사도 정해지지 않았다”며 “이 때문에 프리미엄(피)이 거의 붙지 않은 매물도 간간이 나온다”고 말했다. 이어 그는 “일부 소유주들은 프리미엄을 붙여 매물을 내놓기도 하지만, 신속통합기획 재개발 구역은 실거주 의무 등의 규제가 적용되는 만큼 투자 목적 거래가 활발한 편은 아니다”라고 말했다.

전문가들은 현 시점에서 개발 기대감만을 보고 투자에 나서는 것은 신중할 필요가 있다고 조언한다. 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “용산 청파동 일대는 개발 기대감이 이미 가격에 상당 부분 반영된 상태”라며 “향후 추가 상승 여력은 사업이 얼마나 빠르게 진행되느냐에 달려 있다”고 말했다.

이어 그는 “신속통합기획 방식으로 사업이 추진되더라도 공사비 상승과 사업비 증가에 따라 조합원의 추가분담금이 커질 가능성을 배제할 수 없다”며 “특히 기존 원주민 가운데는 분담금 부담을 감당하지 못해 이주를 고민하는 사례가 나올 수 있다는 점도 살펴봐야 한다”고 덧붙였다. /kso@chosun.com