집 판 다주택자들 '뒤통수'..정부 이번엔 똘똘한 한채에 세금 폭탄

[땅집고] “세금 무서워서 다주택 집 다 팔고 1주택자가 됐더니 이제는 똘똘한 한채 가진 1주택자한테 다주택자 종부세율을 부과한다고 하네요. 뒤통수 거하게 맞았습니다.”

27일 국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 ‘부동산스터디’에는 “집 판 다주택자들만 호구 됨”이라는 게시글이 올라왔다. 작성자는 다주택자에 대한 세 부담이 커지면서 보유 주택을 처분하고 1주택자가 됐지만, 정부가 다시 1주택자에 대한 세제 혜택까지 손질하면서 불만을 나타냈다. 게시글은 단시간에 조회수 5000회를 넘기며 이목을 끌었다.

정부가 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 집중된 세제 혜택을 대폭 줄이는 방안을 추진하면서다. 특히 앞으로는 고가 주택 한 채를 보유하고 있더라도 실제 거주하지 않는 경우에는 종합부동산세 부담이 크게 늘어날 가능성도 나온다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 받는 혜택은 축소하는 방안이 거론된다.

◇ 초고가·비거주 주택은 다주택자처럼 과세

26일 재정경제부는 다음 달 초 발표할 세제 개편안에 초고가 주택 보유자에 대한 종부세 개편 방안을 담는 것을 검토하고 있다고 밝혔다. 대상은 공시가격 30억원 초과 주택이다. 정부는 1주택자라도 공시가격이 30억원을 넘고 실제 거주하지 않는 경우 3주택 이상 다주택자와 같은 종부세율을 적용하는 방안을 유력하게 논의하고 있다. 다만 구체적인 기준 금액은 미정이다.

현재 종부세 세율 기준은 어떨까. 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율은 다르게 적용한다. 과세표준 12억원 초과~25억원 이하 구간에서는 1·2주택자에게 1.3%, 3주택 이상 보유자에게는 2.0%의 세율이 적용된다. 최고세율도 1·2주택자는 2.7%, 3주택 이상은 5.0%로 차이가 난다.

정부가 문제로 보는 점은 이런 과세 구조다. 예를 들어 15억원짜리 주택 3채를 가진 사람과 50억원짜리 초고가 주택 한 채를 가진 사람이 있다면, 기존 제도에서는 주택 수가 많은 다주택자에게 상대적으로 더 무거운 세 부담이 돌아간다. 이에 정부는 일정 가격을 넘어선 초고가 주택에 대해서는 주택 수뿐 아니라 주택 가격과 실거주 여부까지 고려해 세 부담을 높이는 방식을 검토하고 있다.

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◇ 비거주 1주택자, 기본공제 12억→9억으로

여기에 1가구 1주택자에게 적용되는 종부세 기본공제도 실거주 여부에 따라 차등화하는 방안이 거론 중이다. 현재 단독 명의 1주택자의 기본공제액은 12억원이다. 정부는 해당 주택에 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제를 다주택자와 같은 9억원으로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

여기에 양도득세 장기보유특별공제도 바뀐다. 현재 1주택자는 주택을 오래 보유하고 실제 거주할수록 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 크게 받을 수 있다. 10년 이상 보유하면 보유 기간에 대해 최대 40%, 10년 이상 거주하면 거주 기간에 대해 최대 40%를 적용해 양도차익의 최대 80%까지 공제받는 식이다.

정부는 이 가운데 ‘보유 기간’에 따른 공제를 폐지하고 ‘거주 기간’ 공제만 남기는 방안을 추진​하고 있다. 다주택자들이 주택을 처분하고 가격 상승 가능성이 높은 한 채에 집중하는 전략이 세제 혜택을 통해 투기를 부추길 수 있다는 지적을 반영한 것. 정부는 이르면 2028년부터 시행하는 방안을 검토하고 있다.

다만, 이미 거주 기간을 충분히 채운 실수요자의 불이익을 막기 위해 10년 이상 실거주한 경우에는 최대 80% 공제 혜택을 유지하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다.

문제는 공제액 자체에도 상한선이 있다는 점이다. 현재 장특공제는 공제율에 제한이 있을 뿐 실제 공제받는 금액에는 별도의 상한이 없다. 따라서 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 절대적인 세금 감면액도 커진다. 정부는 이를 막기 위해 거주 기간에 따른 공제율은 유지하되 실제 공제액은 10억원대 수준으로 제한하는 방안을 검토하고 있다.

한편, 26일 임광현 국세청장은 초고가 주택 보유자에 대한 장특공제 혜택이 과도하다는 지적을 제기한 바 있다. 임 청장은 개인 SNS에 올린 글에서 “2024년 장특공제를 많이 받은 상위 100호 중 99호가 서울이었고 87호가 강남구와 서초구였다”며 “강남구의 평균 공제금액은 41억원, 서초구는 33억원이었고 강남구 주택 1채를 양도하고 200억원 넘는 금액을 공제받은 경우도 있었다”고 했다. 전국 평균 장특공제 금액은 2억원 수준으로 나타났다. /kso@chosun.com