대통령이 챙긴 부동산 멘토 3인방', 대토론회와 해명 방송 등장까지

[땅집고] 정부가 연 부동산 정책 국민 대토론회에서 기존 주택담보대출을 규제 대상에 포함하고, 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택 횟수를 제한해야 한다는 제안이 나왔다. 재건축·재개발 사업은 한꺼번에 풀지 말고 연간 추진 물량을 관리하자는 방안도 제시됐다.

이재명 대통령은 이 같은 주장을 내놓은 이광수 광수네복덕방 대표에게 직접 발언권을 주고 일부 제안에 반색하며 공감했다. 이 대표와 채상욱 커넥티드그라운드 대표, 한문도 서울디지털대학교 교수 등 이른바 ‘이재명의 부동산 멘토 3인방’이 잇따라 전면에 등장하고 있다는 점도 관심을 끌고 있다.

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◇“왜 무주택자만 규제하나”…기존 대출도 관리

이 대표는 23일 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 대출과 양도세, 재건축·재개발 규제지역 제도를 손질하는 네 가지 방안을 제안했다.

첫 번째는 기존 주택담보대출에 대한 구조조정이다. 현재 대출 규제가 새로 집을 사는 사람에게 집중돼 이미 대출을 받아 집을 사 사람과 신규 구입자 사이에 형평성 문제가 생긴다는 주장이다.

이 대표는 집값 상승의 이익을 누린 기존 차주는 그대로 두고 무주택자와 청년의 신규 대출만 막는 방식은 불공정하다고 지적했다. 기존 대출자도 소득과 담보가치, 대출 규모에 따라 추가 이자를 부담하거나 대출을 줄이도록 해야 한다는 취지다.

두 번째는 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 한 차례 또는 일정 횟수로 제한하자는 방안이다. 집을 여러 차례 갈아타면서 양도차익을 얻어도 그때마다 비과세를 받을 수 있는 구조를 손보자는 것이다.

이 대통령은 비과세 횟수 제한에 대해 “좋은 생각”이라는 취지로 평가하며 검토할 필요가 있다는 반응을 보였다. 이 대표가 제안한 네 가지 방안 가운데 대통령이 분명하게 동의한 대목이다.

◇재건축·재개발 총량제…규제지역은 폐지

세 번째는 재건축·재개발 사업의 연간 추진 물량을 제한하는 정비사업 총량제다. 정비 사업 규제를 한꺼번에 풀면 여러 사업장에서 철거와 이주가 동시에 진행돼 단기적으로 주택 공급이 줄고 전·월세 시장이 불안해질 수 있다는 논리다.

서울에서 매년 추진할 정비사업 물량을 정해 순차적으로 사업을 진행하면 중장기 공급을 늘리면서도 단기적인 멸실과 이주 수요를 관리할 수 있다는 주장이다. 다만 총량을 지나치게 제한하면 도심 공급 속도를 늦추는 또 다른 규제가 될 수 있다는 반론도 나온다.

네 번째는 투기과열지구와 조정대상지역 등 지역 단위 규제를 없애고 투기 행위 자체를 규제하는 방안이다. 강남이나 서울이라는 이유만으로 해당 지역의 모든 실수요자를 묶지 말고, 전국 어디서든 투기 목적으로 집을 사면 같은 금융·세제 규제를 적용하자는 것이다.

이 대표는 지역을 규제할수록 수요가 인근 비규제지역으로 옮겨가는 풍선효과가 반복된다고 봤다. 다만 실제 거래에서 실거주와 투기 목적을 어떻게 구분할지는 해결해야 할 과제로 꼽힌다.

◇대통령이 찾은 이광수·채상욱

이날 토론회에서는 이 대통령이 참석자 가운데 이 대표를 직접 찾아 발언권을 주고 평소 그의 콘텐츠를 눈여겨 보고 있다는 취지로 말한 장면도 주목받았다.

이 대표는 전통적인 부동산 학계나 국책연구기관 출신이 아니라 증권사 애널리스트를 거쳐 유튜브와 방송을 통해 부동산과 주식 시장을 분석해왔다. 복잡한 시장과 정책을 대중적인 언어로 설명하고 정부의 자본시장 활성화 정책을 적극적으로 평가한다는 점에서 일각에서는 그를 ‘부동산계 유시민’이라고 부르기도 한다.

채상욱 대표도 토론회에서 이 대통령이 직접 이름을 부르며 질문을 주고받았다. 이 대통령은 공공임대주택 공급 방안을 논의하던 중 채 대표를 지목해 의견을 물었다.

채 대표 역시 증권사 건설·부동산 애널리스트 출신으로, 최근에는 유튜브에서 부동산 뿐 아니라 주식과 금융시장까지 다룬다. 이 대표와 채 대표 모두 부동산에 편중된 가계 자금이 주식시장과 금융으로 이동해야 한다는 이른바 ‘머니무브’의 필요성을 강조해왔다.

◇17억원 근저당 해명에는 한문도 등판

한문도 교수는 최근 이 대통령의 경기 성남시 분당 아파트 매각 과정에서 등장했다.

앞서 이 대통령 부부는 분당 아파트를 29억원에 매도하면서 잔금 일부를 받기 전에 소유권을 넘기고, 대신 매수인을 채무자로 해 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 매수자가 보유 주택을 처분한 뒤 나머지 잔금을 지급하도록 시간을 주면서 채권을 확보한 거래로 알려졌다.

이를 두고 야권에서 대출 규제를 우회하는 거래라는 비판이 나오자 한 교수는 22일 청와대 유튜브 프로그램 ‘팩트 방앗간’에 출연해 재건축 조합원 지위 승계를 위해 소유권을 먼저 이전한 것으로, 부동산 거래에서 가능한 방식이라는 취지로 설명했다. 청와대가 대통령 개인의 부동산 거래 논란을 해명하는 과정에서 시장 전문가를 앞세웠다는 점에서 눈길을 끌었다.

이광수·채상욱·한문도는 정부 공식 정책 참모도, 주류 부동산 학계 인사도 아니다. 그러나 이 대통령이 공개석상에서 이들에게 직접 의견을 묻고, 부동산 논란을 해명하는 과정에서 이들의 설명을 활용하면서 존재감이 커지고 있다. 유튜브와 방송을 기반으로 정부의 부동산 정책을 대중에게 전달하는 조언자 역할을 담당하고 있단 평가다.

이 가운데 이 대표가 제안한 기존 주택담보대출 구조조정과 1주택 양도세 비과세 횟수 제한은 현행 금융·세제 체계의 근간을 바꾸는 방안이다. 이 대통령이 공개적으로 공감을 나타낸 만큼 단순한 토론회 제안에 그칠지, 실제 정책 검토로 이어질지가 주목된다. /mjbae@chosun.com