"매달 2800만원 손해" 이정재, 청담동 220억 빌딩 갖고도 적자 줄줄, 왜?

[땅집고] 넷플릭스 드라마 ‘오징어게임’으로 대박을 터트린 배우 이정재가 약 2년 전 서울 청담동 빌딩을 220억원에 사들였다가 매달 2800만원 상당 적자를 봤을 것이란 업계 분석이 나왔다. 그럼에도 그가 법인 명의로 건물을 매수하면서 절세 효과를 누리고, 청담동 지역 특성상 향후 매각시 수십억원대 시세 차익을 볼 수 있을 것이라는 설명이다 .

◇이정재, 청담동서 두 번째 건물 매입…정우성 빌딩과 맞붙은 곳

빌딩 중개 업계에 따르면 이정재는 2024년 6월 28일 개인 명의로 차린 회사인 베나픽처스 명의로 서울 강남구 청담동 일대 대지 315.3㎡(95평)에 들어선 지하 2층~지상 6층, 연면적이 1136.51㎡(344평) 규모 빌딩을 220억원에 매입했다. 대지면적 기준으로 3.3㎡(1평)당 2억 3000만원 수준이다.

이번 거래는 그가 2020년 업계 절친인 배우 정우성과 청담동에 330억원 상당 건물을 공동명의로 사들인 데 이어, 청담동에서 두 번째로 매입한 사례다. 이날 이정재는 베나픽처스 사업 목적에 부동산 임대업을 추가하기도 했다.


2015년 준공한 이 건물은 청담동을 동서로 가로지르는 핵심 도로망인 도산대로를 끼고 있어 가시성이 높고, 지하철 수인분당선 압구정로데오역까지 걸어서 10분 정도 걸려 입지가 좋은 편이다. 건물 자체 상품성도 괜찮다는 평가다. 청담동 일대에서 2000년대 이전 준공한 건물의 경우 주차장이 하나도 없는 곳이 수두룩한데, 이정재가 매입한 빌딩은 8대나 주차할 수 있어서다.

더군다나 앞서 정우성과 공동 매수한 건물과 같은 블록에 남북으로 맞붙어있어 관리 측면에서 시너지 효과도 낼 수 있을 것으로 파악됐다. 두 건물을 연계하면 청담동에서 보기 드문 대로변 3면 코너 빌딩으로 신축 가능하기 때문이다.

◇매달 2850만원 월세 받아도…대출 이자 내느라 매달 2800만원 적자?

건물이 다양한 장점을 갖긴 하지만, 업계에선 이정재가 이 건물을 매입한 뒤 일정 기간 동안은 매달 2800만원 상당 손해를 봤을 가능성이 크다고 분석하고 있다.

이정재는 해당 빌딩을 매수하면서 은행권 대출로 매매대금 대부분을 조달했다. 대법원 등기부등본상 근저당권 채권최고액이 204억원으로 설정되어있다. 통상 채권최고액을 대출금의 120%로 설정하는 점을 미루어볼 때 그가 약 170억원 정도를 대출 받은 것으로 추정된다.

매입 당시 모든 층 임대차가 맞춰진 상태였다. ▲지하 1층 체력단련장 ▲지상 1층 휴게음식점 ▲2층 소매점 ▲3~6층 사무실 등이다. 모든 임차인들이 납부하는 임대료를 합하면 보증금은 총 4억5000만원, 월세 수익은 2850만원 정도로 알려졌다. 매입가격을 고려하면 표면 수익률이 1.55%[=매입가 220억원/(월세 2850만원X12개월)] 정도로 계산된다.

그런데 대출액이 170억원에 달해 이정재가 매달 높은 이자를 납부해야 하는 점이 실제 수익을 낮추는 원인이 됐다. 당시 대출 금리를 업계 최저 수준인 4%로만 잡아도 이정재가 연 이자로 6억8000만원, 월 5667만원 정도를 납부해야 하는 것. 그러면 임차인들에게 월세를 받더라도 매달 2800만원 정도 적자를 본다는 계산이 나온다. 다만 현재는 과거 이정재가 빌딩을 매입했을 때와 건물 임대차구성이 달린 상황이라 수익성 변동 여지는 있다.

빌딩 전문가들은 이 같은 투자 방식은 소득이 높은 이정재급 연예인이라야 가능하다고 입을 모은다. 일반 투자자가 매달 2800만원 손해를 감당하면서 빌딩을 보유하기는 사실상 불가능하고 곧 경매 처분될 위험이 높다는 설명이다.

한 빌딩 중개업체 관계자는 “연예인 직업 특성상 현금 소득이 높지만 수입이 불안정하기 때문에, 미래 가치가 확실한 부동산 자산을 확보하는 케이스가 많다”면서 “이정재처럼 개인 법인을 차리고 부동산 임대업을 진행하는 경우 대출이자와 감가상각비 등을 법인 비용으로 처리하면서 어느 정도 절세 효과도 노릴 수 있다”고 전했다.

한편 외신 보도에 따르면 드라마 ‘오징어게임’ 주연을 맡은 이정재는 시즌2 기준 회당 출연료로 100만달러(약 14억원)을 받은 것으로 전해졌다. 오징어게임이 시즌1 9편, 시즌2 7편, 시즌3 6편으로 구성하는 점을 고려하면 단순 계산으로 300억원이 넘는 개런티를 받은 셈이다. 다만 이정재는 출연료에 대해 “많이 받은 것은 맞지만 구체적인 액수에는 오해가 있다”면서 정확한 금액을 밝히지는 않았다. /leejin0506@chosun.com