"아파트도 아닌 빌라가 평당 1.5억" 용산 개발 탄 '이 동네' 기지개

[땅집고] “용산 국제업무지구 배후지에 하이엔드 아파트 나온다는 소식에 투자 매물도 찾기도 어렵고, 호가도 이제는 평당 1억5000만원에 육박합니다.” (서울 용산 청파동 공인중개사 대표 신모씨)

23일 오후 서울 지하철 4호선 숙대입구역 10번 출구를 나와 갈월동지하차도를 지나 청파동 골목으로 들어서자 서울 한복판이라는 사실이 믿기 어려운 풍경이 펼쳐졌다. 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도의 좁은 오르막길 양옆으로 3~4층짜리 다세대주택과 단독주택이 빼곡히 들어서 있었다. 오래된 외벽과 복잡한 골목은 재개발과는 거리가 멀어 보였지만, 이곳을 찾는 사람들의 관심은 노후 주택이 아니라 앞으로 들어설 신축 아파트에 쏠려 있다.

한때 낙후 주거지였던 청파동이 용산 개발의 수혜를 입을 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 용산국제업무지구와 서울역, 숙대입구역을 모두 품은 입지에 대우건설 하이엔드 브랜드 ‘써밋’이 들어설 예정이다. 개발 기대감이 커지면서 빌라 가격도 이미 서울 최고 수준으로 올라섰다.

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청파1구역은 지난해 9월 시공사로 대우건설을 선정했다. 단지명은 하이엔드 브랜드를 적용해 ‘루이리스 써밋’으로 정했다. 지하 5층~지상 25층, 10개동, 총 643가구 규모로 조성되며 내년 사업시행인가를 신청할 계획이다. 시장에서는 일반분양 물량이 100가구 이상 나올 것으로 예상한다. 용산 핵심 입지에서 신축 공급 중 하나라는 점이 가장 큰 경쟁력으로 꼽힌다.

◇투자수요 몰리며 호가 급등

청파동은 최근 몇 년 사이 실거주보다 투자 목적 매입이 크게 늘어난 지역이다. 한남동처럼 투자 수요가 시장을 주도하는 단계까지는 아니지만, 투자자 비중이 실거주자 비율을 넘어선 것으로 알려졌다. 현지 상가와 중개업소에 따르면 한남동의 투자·실거주 비율이 8대 2 수준이라면, 청파동은 현재 6대 4 정도로 투자 수요가 실거주 비율을 넘어섰다.

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실제 전용 84㎡ 입주권을 받을 수 있는 대지지분 12평 규모 빌라 호가는 16억원 안팎이다. 대지지분 기준 평당 1억원을 훌쩍 넘는다. 일부 소형 빌라 호가는 평당 2억원 가까이 올랐다는 것이 현지 중개업소 설명이다. 청파동의 한 공인중개사 대표 신모(60)씨는 “매수 문의는 계속 들어오는데 정작 팔겠다는 사람이 거의 없다”며 “간혹 나오는 매물도 대부분 10억원이 넘어 계약을 못 하는 경우가 적지 않다”고 했다.

청파동 가격을 끌어올리는 가장 큰 요인은 용산 개발이다. 청파1구역은 용산국제업무지구와 서울역을 모두 배후에 둔 입지다. 시청·광화문·종로 등 도심 업무지구까지 대중교통으로 10~15분이면 이동할 수 있다. 여기에 GTX와 KTX, 공항철도, 지하철이 집중된 서울역 생활권까지 누릴 수 있어 직주근접 수요가 풍부하다는 평가다.

여기에 청파2·3구역, 청파역세권 개발, 서계통합구역, 공덕A구역, 공덕7구역 등 주변 정비사업도 동시에 진행되고 있다. 장기적으로는 1만가구 이상 규모의 신흥 주거벨트가 형성될 것으로 예상된다.

◇서울역·국제업무지구 품은 입지…“개발 기대감 선(先) 반영”

조합원 예상 분양가는 전용 59㎡ 13억~15억원, 전용 84㎡는 16억~17억원 수준이다. 인근 용산e편한세상 전용 84㎡가 현재 24억원 안팎에 거래되는 점을 감안하면 신축 프리미엄이 더해질 경우 입주 이후 25억원 안팎의 시세 형성도 가능하다는 전망이 나온다. 이정희 청파1구역 조합장은 “공급 규모가 600여 가구에 불과해 용산 내 공급 희소성이 향후 가치로 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

전문가들은 지금 시점에서는 기대감만 보고 투자하기에는 부담도 적지 않다고 지적한다. 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “청파1구역은 개발 기대감이 가격에 상당 부분 선반영된 상태”라며 “향후 추가 상승 폭은 사업 속도가 얼마나 빠르게 진행되느냐에 달려 있다"고 말했다. 그는 “재개발의 진짜 분기점은 사업시행인가보다 관리처분인가”라며 “사업시행인가 이후에도 관리처분인가까지 순조롭게 이어지는지를 반드시 확인해야 한다”고 강조했다. /kso@chosun.com