'GTX-B 호재' 감정가 보다 2억 저렴, 송도 대단지 아파트 경매

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 24일 입찰을 받는 경매 부동산 중 가장 유망한 물건으로 인천 연수구 송도동 송도 캐슬앤해모로(2025타경1562)를 선정했다.

땅집고옥션(▶바로가기)은 자체 개발한 만능검색기를 이용해 24일이 매각 기일인 경매 물건 중 ▲수도권 ▲ 아파트 ▲유찰 1회 이상 ▲안전성 리스크 낮은 추천물건(AI 리스크 점수 3) ▲최저입찰가가 시세보다 낮은 물건 ▲ 입지·시장성 환금성(동일 주소 매매가 상승) ▲ 지하1층·1층 추세(인근 반경 매매가 상승)을 골라냈다. 특히 만능검색기의 입지 시장성 분석은 ‘같은 주소의 매매가가 실제로 오르고 있는 단지’만 남기기 때문에 가격이 아무리 싸더라도 현재 가격이 빠지는 중인 단지는 걸러낸다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션에 따르면 송도 캐슬앤해모로 아파트는 1439세대 총 13동규모로 2013년 입주했다. 이번에 입찰하는 물건은 전용 84.5㎡에 28층이다. 최저 입찰가는 감정가 6억2900만원에서 30% 할인된 4억4030만원이다. AI가 분석한 동일지번 시세(6억2886만) 대비 30% 저렴하다.

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이 물건은 감정가(6억 2900만원)가 동일 지번 시세와 14만원 차이로 거의 일치한다. 감정평가가 정확했다는 뜻이고, 그래서 최저가 4억4030만원은 시세의 정확히 70%이다. 계산에 군더더기가 없다.

호재도 갖추고 있다. 2026년 신규 입주 물량이 0으로 송도의 올해 최대 변수다. 공급이 사실상 끊기면 기존 준신축의 희소성과 가격 방어력이 함께 올라간다. 단지 인근에 대형 대학병원이 들어설 예정이다. GTX-B를 이용해 인천대입구역에서 서울역·여의도 20분대가 열리는 광역 교통망의 간접 수혜지다.

AI가 분석한 권리 분석에서도 위험도가 낮게 나타났다. AI 권리 위험도 '낮음'(별 1개)으로 이날 추천 물건 3건 중 가장 깨끗하다. 대항력 없는 임차인 물건이라 낙찰자가 인수할 보증금이 없고 명도는 인도명령으로 정리된다. 임의 경매, 토지·건물 일괄매각, 배당종기 해당없음으로 구조도 단순하다.

땅집고옥션 만능검색기가 뽑은 이날 추천 아파트 물건 3건은 ‘송도 캐슬앤해모로’ ‘청라 호반베르디움(2025타경513108)’ ‘계양 동보아파트 (2025타경512908)’ 등으로, 모두 6월 24일 1차에서 유찰돼 최저입찰가 할인율이 정확히 30%로 동일하다. 하지만 동일 지번 실거래 기반 AI 시세를 대입하면 순위가 갈린다. 캐슬앤 해모로가 시세(6억 2886만원)를 기준으로 감정가 대비 가장 높은 수익률(42%)을 기대할 수 있다.

​경매에서 가장 많이 나오는 실수가 '인근 시세'를 그대로 대입하는 것이다. 같은 동네라도 단지가 다르면 가격이 다르고, 연식·브랜드·동·층이 다르면 또 다르다. 인근 유사 단지 평균을 끌어다 쓰면 마진이 실제보다 크게 계산된다. 이번 3건의 AI 시세는 모두 '동일 지번 사례'를 근거로 산출된 값이다. 옆 단지가 아니라 같은 주소에서 실제로 거래된 가격이라는 뜻이다. 경매에서 신뢰할 수 있는 시세 기준은 이것 하나 뿐이다. /sh0293@chosun.com