"반값 경매? 착시 주의" 실거래가 기준 진짜 헐값 인천 빌라 나왔다

[7월 23일 경매 하이라이트] 인천 미추홀구 주안동 호방무지개 빌라

인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 23일 입찰을 받는 경매 부동산 중 가장 유망한 물건으로 인천 미추홀구 주안동 호방무지개 빌라(2025타경512565)를 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 수도권 빌라 중에서 ‘HUG(주택도시보증공사) 말소 확약’이 확인된 물건을 골라 그중 6개 물건을 추천했다. 말소 확약이란 HUG 임차 보증금 보증을 통해 대위 변제 후 임차인으로부터 임차권등기 말소에 동의하는 확약(대항력 포기 확약서 등)을 받았다는 의미다. 경매 과정에서 임차권 말소가 진행되므로 낙찰자의 인수금 부담이 크게 줄어 인수 위험이 거의 없다.

이밖에 ▲수도권 빌라 최저가 ▲5000만 원 이상 ▲7월 23일 매각 ▲유찰 1회 이상 ▲AI 리스크 점수 2 이하 ▲최저입찰가 < 시세(필수) ▲지하·1층 매매가 상승이란 조건으로 검색해 입찰 대상 매물을 좁혔다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션에 따르면 이번에 입찰하는 주안동 호방무지개 빌라는 2019년 준공한 5층 높이 1개동 연립주택으로 전용 53.78~ 85.31㎡의 23세대로 구성돼 있다. 이 중 전용 51.9㎡ 한 세대가 경매로 나왔다. 인천 주안동 시민공원역까지 걸어서 30분 정도 떨어져 있는 위치다.

이 물건은 2회 유찰을 통해 감정가 1억 4100만 원짜리가 6909만원까지 떨어졌다. 감정가의 49% 선이다. 그런데 이 숫자에는 착시가 섞여 있다. 감정가 1억4100만원이 실거래보다 5200만 원 부풀려져 있는 것. 이 물건의 확인 가능한 실거래가는 8900만원(26년5월)이고, 땅집고옥션 AI 예상 시세는 9655만원이다. 실제 실거래가나 AI예상 시세인 8900만~9600만 원을 기준으로 하면 최저 입찰가인 6909만원은 시세의 72~77% 수준으로, 할인 폭이 '반값'이 아니라 2할대다.

​이 빌라는 2021년 전세보증금이 현재 집값보다 5500만 원 높았던 전형적 깡통 이력을 가지고 있다. 바로 이것이 이 물건이 경매에 나온 배경이다. 임차인은 HUG 보증으로 보증금을 돌려받았고 HUG가 대위변제 후 잔여 반환청구권을 포기하는 말소확약을 걸어둔 물건이다. 하지만 등기부의 선순위임차권·임차권등기는 매각으로 말소되며, 낙찰자 인수액은 0원이다. 깡통의 흔적은 과거이고, 권리는 이미 정리됐다.

땅집고옥션이 추천하는 입찰가는 상한 7000만원 안팎이다. 추천가인 6982만원(시세 72%)에 낙찰 시 마진은 약 2000만원으로, 이익이 크지는 않지만 인수 위험이 0이라 온전히 확정되는 마진을 기대할 수 있다.

땅집고옥션은 “이 물건은 'HUG 임차권 인수조건 변경'으로 말소확약을 검토 완료한 물건으로 등기부의 선순위임차권·임차권등기는 매각으로 말소되어 낙찰자가 떠안는 보증금은 없다”며 “실거래 8900만원 기준, 6900만~7000만원 입찰이 정답인 구간”이라고 말했다.

땅집고옥션은 이밖에 23일 입찰하는 수도권 빌라 중 추천 물건으로 경기 파주시 금촌동 트루아종타운하우스(2025타경62476) 인천 서구 마전동 로얄클래스(2025타경514528) 인천 남동구 구월동 웰메이드6차(2025타경513720) 인천 미추홀구 주안동 에스엠빌(2025타경513307) 인천 서구 공촌동 빌라(2025타경512925)을 제시했다. /sh0293@chosun.com