입력 : 2026.07.16 17:36 | 수정 : 2026.07.19 15:14
[7월 20~24일 서울 아파트 추천 경매 물건]
도봉구 삼익세라믹 21일 2회차 입찰
"재건축 기대하되, 감정가 거품은 조심"
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[땅집고] 땅집고옥션이 다음주(20~24일) 입찰할 서울 아파트 경매 물건 중 가장 주목할 대상으로 도봉구 방학동 삼익세라믹 아파트(사건번호 2025타경13952)를 선정했다.
16일 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 해당 물건은 전용면적 58.8㎡(약 17.8평)으로 최초 감정가는 4억200만원이다. 1회 유찰돼 오는 21일 최저가 3억2160만원에 2회차 입찰을 진행한다.
이 물건이 주목받는 이유는 재건축 가능성과 교통 호재 때문이다. 이 아파트는 총 476가구로 용적률은 231%로 다소 높지만 재건축 가능성이 있다. 준공 38년차로 재건축 연한(30년)을 훌쩍 넘긴데다 서울시가 안전진단 기준 완화와 정비사업 지원 확대를 추진하고 있다는 점을 감안해야 한다.
이 물건은 교통 호재도 눈에 띈다. 땅집고옥션 관계자는 “경전철 우이신설선 연장(방학역)과 수도권광역급행철도(GTX)-C 창동역 신설로 창동 일대가 서울 북부역세권 개발의 중심이 되면서 배후 주거지로 가치 상승 여력이 크다”고 밝혔다.
땅집고옥션은 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다.
예를 들어 “수도권 아파트 중 한 번 이상 유찰돼 가격이 깎였고, 권리관계가 깨끗하며, 최저입찰가가 시세보다 싸고, 명도까지 쉬운 물건을 같은 생활권의 최근 1년 낙찰 데이터로 검증해서 보여달라”는 식으로 활용이 가능하다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.
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땅집고옥션에 따르면 이 물건 감정가(4억 200만원)는 시세보다 부풀려진 것으로 분석됐다. 실거래가와 인공지능(AI) 추정 시세는 3억 6500만원으로 감정가가 시세보다 3700만원 높다. 따라서 ‘최저가 80%’에 속으면 안 된다. 최저가 3억 2160만원은 시세 기준으론 88%여서 할인 폭이 생각보다 작다.
땅집고옥션은 이 물건 적정 입찰가로 3억 2100만~3억 4000만원을 추천했다. 2회차 최저 입찰가 수준에서 입찰하라는 의미로 취득비용과 명도비 등을 감안한 마지노선은 3억 4000만원이다.
김기현 땅집고옥션 운영대표는 “대지지분 9.9평은 크지 않아 추가분담금 부담이 있을 수 있다”면서 “감정가에 낀 거품 3700만원을 걷어내고 3억 4000만원을 초과하지 않는 것이 좋다”고 했다.
땅집고옥션이 오는 7월20~24일에 입찰할 물건 중 선정한 서울 추천 경매 아파트는 성북구 석관동 중앙하이츠(2025타경13563), 양천구 신정동 일진아이윌 (2025타경9140), 동대문구 장안동 태솔에버빌3차 (2025타경13536) 등이다. /sh0293@chosun.com