"6~8년 이주 기간, 대안은 실버타운" 강남 재건축 조합원들 몰린다

“주택 아니라 종부세·양도세 없어
고령층 조합원들에 매력적 선택지
서울·경기 재건축 이주 수요 반영
투룸 이상 넉넉한 공간 확보해야”

[땅집고] “과거에 공급했던 노인복지주택(실버타운)은 대부분 원룸이나 1.5룸처럼 너무 작은 주택형이 대부분이었죠. 30~40평대 아파트 생활에 익숙한 시니어 수요자 눈높이를 맞추지 못하다보니 미분양이 나고 외면받았던 겁니다.”

시니어 하우징 전문가로 꼽히는 김준연 태원시아이앤디부사장은 16일 땅집고 인터뷰에서 “최근 서울 강남권 재건축이 본격화하면서 고령 조합원들이 이주 기간에 거주할 징검다리 주거지로 실버타운을 주목하고 있다”고 했다.
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실버타운은 주택이 아니어서 종합부동산세나 양도소득세 등 세금 부담이 없다. 호텔식 서비스를 이용하다가 재건축이 끝나면 새 아파트로 돌아갈 수 있어 강남권 자산가들에게 메력적인 선택지가 되고 있다는 것.

김 부사장은 “압구정 현대와 은마아파트 같은 대규모 재건축이 본격화하는데, 이주부터 새 아파트 입주까지 통상 6~8년 걸린다”며 “이 기간 거주할 대안으로 실버타운을 찾는 고령 조합원이 점점 늘어날 것”이라고 말했다.

◇투룸 이상 설계가 흥행 좌우

김 부사장은 최근 국내 최고급 시니어 레지던스인 ‘소요한남 by 파르나스’ 임대 분양 마케팅을 총괄했다. 소요한남은 보증금만 최고 50억원을 넘지만 총 111실 모집에 1487명이 몰려 평균 13.4대 1의 경쟁률을 기록해 자산가들의 높은 관심을 입증했다. 김 부사장은 “강남 재건축 조합원은 60대 이상이 많아 일반 전세보다 식사와 케어 서비스를 제공하는 실버타운 선호도가 높다”며 “전세난 완화 차원에서도 실버타운이 대안이 될 수 있다”고 했다.

다만 최근 선보인 실버타운 상품들은 이런 수요를 충분히 반영하지 못한다고 지적했다. 그는 “재건축 이주 수요를 고려하면 지나치게 작은 평면은 선택받기 어렵다”며 “다운사이징(규모 축소)을 원하더라도 생활의 질을 유지할 수 있는 투룸 이상의 구조와 넉넉한 공간을 확보해야 한다”고 말했다. 서울·경기권 재건축 이주 수요 특성을 반영하면 실버타운 실내는 지금보다 넓게 기획해야 흥행할 수 있다는 것이다.

◇공간보다 서비스가 더 중요

김 부사장은 실버타운이 성공하려면 운영 프로그램이 가장 중요하다고 했다. 지난해 입주한 서울 강서구 ‘마곡 VL 르웨스트’나 부산 기장군 ‘라우어’가 대표적 사례다. 그는 “두 단지 모두 시행착오가 있었지만 프로그램이 안정되면서 입주민 만족도가 매우 높다”며 “커뮤니티 공간을 잘 짓는 것도 중요하지만, 노래교실부터 증권 강의, 의료 연계 프로그램처럼 입주민이 체감할 수 있는 프로그램을 촘촘하게 운영해야 한다”고 했다. 초기부터 운영 신뢰도를 확보해야 입주민이 이탈하지 않고, 대기 수요가 계속 들어오는 선순환 구조를 만들 수 있다는 것이다.

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분양만 잘한다고 끝나는 게 아니라, 입주자 만족도와 재계약률을 좌우하는 운영이 성공의 핵심 열쇠다. 운영사 신뢰도, 입주자 맞춤 서비스, 안정적인 의료 연계가 없으면 결국 경쟁력을 잃기 마련이라는 것. 김 부사장은 “준공 이후에는 입소문이 가장 중요하다”면서 “처음에 제시했던 청사진대로 운영을 잘하면 입주자 스스로 지인들에게 추천하며 자연스럽게 입주율이 높아진다”고 했다.

◇대출 빗장 풀어야 공급 활성화

정부가 실버타운 활성화를 추진하고 있지만 정작 현장에서는 금융 규제가 공급 확대를 가로막고 있다는 지적도 나온다. 일반 임대아파트는 주택도시보증공사(HUG) 보증으로 입주자 보증금을 안전하게 보호한다. 반면, 실버타운은 공적 보증의 사각지대에 놓여 있다.

김 부사장은 “시행사 자금력이 아무리 좋아도 공적 보증이 없으면 소비자는 보증금을 안심하고 맡기기 어렵다”면서 “현재 실버타운은 1금융권 전세자금대출이 막혀 있어 자금 조달을 위해 2금융권을 찾아다니고 있다”고 했다. 그는 “정부가 진정으로 시니어 주택 공급 활성화를 원한다면 HUG의 보증보험 대상을 확대하고, 1금융권에서 안정적인 전세자금대출이 일어날 수 있도록 금융 인프라를 정비해야 한다”고 했다. /hongg@chosun.com

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