입력 : 2026.07.16 09:42 | 수정 : 2026.07.16 10:02
[붇이슈] “주말마다 동네 한 바퀴”…2030 사이 번지는 ‘임장 스터디’…진짜 고수는 뭘 볼까
[땅집고] “임장을 갈 때는 3~4시간 정도 걸어 다니면서 동네의 인프라와 사람을 집중적으로 관찰하는게 중요해요. 저는 ‘폐지 줍는 어르신’, ‘보행 중 담배를 피는 사람’, ‘낮술을 하기 위해 술을 사는 사람’이 많은 동네는 가급적 투자를 하지는 않아요. 생활 수준이 높다고 볼 수가 없기 때문이죠. 이런 동네는 가성비로 살기에는 괜찮을지 몰라도 투자목적은 굉장히 낮다고 봅니다.”
최근 2030세대 사이에서 ‘임장 스터디’가 하나의 부동산 문화로 자리 잡고 있다. 퇴근 후 저녁 시간이나 주말을 활용해 직접 동네를 걸으며 아파트 단지와 상권, 교통, 학군 등을 살펴보는 식이다. 불과 몇 년 전만 해도 부동산 투자는 중장년층의 영역으로 여겨졌지만, 최근에는 온라인 커뮤니티와 사회관계망서비스(SNS)를 중심으로 젊은 세대도 적극적으로 임장에 나서는 모습을 자주 찾아볼 수 있다. 그렇다면 실제 투자 경험이 풍부한 사람들은 현장에서 무엇을 가장 먼저 확인할까.
이 같은 질문에 답을 내놓은 사람은 닉네임 ‘부동산아저씨’로 활동하는 김병권씨다. 그는 공인중개사로 20여 년간 현장에서 활동하며 다수의 투자 경험을 쌓은 부동산 컨설턴트이자 작가다. 저서로는 ‘김병권의 부동산대백과(2023)’, ‘지금이라도 집을 사야 할까요?(2021)’ 등이 있다. 김씨는 “좋은 투자는 결국 좋은 동네를 찾는 것에서 시작한다”며 “집값보다 먼저 생활환경을 읽는 눈을 길러야 한다”고 말했다.
◇ 살기 좋은 곳이 결국 잘 오른다
김씨는 임장을 나가면 가장 먼저 지하철역과 버스정류장, 대형 상권, 병원, 공원, 학교 등 생활 인프라를 확인한다. 보통 3~4시간 정도 현장을 둘러보는데, 처음 1시간은 큰 도로를 중심으로 걸으며 동네의 전체적인 생활권을 파악하는 데 집중한다.
그는 “거주 만족도가 높은 지역은 결국 수요가 꾸준한 곳”이라며 “실거주 만족도가 높을수록 향후 매도도 수월하고 시세 상승 가능성도 상대적으로 높다”고 설명했다. 이어 “이미 좋은 지역은 가격도 높지만, 같은 예산 안에서도 상대적으로 경쟁력이 높은 곳을 찾기 위해서는 반드시 직접 걸어봐야 한다”고 말했다.
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◇ 골목으로 들어가면 사람을 본다
김씨는 큰길에서 생활 인프라를 확인한 뒤에는 골목길로 들어가 동네 분위기를 살펴본다고 말했다. 보통 3~4시간 정도 임장을 진행하는데, 처음 1시간은 지하철역과 버스정류장, 대형 상권 등이 있는 4차선 도로를 중심으로 생활 인프라를 확인한다. 이후에는 2차선 이하 도로와 차량이 다닐 수 있는 골목길을 1~2시간가량 걸으며 실제 주거환경을 살핀다.
그는 이 과정에서 가장 중요하게 보는 것이 ‘사람’이라고 했다. 김씨는 “큰길에서는 인프라를 확인하고, 골목으로 들어갈수록 주민들의 생활 모습을 유심히 본다”며 “동네에 사는 사람들의 모습과 거리 분위기, 골목 관리 상태를 종합적으로 살펴보면 그 지역의 주거 선호도와 생활환경을 어느 정도 가늠할 수 있다”고 말했다.
다만 일부 모습만으로 지역 전체를 단정해서는 안 된다고 강조한다. 그는 “한두 사람이나 특정 장면만 보고 지역을 평가하는 것은 위험하다”며 “거리 관리 상태와 상권 분위기, 주민들의 생활 패턴 등을 종합적으로 살펴야 한다”고 말했다.
이어 그는 “개인적으로는 폐지를 수집하는 어르신이나 길을 걸으며 흡연하는 사람이 유독 많이 보이는 지역은 투자에 신중한 편”이라면서도 “이는 특정 직업이나 개인을 평가하려는 것이 아니라, 동네의 생활환경과 관리 수준을 판단하는 여러 요소 중 하나로 참고하는 것”이라고 덧붙였다
◇ 골목으로 들어가면 사람을 본다
김씨는 큰길에서 생활 인프라를 확인한 뒤에는 골목길로 들어가 동네 분위기를 살펴본다고 말했다. 보통 3~4시간 정도 임장을 진행하는데, 처음 1시간은 지하철역과 버스정류장, 대형 상권 등이 있는 4차선 도로를 중심으로 생활 인프라를 확인한다. 이후에는 2차선 이하 도로와 차량이 다닐 수 있는 골목길을 1~2시간가량 걸으며 실제 주거환경을 살핀다.
그는 이 과정에서 가장 중요하게 보는 것이 ‘사람’이라고 했다. 김씨는 “큰길에서는 인프라를 확인하고, 골목으로 들어갈수록 주민들의 생활 모습을 유심히 본다”며 “동네에 사는 사람들의 모습과 거리 분위기, 골목 관리 상태를 종합적으로 살펴보면 그 지역의 주거 선호도와 생활환경을 어느 정도 가늠할 수 있다”고 말했다.
다만 일부 모습만으로 지역 전체를 단정해서는 안 된다고 강조한다. 그는 “한두 사람이나 특정 장면만 보고 지역을 평가하는 것은 위험하다”며 “거리 관리 상태와 상권 분위기, 주민들의 생활 패턴 등을 종합적으로 살펴야 한다”고 말했다.
이어 그는 “개인적으로는 폐지를 수집하는 어르신이나 길을 걸으며 흡연하는 사람이 유독 많이 보이는 지역은 투자에 신중한 편”이라면서도 “이는 특정 직업이나 개인을 평가하려는 것이 아니라, 동네의 생활환경과 관리 수준을 판단하는 여러 요소 중 하나로 참고하는 것”이라고 덧붙였다
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◇ 마지막은 편의점…유동인구가 동네의 미래를 말해준다
김씨는 임장의 마지막 코스로 편의점을 찾는다. 손님이 많은 편의점 앞에 잠시 머물며 어떤 연령층이 오가는지, 소비가 활발한 시간대는 언제인지 등을 관찰한다. 그는 “짧은 시간이라도 편의점을 보면 유동인구와 소비 패턴을 어느 정도 파악할 수 있다”며 “상권의 활력과 실제 생활 분위기를 확인하는 데 도움이 된다”고 말했다.
전문가들은 임장이 단순히 시세를 확인하는 과정이 아니라 지역의 생활환경과 미래 가치를 직접 체감하는 과정이라고 입을 모은다. 지도와 부동산 플랫폼만으로는 알기 어려운 동네의 분위기와 주민들의 생활 모습을 직접 확인해야 실거주 만족도는 물론 투자 판단의 정확성도 높일 수 있다는 것. 김씨는 “결국 부동산은 사람이 사는 공간”이라며 “좋은 동네를 찾으려면 숫자보다 먼저 현장을 걷고, 생활환경을 읽는 습관을 들이는 것이 가장 중요하다”고 말했다. /kso@chosun.com
◇ 마지막은 편의점…유동인구가 동네의 미래를 말해준다
김씨는 임장의 마지막 코스로 편의점을 찾는다. 손님이 많은 편의점 앞에 잠시 머물며 어떤 연령층이 오가는지, 소비가 활발한 시간대는 언제인지 등을 관찰한다. 그는 “짧은 시간이라도 편의점을 보면 유동인구와 소비 패턴을 어느 정도 파악할 수 있다”며 “상권의 활력과 실제 생활 분위기를 확인하는 데 도움이 된다”고 말했다.
전문가들은 임장이 단순히 시세를 확인하는 과정이 아니라 지역의 생활환경과 미래 가치를 직접 체감하는 과정이라고 입을 모은다. 지도와 부동산 플랫폼만으로는 알기 어려운 동네의 분위기와 주민들의 생활 모습을 직접 확인해야 실거주 만족도는 물론 투자 판단의 정확성도 높일 수 있다는 것. 김씨는 “결국 부동산은 사람이 사는 공간”이라며 “좋은 동네를 찾으려면 숫자보다 먼저 현장을 걷고, 생활환경을 읽는 습관을 들이는 것이 가장 중요하다”고 말했다. /kso@chosun.com