청와대 "엄청 분노해야…" 부동산토론회 가이드라인 인가

정부가 주택시장의 안정화 방안을 마련하기 위해 7월23일 부동산정책 국민 토론회를 개최한다. 정부는 “결론을 정해놓은 게 아니다”라고 거듭 강조한다. 그러나 자칫 중국의 문화혁명시대 홍위병들에 의한 인민재판처럼 정답을 정해 놓고 여론몰이를 하는 토론회로 전락할 수 있다는 우려가 나온다. 강훈식 대통령비서실장이 최근 언론과의 인터뷰에서 “연립주택 300채 종부세 면제, 분노할 일”이란 인터뷰는 청와대 가이드라인이라는 비판이 나온다. 부동산 정책토론회가 주택문제 해결에 도움이 될 수 있는 방안을 찾아본다. <편집자주>

[땅집고] “연립주택 300채도 종부세 면제, 분노할 일…공급 확대 ‘올인’”

강훈식 대통령비서실장이 최근 한겨레신문과의 인터뷰에서 한말이다. 그는 “예를 들어 연립주택 300채를 가진 사람이 세금이 없다. 연간 수십억원씩 납부해야 할 종합부동산세를 모두 면제받고 있는데, 우리가 그런 건 모른다. 재산세도 대부분 면제된다”며 “엄청 분노해야 하는 거 아닌가”라고 말했다고 한겨레신문은 보도했다.

강훈식 비서실장이 분노한 사람은 연립주택 300채를 등록한 임대사업자이다. 강 비서실장은 임대사업자에 대한 세제혜택을 부동산 투기꾼에 대한 특혜라는 식의 인식을 갖고 있는 듯하다. 그의 발언은 주택시장의 원리, 주택정책에 대해 ‘나는 1도 모르는 무식쟁이’라는 것을 실토하는 것이다. 한국은 세제혜택이 아무한테나 주어질 정도로 만만하지 않다.

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◇임대사업자에 대한 포퓰리즘적 접근은 금물

임대사업자에 대한 종부세 면제혜택은 엄격하게 의무를 이행하는데 대한 보상이다. 첫째, 장기임대(10년) 매입형이 경우, 임대 개시일 기준 공시가격이 수도권 6억 원 이하여야 한다. 단기임대(6년) 매입형은 공시가격 수도권 4억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하여야 한다. 이들 주택은 가격상승을 주도하는 강남아파트가 아니다. 상당수는 나홀로 아파트, 빌라로 ‘노후준비형 월세수익형 상품’이다. 대부분 실수요자들이 내집마련 고려대상에서 빌라를 제외해 놓아 임대사업자가 사지 않으면 공급 자체가 이뤄지지 않는다. 임대사업자가 사주지 않으면 공급 자체가 막히기 때문에 종부세 면제 등의 혜택을 준 것이다.

둘째, 종부세 면제는 시혜나 특혜가 아니다. 임대료 통제에 대한 혜택이다. 재계약이나 새로운 세입자와 계약할 때 기존 임대료의 5% 이내로만 올릴 수 있다. 이 때문에 몇 년 지난 임대사업자의 매물은 거의 시세의 절반수준까지 떨어진다. 종합부동산 면제, 양도세 면제라는 혜택을 임대사업자가 누리지만, 다른 한편으로는 세입자가 임대료 인하의 혜택을 누린다. 선진국에서 채택한 임대료 보조정책과 같은 효과가 발생한다.

셋째, 세입자의 보증금을 보호하기 위해 HUG(주택도시보증공사) 등의 보증보험 가입이 의무이다. 임대료도 낮게 책정할 수 밖에 없고 보증보험도 가입해야 하는 의무를 지기 때문에 종부세 면제 혜택이 주어지는 것이다. 보증보험에 가입할 경우, 전세 사기 등의 피해를 막을 수 있다.

◇임대주택 천국이란 독일이 다주택자에 파격적 혜택 주는 이유

어떤 나라에서도 정치인, 행정가, 경제학자가 임대주택 공급자에게 세금 감면혜택을 주는 것에 대해 분노하지 않는다. 임대주택 공급은 세입자에게 필수적인 사회적 인프라이다. 임대주택사업자는 정부 대신 임대주택 공급자의 역할을한다. 임대주택의 천국이라는 독일은 10년을 보유하고 매각하는 다주택자들에게 양도세 완전 면제 혜택을 준다. 건물 감가 상각비 공제를 통해 임대소득세와 개인 소득세 감면혜택도 준다. 독일에는 종합부동산세라는 것 자체가 없다.

다주택자. 즉 임대주택공급자에 대한 단순 무식한 적대적 사고는 주택시장의 왜곡을 만든다. 그 대표적 사례가 LH-SH에 대한 무차별적 종부세 폭탄이다. 임대주택 공급에 대해 인센티브를 줘야 할 공기업인 LH와 SH공사이 임대주택을 갖고 있다고 종부세 폭탄을 투하했다. LH는 2021년 재산세 2853억원, 종합부동산세 502억원을 냈다. 공기업도 임대사업자 등록을 할 수 있지만, 임대주택 종부세 면제를 받으려면 수도권 공시가격이 6억원이하여야 한다. 공시가격이 6억원을 초과하면 예외 없이 종부세 부과대상이 됐다. 또 법인이 보유한 주택에는 예외 없이 최고 세율의 종부세를 매겼다. LH와 SH 등 기업형 임대사업자들에게도 무차별적으로 종부세 폭탄이 투하되면서 임대주택 공급의 기반을 스스로 무너트렸다. 이런 부작용 탓에 LH와 SH 종부세 폭탄은 일부 제거가 됐지만, 임대주택을 갖고 있다가는 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 공포를 심어주기 충분했다.

◇포퓰리즘적 감정호소 대신 정책검증부터

대통령 비서실장이 임대사업자에 대한 근거 없는 적의를 드러내 놓고도 한겨레와의 인터뷰에서 주택공급의 중요성을 말했다. 주택공급은 정부의 재정투입만으로 이뤄지지 않는다. 민간의 자본을 동원해야 가능하다. 국민 대토론회가 감정적 호소, 울분의 배설, 포퓰리즘 정책의 향연으로 끝나지 않으려면 문재인 정부의 정책에 대한 검증부터 시작해야 한다. 또 이재명정부 출범이후 내놓았던 토지거래 허가제 확대, 대출 규제 확대의 효과에 대한 면밀한 검증도 필요하다. 답정너라는 게 있다. ‘답은 정해져 있으니 너는 대답만 하면 된다’는 식으로 국민 대토론회를 핑계로 정부가 듣고 싶은 답을 유도하는 토론회로 끝난다면 주택시장은 더욱 큰 혼란과 혼돈 속에 빠질 것이다. /hbcha@chosun.com