인테리어보다 중요한 '첫 사진'…쪽박 단기임대 호스트의 흔한 실수

[땅집고] 최근 빈 방을 놀리기보다 1주 또는 월 단위로 운영하는 단기임대 시장에 눈을 돌리는 임대인이 늘고 있다.

전문가들은 빈 방을 단기임대로 잘 운영하면 일반 월세보다 높은 수익을 올릴 수 있지만 초보 운영자(호스트)는 시작에 앞서 주의해야 할 점도 많다고 말한다. 단기임대 플랫폼 단단홈즈 관계자는 “초보 호스트도 플랫폼에 매물을 등록하면 알아서 예약이 들어오지 않을까라고 기대한다”면서 “실제 운영에서는 고려해야 할 점이 적잖다”고 했다.

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빈 방이나 공실만 있으면 곧바로 시작할 수 있는 사업처럼 보이지만 그렇지 않다는 것. 그렇다면 초보 호스트가 실수하지 않고 사업을 제대로 영위하려면 어떻게 해야 할까. 단단홈즈로부터 초보 호스트가 가장 많이 하는 실수 5가지와 그 해법에 대해 들어봤다.

◇내 수익은 ‘월 임대료 × 12개월’?

가장 흔한 실수는 수익 계산이다. 단기임대 월 이용료(임대료)가 일반 월세보다 높다는 점만 보고 시작하면 낭패를 보기 쉽다. 장기 월세 100만원짜리 집을 단기임대로 130만원에 돌린다면 얼핏 수익이 크게 늘어나는 것처럼 보인다. 그러나 실제로는 추가 비용을 반드시 계산해야 한다. 매출에서 청소비·플랫폼 수수료·공과금·소모품 교체비·가전 수리비 등 이른바 운영비를 빼야 한다. 공실 기간도 당연히 감안해야 한다. 여기에 예약 취소나 중도 퇴실이 발생하면 계산은 더 복잡해진다.

단단홈즈처럼 신규 호스트 유입을 위해 첫 계약 수수료 면제나 호스트 보호 장치인 ‘단단플러스케어’가 준비된 플랫폼이 등장해도 기본 수익 계산을 대신해 주지는 않는다. 보호 장치와 프로모션은 초기 부담을 낮추는 요소일 뿐, 공실률과 운영비를 반영한 손익표는 호스트가 직접 만들어야 한다. 실무적으로는 가동률 90%의 낙관 시나리오, 75~80%의 현실 시나리오, 60~70%의 보수 시나리오를 나눠 일반 월세와 비교해 본 후 사업을 시작하는 게 좋다.

◇누구를 위한 집인가?…첫 인상은 ‘사진’

단기임대 운영에 들어가기 전에 원하는 고객 타겟층도 명확히 해야 한다. 게스트가 지방에서 올라온 종합병원 입원 환자 보호자일 수도 있고, 인테리어 공사 때문에 임시로 거처가 필요한 가족일 수도 있다. 방학기간 대치동 학원을 이용할 지방 학생과 보호자, 서울 한 달 살기 관광객 등 게스트가 누구인지를 정해서 사진부터 명확하게 보여줘야 한다.

또 게스트는 단기임대 매물을 온라인에서 보고 고르게 된다. 에어비앤비가 첫 사진과 사진 품질을 숙소 선택의 핵심 요소로 안내하는 것처럼, 단기임대 플랫폼에서도 대표 사진은 클릭률을 가른다. 단단홈즈 역시 이용자가 방 사진과 정보를 확인한 뒤 호스트에게 문의하고 계약 승인 요청으로 넘어가는 구조다. 첫 화면에서 신뢰를 주지 못하면 계약 단계까지 갈 가능성이 낮다.

타깃층에 따라 선호하는 입지와 옵션도 다르다. 만약 업무 출장자라면 지하철역까지 도보 이동 시간이 가장 중요하다. 책상, 와이파이, 세탁기 등도 갖춰야 한다. 가족 단위라면 주방, 냉장고, 침구 수량, 주차 여부가 핵심이다. 병원 수요라면 병원까지 이동 시간, 엘리베이터, 조용한 환경이 더 중요하다.

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◇계약·환불·보증금 기준도 명확하게 해야

계약 조건은 확실해야 한다. 단기임대는 짧게 머무는 거래여서 오히려 조건이 더 명확해야 한다. 입실 시간, 퇴실 시간, 연장 가능 여부, 중도 퇴실 환불 기준, 공과금 정산 방식, 보증금 반환 시점을 계약서나 플랫폼 메시지에 남겨야 한다.

보증금 반환을 둘러싼 갈등도 종종 벌어진다. 이 때 생활 흠집과 명백한 파손을 구분하고, 수리비를 차감할 때는 사진과 견적서 등 증빙을 남겨야 한다. 단단플러스케어 같은 보호 장치가 있어도 실제 보장 범위, 자기부담금, 면책 사유는 달라질 수 있다. 보험이나 플랫폼 보호 장치에 의존하기보다 입주 전 사진을 찍어두고 비품 목록과 퇴실 확인표도 확실하게 갖춰야 한다.

단단홈즈 관계자는 “단기임대 시장이 커질수록 게스트 눈높이도 높아진다”며 “공실을 줄이는 호스트와 분쟁을 만드는 호스트의 차이는 거창한 인테리어가 아니라 기본 운영에서 갈리기 때문에 첫 예약을 받는 것보다 두 번째 예약을 부르는 운영이 더 중요하다”고 했다. /kso@chosun.com