입력 : 2026.07.05 06:00
[임장보고서] 규제지역 지정 하루 만에 호가 '껑충'…정부는 '풍선효과 제한적'이라지만 현장은 정반대
동탄·기흥·구리 규제지역 지정 이후 분위기는?
집주인들, 일단 매물 거둬보자…호가 하루 만에 최대 1억원 상승
[땅집고] “구리가 규제지역으로 묶인 후 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 건 사실입니다. 다만 아직은 거래가 폭발적으로 늘었다고 보기엔 조금 일러요.”
3일 오후 찾은 경기 남양주시 다산신도시. 수도권 지하철 8호선 다산역 인근에서 골든공인중개사사무소를 운영하는 최유진 대표는 현장 분위기를 이렇게 전했다.
정부가 지난달 30일 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 추가 지정하면서 시장의 시선은 곧바로 인접 비규제지역으로 향했다. 국토교통부는 동탄, 기흥, 구리는 반도체 산업과 교통 호재 등 지역적 특수성이 있어 규제를 하더라도 주변으로 풍선효과가 제한적일 것이라고 내다봤지만 현장에서는 규제 발표 직후부터 분위기가 급속도로 달라지고 있었다.
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◇ 다산역 신축대단지…호가는 이미 상승중
수도권 지하철 8호선 다산역 6번출구로 나오자 대로변 사거리길을 중심으로 신축 아파트들이 줄지어 들어선 주거지가 펼쳐졌다. 역 주변에는 신축 아파트 대단지와 상가가 이어졌고, 평일 낮임에도 공인중개사무소마다 방문객들이 붐비는가 하면, 매수 문의 전화를 받는 모습이 눈에 띄었다.
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대표 단지인 ‘e편한세상 다산’에서는 규제 발표 직후 호가가 크게 뛰었다. 전용 84㎡(국평) 매물은 지난달 29일 11억5000만원에 나와 있었지만, 규제지역 발표 다음 날인 30일에는 13억원으로 호가가 올라왔다. 하루 만에 1억5000만원이 뛴 셈이다.
‘다산반도유보라메이플타운’도 비슷하다. 동일하게 전용84㎡ 매물이 지난달 29일 7억 8000만원에 올라와 있었지만, 2일에는 8억 5000만원으로 7000만원이 오른 가격으로 올라왔다.
직장인 익명 커뮤니티 ‘블라인드’ 에서도 비슷한 분위기를 엿볼 수 있었다. 토허구역 지정 발표 이후 신속한 결정으로 다산 아파트를 매수했다는 사연이 올라오면서다. 게시글의 작성자는 “부동산을 가보니 계속 집주인들이 집값을 올리고 있는 분위기였는데, 집을 보자마자 계약을 했다”고 밝혔다.
작성자는 다산동에 위치한 ‘다산이편한세상자이’ 전용면적 74㎡를 10억원에 매수했다고 밝혔다. 조선일보 AI부동산에 따르면, 이 단지 해당 주택형의 종전 최고가는 올해 5월 거래된 9억7000만원이었다. 작성자가 매수한 것이 사실이라면 신고가 거래가 발생한 것이다.
풍선효과는 다산뿐만이 아니다. 수원 권선구 ‘수원하늘채더퍼스트2단지’ 전용 84㎡ 역시 규제 발표 당일 7억8000만원이던 호가가 하루 만에 8억5000만원으로 단번에 7000만원이 훌쩍 뛰었다.
골든공인중개사사무소 최유진 대표는 “구리가 규제지역으로 지정되면서 확실히 집주인들이 호가를 올려 매물을 내놓거나 아예 거둬들이는 사례가 늘었다”며 “다만 현재는 기대감이 먼저 반영된 단계로, 이것이 실제 거래가격 상승으로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 한다”고 말했다.
실제 현장에서는 “조금 더 기다려보겠다”며 매도를 보류하는 집주인들이 적지 않다는 것이 중개업계 설명이다. 반면 실수요자들은 규제지역보다 대출이 상대적으로 자유로운 비규제지역을 먼저 살펴보는 분위기다.
대표 단지인 ‘e편한세상 다산’에서는 규제 발표 직후 호가가 크게 뛰었다. 전용 84㎡(국평) 매물은 지난달 29일 11억5000만원에 나와 있었지만, 규제지역 발표 다음 날인 30일에는 13억원으로 호가가 올라왔다. 하루 만에 1억5000만원이 뛴 셈이다.
‘다산반도유보라메이플타운’도 비슷하다. 동일하게 전용84㎡ 매물이 지난달 29일 7억 8000만원에 올라와 있었지만, 2일에는 8억 5000만원으로 7000만원이 오른 가격으로 올라왔다.
직장인 익명 커뮤니티 ‘블라인드’ 에서도 비슷한 분위기를 엿볼 수 있었다. 토허구역 지정 발표 이후 신속한 결정으로 다산 아파트를 매수했다는 사연이 올라오면서다. 게시글의 작성자는 “부동산을 가보니 계속 집주인들이 집값을 올리고 있는 분위기였는데, 집을 보자마자 계약을 했다”고 밝혔다.
작성자는 다산동에 위치한 ‘다산이편한세상자이’ 전용면적 74㎡를 10억원에 매수했다고 밝혔다. 조선일보 AI부동산에 따르면, 이 단지 해당 주택형의 종전 최고가는 올해 5월 거래된 9억7000만원이었다. 작성자가 매수한 것이 사실이라면 신고가 거래가 발생한 것이다.
풍선효과는 다산뿐만이 아니다. 수원 권선구 ‘수원하늘채더퍼스트2단지’ 전용 84㎡ 역시 규제 발표 당일 7억8000만원이던 호가가 하루 만에 8억5000만원으로 단번에 7000만원이 훌쩍 뛰었다.
골든공인중개사사무소 최유진 대표는 “구리가 규제지역으로 지정되면서 확실히 집주인들이 호가를 올려 매물을 내놓거나 아예 거둬들이는 사례가 늘었다”며 “다만 현재는 기대감이 먼저 반영된 단계로, 이것이 실제 거래가격 상승으로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 한다”고 말했다.
실제 현장에서는 “조금 더 기다려보겠다”며 매도를 보류하는 집주인들이 적지 않다는 것이 중개업계 설명이다. 반면 실수요자들은 규제지역보다 대출이 상대적으로 자유로운 비규제지역을 먼저 살펴보는 분위기다.
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◇ 김학렬 소장, “풍선효과는 당연한 현상”…다산은 원래 오를 타이밍
전문가들이 바라보는 풍선효과에 대한 입장은 어떨까. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “풍선효과는 당연히 발생하는 시장의 자연스러운 현상”이라며 “비규제지역만 오른다기 보다 상급지와 인접 지역이 함께 움직이는 경우”라고 말했다.
김 소장은 다산신도시 부동산의 상승세는 이번 규제 이전부터 이미 시작됐다고 말한다. 그는 “구리는 지난해부터 가격이 오르기 시작했고 지난해 10월 15일 대책 당시 규제지역으로 지정됐어도 이상하지 않았을 정도였다”며 “다산과 별내는 원래 상승할 시기라고 봐도 무방하다”고 말했다. 이어 “이들 지역은 아직 10억원 미만인 단지가 적지 않아 가격 부담이 상대적으로 낮다”며 “추가 상승 가능성은 충분히 있다”고 전망했다.
반면 동탄은 상황이 다르다고 진단했다. 김 소장은 “동탄 주요 단지가 22억원 수준까지 오르면서 수요자들이 ‘이 가격이면 동탄 대신 광교나 분당을 살까’를 고민하는 단계였다”며 “가격이 상급지와 비슷해지면 자금 여력이 있는 수요자는 자연스럽게 상급지로 이동하게 된다”고 설명했다.
정부는 이번 규제로 풍선효과가 크지 않을 것이라고 보고 있지만 시장은 이미 다음 지역을 찾기 시작한 분위기다. 주택 공급 부족과 전세난이 이어지는 가운데 상대적으로 대출 규제가 덜한 비규제지역으로 실수요가 이동할 가능성이 높다는 분위기다. 김 소장은 “지난 2021년 문재인 정부 당시 규제지역으로 지정됐던 범위의 중간 수준까지는 다시 규제가 확대될 가능성이 있다”며 “정부가 풍선효과가 나타나는 지역을 중심으로 추가 규제를 검토할 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. /kso@chosun.com