[단독] "GTX역세권 마저 100% 임대로" 무늬만 신도시, 고양 창릉의 배신

[땅집고] 3기 신도시 중에서도 서울 접근성이 높아 큰 주목을 받았던 고양창릉지구. 하지만 수요자들이 기대했던 모습과는 점점 멀어지고 있어 현장의 분위기는 싸늘하다. 화려한 청사진과 달리 핵심 민간 분양 부지가 100% 임대로 전환되고 입주일마저 미뤄지는 상황이다.

◇알짜 대단지는 통임대로, 분양가는 껑충…기약 없는 입주에 '이탈'

최근 시장에 가장 큰 충격을 준 쟁점은 창릉지구 내 상급 입지로 평가받던 B1 블록의 공급 방식 변경이다. B1 블록은 대다수 부지가 소형 위주로 쪼개진 창릉지구 내에서 전용 60~85㎡의 중형 평형 중심이자, 주상복합을 제외하면 1000가구가 넘는 '유일한 민간분양 대단지 부지'였다. 이곳의 분양을 애타게 기다리는 수요자들도 많았으나, 해당 부지가 총 1594가구 규모의 '100% 통합 공공임대'로 변경되면서 창릉지구가 이른바 '임대밭'이 될 것이라는 우려가 쏟아지고 있다.

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정수용 삼송미소부동산 이사는 "역세권, 대단지, 신축 세 박자에 초·중·고 학세권까지 위치한 창릉 신도시의 몇 안 되는 노른자 땅이었다"며 "통합 공공임대로 결정되면서 창릉의 실제 민간 분양은 총 7910세대에서 6000세대 중반 수준으로 줄어들고 단지 내 양극화도 불가피해졌다"고 지적했다. 현장에서는 고양은평선 역세권 입지인 S14와 S15블록조차도 향후 공공분양이 아닌 토지임대부나 공공임대 등으로 바뀔 가능성까지 염두에 두고 있다.

수요자가 부담해야 할 금전적, 시간적 리스크는 더욱 커졌다. 올해 공개된 주요 블록의 본청약 확정 분양가는 전용 59㎡가 5억원대 중반, 전용 84㎡는 최고 7억원대 후반으로 책정되어 사전청약 당시 추정 분양가보다 수천만 원에서 1억 가까이 증액됐다. 향후 나올 민간분양 분양가는 국민평형 기준 평당 3000만원을 훌쩍 넘길 가능성도 높아졌다. 여기에 국토교통부가 최근 창릉지구 S3, S4 블록의 공공주택건설 사업 기간을 가구수 변동 없이 15개월씩 연장하면서 실제 입주 시기는 2029년 말이나 2030년 이후로 늦어질 것으로 예상된다.

기약 없이 전월세 계약을 연장하며 버텨온 대기자들이 피로감을 이기지 못하고 인근 기축 단지로 넘어가면서, 주변 단지의 국민평형 기준 호가가 수천만원에서 1억씩 오르는 현상도 나타나고 있다.

◇공공주택 특별법 발목 잡힌 3기 신도시… "과밀화·임대밭 전락 우려"

3기 신도시는 '공공주택 특별법'을 적용받는다. 3기 신도시는 전체 주택 중 공공주택 비율을 50% 이상, 그중 공공임대는 35% 이상 의무적으로 확보해야 한다. 이에 따라 고양창릉의 주택 공급 계획상 일반 아파트 중 순수 민간 분양 물량은 전체의 약 15% 수준에 불과하며, 주상복합을 합산하더라도 35% 선에 그친다. 결국 신도시 내 주택 100가구 중 60가구 이상이 공공 및 임대 아파트로 채워지는 구조다. 반면 판교, 광교 등 과거 2기 신도시는 택지개발촉진법을 적용받아 임대주택 비중이 통상 20~30% 수준으로 공급됐다.

과밀화 문제도 화두다. 이미 지난 2024년, 창릉지구는 자족 시설과 녹지 비율을 축소하는 대신 주거 시설 비율을 높여 2500가구가 추가 배정되는 등 당초 계획보다 과밀화되는 방향으로 주거 환경이 수정됐다. 평형 구성 역시 전용 85㎡ 초과 중대형 평형은 1700여 가구가 감소한 반면, 전용 60㎡ 이하 소형 평형은 4600가구 이상 급증했다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "공공임대라 할지라도 밖에서 알 수 없도록 호실별로 섞는 것이 취지인데, 통합 공공 임대 블록으로 만드는 것은 창릉 신도시 자체를 임대 신도시로 바꿀 수 있는 부정적인 영향을 가져올 수 있다"고 말했다. 나아가 GTX 창릉역 주변 개발 방식에 따라 서울에 종속된 베드타운이 될지 자족 도시가 될지 결정될 것이라고 덧붙였다./0629aa@chosun.com