풍선효과로 집값 상승 불쏘시개…盧-文정부의 규제 실패 재현한 李 정부

[땅집고] 정부의 부동산 규제 정책이 또다시 시장의 뒤를 쫓아가는 ‘뒷북 규제’라는 비판을 피하기 어렵게 됐다. 지난해 정부가 수도권 전역을 촘촘하게 묶어 풍선효과를 원천 차단하겠다며 내놓은 ‘10·15 대책’이 무색하게, 규제망을 비껴간 지역에서 여지없이 풍선효과가 발생했기 때문이다. 시장의 경고를 무시한 완벽한 정책 실패라는 지적이 나온다. 노무현, 문재인 정부에서도 특정지역을 규제지역으로 지정하면 인근 지역의 집값이 오르는 풍선효과가 발생해 대책이 오히려 집값 상승세를 확산시킨다는 비판을 받았다. 그런데도 이재명 정부는 과거 규제 정책 실패의 역사를 그대로 반복한 것이다.

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국토교통부는 30일 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시에 대해 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정한다고 발표했다. 이어 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로도 추가 지정한다. 그야말로 ‘삼중 규제’의 족쇄를 채우기로 한 것이다. 이로써 이들 지역은 주택담보대출 한도가 줄고 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’도 금지된다.

정부는 지난해 10·15 대책 당시 서울 전 지역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역과 강력한 규제 지역으로 묶었다. 서울 전역과 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역을 규제지역으로 지정했다.

당시 정부는 풍선효과를 막기 위해 규제 지역의 범위를 넓게 지정했다고 밝힌 바 있다. 시장을 억누르기 위해 규제 지역을 대폭 넓히는 무리수를 뒀지만 결과는 빗나갔다. 규제에서 제외된 동탄, 기흥, 구리로 투자 수요가 고스란히 옮겨붙는 풍선효과가 여실히 증명됐다.
실제로 동탄, 기흥은 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 GTX-A 개통 등 굵직한 교통 인프라 개선 호재가 맞물리며 연일 최고가를 갈아치웠다. 동탄 아파트 가격은 최근 3주 연속 주간 2%씩 폭등했다. 구리시 역시 서울과 인접한 역세권 수요가 몰리며 가격 상승세가 꺾이지 않고 지속됐다.

한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(22일) 기준 동탄구는 아파트 가격이 올해 누적 11.38% 오르며 전국에서 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 구리시는 같은 기간 7.87% 올랐고, 기흥구도 올해 6.21%를 기록했다.

규제 지역으로 묶이게 되면 무주택자와 처분조건을 승낙한 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한선이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소된다. 주택담보대출 한도는 자산 가격별로 차등 설정되어 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과에서 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원을 초과하는 주택은 2억원으로 제한된다. 다주택자의 경우 취득세와 양도소득세 중과세율이 적용된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이미 집값은 오를 대로 오른 뒤여서 규제 실효성은 떨어지고 시장의 내성만 더 키울 것이다”며 “주택 공급 물량이 충분하지 못한 상황에서 규제만 하면, 거래량은 일시적으로 위축될 수 있어도 가격은 상승할 것으로 예상된다”고 했다. /hongg@chosun.com