"동탄 22억 줄 바에 목동 재건축 산다" 국평 신고가 두고 상급지 논쟁

[땅집고] 경기 화성시 동탄구 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 84㎡가 22억원을 넘기면서 수도권 주택시장에서 논쟁이 불붙고 있다. 동탄 아파트의 새 가격 기준을 썼다는 평가와 함께, 같은 돈이면 서울이나 과천·분당 등 경기 핵심지의 대체 단지를 선택할 수 있다는 지적이 동시에 나온다. 동탄역 롯데캐슬의 가격 상승 여력이 과거처럼 계속 이어지기는 쉽지 않다는 분석이다.

동탄역 롯데캐슬 84㎡는 이달 4일 22억2500만원에 거래되면서 신고가를 썼다. 동탄2신도시 대장주로 꼽히는 이 단지는 수도권광역급행철도(GTX)-A 동탄역과 직접 연결되고, 롯데백화점 등 생활 편의시설을 함께 누릴 수 있는 입지로 평가받는다. 신축 대단지에 역세권·상권·직주근접 수요를 모두 갖춘 만큼 동탄 내에서는 독보적인 단지라는 평가가 많다.

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◇22억 돌파 신고가가 던진 질문…동탄인가, 서울인가

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 동탄역 롯데캐슬 신고가 거래를 두고 “동탄 아파트의 역사를 새로 쓴 거래”라고 평가했다. 그는 “GTX-A와 동탄역, 백화점과 연결된 생활 편의성, 신축 대장주라는 희소성을 생각하면 가격 상승 자체가 놀라운 일은 아니다”라고 했다.

다만 문제는 가격대다. 22억2500만원이면 동탄 신도시 내에서만 비교할 수 있는 금액이 아니다. 과천 중대형, 서울 서남권·동북권 신축 국평, 마포·공덕·당산 일대 중소형 아파트까지 진입할 수 있는 가격이다. 조금 오래된 단지까지 범위를 넓히면 목동 재건축 추진 단지나 강남 접근성이 뛰어난 서울 구축 대단지도 선택지에 들어온다.

김 소장은 “동탄역 롯데캐슬이 좋은 아파트인 것은 분명하지만, 같은 선택지를 두고 봤을 때 다른 아파트보다 더 좋은가를 봐야 한다”며 “부동산 가격은 절대평가가 아니라 상대평가”라고 했다. 동탄 가격이 오를수록 비교 대상은 동탄2신도시 안의 다른 단지가 아니라 과천, 판교, 서울 핵심 생활권까지 확장된다는 것이다.

동탄의 강점은 분명하다. 삼성전자와 반도체 산업벨트의 배후 수요가 있고, 신도시 특유의 쾌적한 주거환경, 동탄역 중심의 교통망 개선 효과도 크다. GTX-A 개통으로 서울 접근성이 개선되면서 동탄역 주변 단지의 상징성은 더 커졌다.

김 소장은 “22억원대 주택은 상승장에서보다 조정장에서 진짜 가치가 드러난다”며 “동탄 내부 수요만으로 가격을 지탱할 수 있는지, 서울과 과천 수요까지 끌어올 수 있는지, 매도할 때 충분한 매수자가 존재하는지를 따져야 한다”고 했다. 또 “22억원을 돌파한 동탄역 롯데캐슬 거래는 단순한 신고가가 아니라 수도권 주택시장을 향해 하나의 질문을 던진 사건”이라며 “그 질문에 자신 있게 답할 수 있을 때만 매수해야 한다”고 했다.

일각에서는 동탄역 롯데캐슬과 GTX역 승강장 거리를 두고 거품 논거도 나옴. 단지에서 GTX-A를 실제 이용하는데 적지 않은 시간이 소요된다는 것. 대심도 열차인만큼 지하 6층 플랫폼까지 내려가는데 단지로부터 15분이 걸린다.

일각에서는 동탄역 롯데캐슬의 ‘초역세권’ 프리미엄을 두고도 거품 논란이 제기된다. 단지가 동탄역과 직접 연결된 것은 맞지만, GTX-A는 대심도 철도인 만큼 실제 승강장까지 이동하는 데 적지 않은 시간이 걸린다는 것이다. 지하 6층에 있는 GTX-A 플랫폼까지 내려가려면 단지 출입구에서 승강장까지 약 15분가량 소요되는 것으로 알려졌다. 단순히 ‘역 연결 단지’라는 이미지와 실제 이용 체감 사이에 차이가 있다는 지적이다.

◇동탄 국평 22억, 비교 대상은 서울·과천·분당

실제 비슷한 가격대에서는 경기 핵심지와 서울 주요 생활권 단지가 다수 포진해 있다. 경기 과천시 원문동 ‘래미안슈르’는 전용 84㎡가 23억원에 거래됐다. 중앙동 ‘래미안 에코팰리스’도 같은 면적대가 22억4000만원에 거래됐다. 과천은 서울 강남 접근성이 뛰어나고, 정비사업과 공공기관 이전지 개발, 학군 수요가 맞물려 수도권 대표 핵심지로 꼽힌다.

성남시 분당·판교권에서도 비슷한 가격대 단지가 있다. 분당구 삼평동 ‘봇들마을4단지’는 23억500만원에 거래됐고, 서현동 ‘삼성한신’은 22억9000만원에 손바뀜했다. 판교·분당은 테크노밸리 직주근접 수요와 학군, 재건축 기대감이 결합된 지역이다. 특히 판교는 고소득 IT·플랫폼 기업 종사자 수요가 두껍고, 분당은 1기 신도시 재건축 기대감까지 반영되고 있다.

서울권에서도 동탄역 롯데캐슬과 가격이 겹치는 단지가 적지 않다. 동작구 흑석동 ‘흑석한강센트레빌2차’는 22억9000만원, 동작동 ‘이수힐스테이트’도 22억9000만원에 거래됐다. 동작구는 강남·용산·여의도 접근성이 모두 가능한 입지로 평가받는다. 흑석뉴타운 개발과 한강변 주거지 프리미엄도 가격을 떠받치는 요인이다.

광진구 광장동에서는 ‘광장현대5단지’가 24억원, ‘광장현대파크빌 10차’가 23억8000만원에 거래됐다. 광장동은 한강변 입지와 학군, 강남 접근성을 갖춘 동북권 대표 주거지로 꼽힌다. 구축 단지가 많지만 토지 희소성과 생활 인프라가 강점이다.

서울 서남권에서도 대체 단지가 나온다. 영등포구 양평동1가 ‘영등포자이디그니티’는 21억4000만원에 거래됐고, 당산동5가 ‘당산삼성래미안’은 20억9000만원에 거래됐다. 영등포·당산권은 여의도와 마포 접근성이 좋고, 지하철 2·5·9호선 생활권을 활용할 수 있다. 신축과 준신축 단지를 중심으로 실수요가 꾸준한 지역이다. /mjbae@chosun.com