연구원 출범 디벨로퍼협회 "부동산은 생산적 산업, 업계 싱크탱크 역할할 것"

[땅집고] 한국디벨로퍼협회의 싱크탱크인 한국부동산개발산업연구원이 공식 출범했다. 미래 AI 시대에 대응한 공간 인프라를 구축하고, 부동산개발산업을 생산적 영역으로 재정의하기 위한 첫걸음을 내딛었다.

한국부동산개발산업연구원은 서울 강남구 삼성동 오크우드 호텔에서 설립 기념 심포지엄을 25일 개최했다. 이번 행사는 ‘대전환 시대, 부동산개발·건설·금융 산업의 역할과 전략’을 주제로 디벨로퍼 업계와 국토교통부 김이탁 1차관을 비롯한 관계자들이 대거 참석한 가운데 진행됐다. 김승배 한국부동산개발산업연구원 원장은 “이번 설립 심포지엄은 공간 창조 생태계를 구성하는 주체들이 거대한 연대를 시작하는 시발점"이라며 "국가 도시 정책을 주도적으로 이끄는 선도적 싱크탱크로 자리매김하겠다”고 포부를 밝혔다. 연구원은 앞으로 AI 시대에 필요한 산업·생활 인프라와 제도개선 과제를 발굴하고, 현장의 고민을 정책 대안으로 연결하는 지식 인프라 역할을 수행할 예정이다.

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◇AI 혁명·인구 변화 등 5대 대전환 직면

첫번째 발표자로 나선 이진 한국부동산개발산업연구원 연구위원은 ‘대전환 시대, 디벨로퍼의 미래와 연구원의 역할’을 주제로 현재 부동산 산업이 직면한 5가지 거대한 전환점을 제시했다. 이 위원이 꼽은 5대 대전환은 ▲AI 혁명 ▲인구와 가구 구조 변화 ▲도시와 공간의 패러다임 시프트 ▲ESG 경영 ▲금융환경 변화다.

특히 AI 혁명과 관련해 “AI는 거대한 연산 인프라를 필요로 하며, 데이터센터는 이제 국가 필수 인프라가 됐다”고 강조했다. 이 위원이 제시한 자료에 따르면 글로벌 데이터센터 용량은 2030년까지 2025년 대비 3.5배 급증할 전망이다. 그러나 현재 국가별 데이터센터 개수를 보면 미국 4378개, 일본 257개에 달하는 반면 한국은 95개에 불과해 향후 성장 여력이 가파를 것으로 내다봤다.

인구 구조 면에서는 65세 이상 인구 비중이 20%를 돌파한 초고령사회 진입에 따라 돌포·의료 접근성을 갖춘 무장애 공간 수요가 늘고, 1인 가구 급증으로 공유서비스 기반의 인프라 변화가 불가피하다고 분석했다. 아울러 개발 트렌드가 ‘새 땅을 만드는 개발’에서 ‘기존 도시의 성능 개선’으로 바뀌고 있다고 했다. 금융 면에서는 자기자본비율을 2030년까지 단계적으로 20%로 상향하는 정책에 따라 자본 조달 역량이 디벨로퍼의 핵심 경쟁력이 될 것으로 전망했다. 이 위원은 “부동산개발을 단순히 비생산적 영역으로 인식해서는 안 된다”며 “주거, 업무, 물류뿐 아니라 데이터센터와 산업단지 등 필수 인프라를 공급해 사회적 수요를 해결하고 고용과 부가가치를 창출하는 명백한 생산적 영역이다”고 강조했다.

◇미국 뉴욕은 규제 완화로 입체복합개발

이어 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘부동산을 넘어, 건설산업혁신으로’를 주제로 해외 선진 개발 사례를 소개했다. 허 위원은 미국 뉴욕 맨해튼의 록펠러 대학 리버 캠퍼스 조성 사례를 들었다. 일일 통행량이 17만 대에 달하는 극심한 고밀집 도로 상부에 19개의 모듈러를 하룻밤 사이에 대형 해양 크레인으로 설치해 신규 캠퍼스를 개발한 사례다. 이 사업은 저층 구조로 경관을 보호하고 공공 산책로를 개선하는 등 막대한 공공기여를 이뤄냈다.

허 위원은 이 사업의 성공 비결로 뉴욕의 ‘공중권’과 ‘개발권 이양제도’를 꼽았다. 토지 지표면과 별도로 상공 공간에 대한 개발 권리를 인정하고, 저밀 개발된 토지의 남은 개발권을 인접 토지로 이전·판매할 수 있도록 한 규제 완화가 허드슨야드 같은 입체복합개발을 가능하게 했다는 분석이다.

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◇리츠 활용한 생산적 금융 촉구

마지막 발제를 맡은 신동수 한국리츠연구원 원장은 ‘생산적 금융으로서 부동산금융 역할 강화’를 주장하며 국내 부동산 금융 정책의 전환을 촉구했다. 신 원장은 “부동산 전체를 비생산적으로 보는 것은 비합리적이며, 이는 금융 규제가 주택 부문에만 국한돼 있기 때문이다”고 지적했다. 현재 정부는 부동산 부문에 과도한 대출이 쏠려 민간 소비를 둔화시킨다고 보고 자금 유동화를 추진 중이지만, 이로 인해 건설업계가 심각한 자금난을 겪고 있다는 것이다.

그는 “영국, 미국, 싱가포르, 일본, 호주 등 해외 선진국들은 부동산 금융을 무조건 억제하지 않고, 갈 방향을 정교하게 설계한다”며 전 세계적으로 리츠(REITs)가 부동산 금융의 핵심 수단으로 활용하고 있음을 강조했다.

발제 후 이어진 패널 토론에서는 이상영 명지대 교수가 좌장을 맡아 미래 공간 산업의 패러다임 전환과 정책 방향에 대해 논의했다. 토론자로는 김대건 리건그룹 회장, 박민용 삼성물산 상무, 노현균 투게더투자운용 대표, 김지엽 성균관대 교수 등 업계와 학계 전문가들이 참여했다. 특히 제도적 보완과 실효성 있는 정책 대안을 모색하기 위해 국토교통부에서 안진애 부동산개발산업과장, 이익진 국토정책과장, 김계흥 부동산투자제도과장 등 실무 과장 3명이 참여했다. /hongg@chosun.com