"분담금 9억 내도 재건축!" 삼익비치 99층 랜드마크 거절한 이유

[땅집고] 부산 재건축 최대어로 꼽히는 수영구 남천동 삼익비치타운이 최고 99층 랜드마크 재건축 계획을 접고 기존 가구 수를 유지하는 ‘1대1 재건축’ 방식으로 사업을 추진한다. 일반분양 수익을 포기하는 대신 광안리 바다 조망이 가능한 중대형 평형 위주의 고급 주거단지를 조성하겠다는 계획이다. 다만 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금은 최대 9억원 수준에 달할 것으로 예상한다.

24일 수영구청에 따르면 남천2구역(삼익비치) 재건축정비사업조합이 신청한 사업시행계획 변경안이 이날 인가를 받았다. 변경안에는 세대 평면과 부대복리시설 조정, 분양 평형 변경에 따른 건폐율·용적률·주차계획 수정, 공공보행통로 신설 등이 담겼다.

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◇ 99층 랜드마크 대신 1대1 재건축 선택

광안리해수욕장과 맞닿은 삼익비치타운은 1979년 준공된 부산 대표 노후 아파트다. 현재 12층, 3060가구 규모로 부산 재건축 시장의 상징적인 사업지로 꼽힌다. 당초 조합은 최고 60층, 3225가구 규모 재건축을 추진했다. 이후 지난해 10월 부산시 특별건축구역 활성화 시범사업 대상지로 선정되면서 최고 99층, 3700가구 규모 초고층 랜드마크 단지 조성 가능성도 제시됐다.

그러나 조합은 지난 5일 정기총회에서 특별건축구역 추진 안건을 부결시켰다. 초고층 개발에 따른 공사비 증가와 사업 기간 장기화 우려가 커진 데다 조합원 분담금 부담도 적지 않았기 때문이다. 조합은 특별건축안을 적용할 경우 조합원 분담금이 기존 계획보다 약 1억원 늘어날 것으로 분석했다. 여기에 공사 기간까지 길어질 것으로 예상하면서 사업성에 대한 우려가 제기됐다.

부산시와 조합 간 용적률을 둘러싼 시각차도 영향을 미쳤다. 조합은 기존 용적률 상한 300%의 1.2배인 360% 적용을 기대했지만 부산시는 도시·주거환경정비 기본계획에 따라 340% 수준을 제시했다. 결국 조합은 초고층 랜드마크보다 사업 안정성을 택했다. 변경안에 따르면 삼익비치는 최고 59층, 8개동, 3060가구 규모로 재건축된다. 기존 가구 수를 유지하는 ‘1대1 재건축’ 방식이다.

◇ 분담금 8억~9억원 감수하겠다

삼익비치가 1대1 재건축을 선택한 배경에는 조합원들의 주거 선호가 자리 잡고 있다. 현재 단지는 용적률이 295%에 달해 추가 용적률 확보 여력이 크지 않다. 전용면적 84㎡ 미만 가구도 전체의 절반가량을 차지한다.

설계 변경안을 기준으로 전용 84㎡를 보유한 조합원이 동일 면적의 새 아파트를 분양받으려면 약 8억원 수준의 추가 분담금을 부담해야 하는 것으로 알려졌다. 일부에서는 분담금이 9억원을 웃돌 수 있다는 전망도 나온다.

일반적으로 재건축 사업은 일반분양 물량을 늘려 발생하는 수익으로 조합원 분담금을 줄인다. 반면 1대1 재건축은 기존 조합원 물량 위주로 사업을 진행해 일반분양 수익이 거의 발생하지 않는다. 그만큼 사업비 상당 부분을 조합원들이 부담해야 한다.

그럼에도 고가 아파트 단지들이 1대1 재건축을 선호하는 이유는 고급화와 규제 부담을 덜 수 있기 때문이다. 용적률 인센티브를 활용해 가구 수를 늘릴 경우 임대주택이나 소형주택 공급 의무가 발생한다. 반면 1대1 재건축은 임대주택 공급 부담이 적고 중대형 위주 단지 구성이 가능하다. 기존 입주민들이 선호하는 커뮤니티와 주거 환경을 유지할 수 있다는 장점도 있다.

재건축초과이익환수제 부담을 낮출 수 있다는 점도 매력이다. 일반분양 수익 대신 고급 마감재와 커뮤니티 시설, 조경, 설계 등에 사업비를 투입하면 조합원에게 귀속되는 초과이익 규모를 줄일 수 있기 때문이다.

◇ 래미안 첼리투스처럼 초고가 단지 노린다

대표적인 성공 사례로는 서울 용산구 이촌동 래미안 첼리투스가 꼽힌다. 옛 렉스아파트를 1대1 재건축한 래미안 첼리투스는 사업 당시 가구당 5억원 이상 분담금을 부담했다. 하지만 재건축 이후 서울 한강변 대표 초고가 아파트로 자리 잡으며 자산 가치가 크게 상승했다. 조합에서는 삼익비치 역시 광안대교와 광안리 해수욕장을 동시에 조망할 수 있는 입지 경쟁력을 바탕으로 부산 최고급 주거단지로 재탄생할 가능성이 높다고 보고 있다.

한 정비업계 관계자는 "1대1 재건축은 사업성보다 자산가치 극대화에 초점을 맞춘 방식"이라며 "조합원 입장에서는 당장 수억원의 분담금을 부담해야 하지만 완공 이후 부산 최고급 주거단지 프리미엄을 기대할 수 있다는 점에서 선택한 것으로 보인다"고 말했다.

한편, 삼익비치 재건축조합은 오는 8월 조합원 재분양 신청을 마무리한 뒤 내년 10월 관리처분계획 인가를 받을 예정이다. 이후 내년 하반기 이주를 시작해 본격적인 사업 추진에 나설 계획이다. /kso@chosun.com