입력 : 2026.06.25 06:00
[땅집고] 중흥건설이 부산 강서구 낙동강 하구 일대에 조성하고 있는 대규모 신도시 에코델타시티에서 ‘에코델타시티 중흥S-클래스 리버시티’를 분양한다. 에코델타시티는 가덕도신공항, 명지국제신도시, 부산신항을 배후로 둔 서부산권 대표 개발지로 꼽힌다. 그러나 현재 모습은 완성된 주거지라기보다 개발 초기 신도시에 가깝다. 주변 곳곳에서 공사가 진행 중이고, 생활 인프라와 대중교통망도 아직 자리를 잡지 못했다.
공급 부담도 변수다. 에코델타시티는 전체 약 3만 가구 규모로 조성되는 신도시다. 이 가운데 현재까지 민간·공공분양으로 시장에 나온 주요 아파트 물량은 약 1만2028가구 수준으로 추산된다. 단순 계산하면 앞으로도 약 1만7970가구 안팎의 주택 공급이 남아 있는 셈이다. 이미 일부 단지에서 미분양이 발생한 상황에서 추가 분양 물량까지 대기하고 있어, 입주 초기에는 신도시 프리미엄보다 공급 부담이 먼저 부각될 가능성이 크다.
에코델타 중흥S-클래스는 부산 강서구 에코델타시티 공동주택용지 2블록에 들어선다. 지하 2층~지상 18층, 6개 동, 총 501가구 규모다. 전 가구를 전용면적 59㎡ 단일 평형으로 조성한다. 25평형대 중소형 가구 실수요자를 겨냥한 단지다.
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◇3억~4억대 분양가…애매한 가격
에코델타시티 중흥S-클래스 리버시티의 최대 변수는 가격이다. 전용 59㎡ 분양가는 3억원대 초반부터 4억2000만원대까지 책정됐다. 부산 핵심지 신축 아파트와 비교하면 낮아 보이지만, 에코델타시티 내부 시장에서는 가격 경쟁력이 뚜렷하다고 보기 어렵다. 앞서 공급된 단지들과 가격 차이가 크지 않고, 이미 주변 신축 단지에서 미분양 사례가 나오고 있기 때문이다.
실제 지난 3월 분양한 ‘에코델타시티 엘가 로제비앙’도 미분양 물량을 남겼다. 이 단지는 서낙동강변 입지와 강서선 트램 정거장 예정지를 내세웠고, 1000가구에 가까운 대단지에 전용 59㎡와 84㎡를 함께 갖췄다. 평형 구성과 단지 규모만 놓고 보면 리버시티보다 수요층이 넓은데도 미분양을 피하지 못한 것이다.
이는 리버시티에도 부담으로 작용한다. 리버시티는 서낙동강 조망과 수변 입지를 앞세우지만, 전용 59㎡ 단일 평형에 501가구 규모다. 리버뷰가 가능한 일부 동·층은 장점이 될 수 있지만 비조망 가구는 수변 프리미엄을 온전히 누리기 어렵다. 같은 에코델타시티 안에서 더 큰 단지도 미분양을 겪은 만큼, 리버시티가 분양가만으로 수요를 끌어내기는 쉽지 않다는 지적이 나온다.
부산 강서구 전체 미분양 부담도 변수다. 6월 기준 강서구에는 900가구 안팎의 미분양 물량이 쌓인 것으로 집계됐다. 여기에 에코델타시티의 추가 분양 물량까지 이어지면 수요자는 기존 미분양 단지와 신규 분양 단지를 비교할 수밖에 없다. 분양가가 확실히 낮거나 입지가 압도적으로 우월하지 않다면 청약 흥행을 장담하기 어렵다.
◇낙동강 리버뷰 내세웠지만…당분간은 공사판 뷰
단지는 낙동강 조망과 수변 입지를 전면에 내세운다. 하지만 모든 가구가 낙동강을 바라보는 것은 아니다. 일부 가구는 수변 조망을 기대할 수 있지만, 비조망 가구는 당분간 강보다 공사 현장과 빈 부지를 먼저 마주할 가능성이 크다. 도로와 학교, 상업시설, 공원, 교통망이 순차적으로 갖춰지는 동안 거주자는 신도시 초기의 불편을 감수해야 한다.
교통 여건도 약점으로 꼽힌다. 에코델타시티는 현재로선 자차 이용을 전제로 한 생활권에 가깝다. 부산 도심이나 해운대·서면권과 비교하면 대중교통 접근성이 떨어진다.
리버시티가 내세우는 교통 호재는 부전~마산 복선전철, 에코델타시티역 신설, 강서선 트램, 하단~녹산선, 가덕도신공항, 엄궁대교 등이다. 이 가운데 가장 구체적인 철도 호재는 부전~마산 복선전철이 지나는 에코델타시티역이다. 다만 부전~마산선 본선이 먼저 개통되더라도 에코델타시티역은 2028년 하반기 준공을 목표로 하고 있다. 입주 초기에는 열차가 단지 인근을 지나가더라도 정차하지 않는다.
강서선 트램은 아직 가격에 반영하기엔 이르다. 2028년 말 착공, 2034년 준공 목표가 거론되지만 현재는 예비타당성조사 단계다. 하단~녹산선은 하단오거리에서 명지지구를 거쳐 녹산산단까지 잇는 도시철도 사업으로 2030년 개통 목표가 제시됐지만, 공사비와 발주 방식 변수는 남아 있다. 가덕도신공항과 엄궁대교도 광역 개발 호재에 가깝다. 당장 단지의 대중교통 편의성을 바꾸는 요인으로 보기는 어렵다.
◇학교 부지는 있지만 확정은 확인해야
단지 인근에 학교 부지가 있고, 향후 학교 신설 기대감이 있어 ‘초품아’ 기대감을 내세울 수 있지만 학교 부지가 있다는 것과 실제 개교, 배정이 확정됐다는 것은 다르다.
신도시에서는 입주 시점과 학교 개교 시점이 어긋나는 경우가 적지 않다. 학생 수요 예측, 교육청 심사, 학교 설립 일정에 따라 개교가 늦어질 수 있다. 실제 배정 학교 역시 입주 전 반드시 확인해야 한다. 초등학교가 가까워 보인다고 해서 바로 해당 학교에 배정된다고 단정할 수는 없다.
특히 전용 59㎡ 단일 평형 단지는 신혼부부, 젊은 맞벌이, 어린 자녀를 둔 가구 수요를 겨냥한다. 이들에게 학교와 보육 인프라는 핵심 조건이다. 학교 계획이 확정되지 않은 상태라면 청약 전 리스크로 봐야 한다는 지적이 나온다.
에코델타시티 중흥S-클래스 리버시티 청약은 부산시와 울산시, 경상남도 거주자라면 가능하다. 전매 제한은 1년이고, 거주의무 기간은 없다. 청약 특별공급 접수는 이달 29일부터 시작한다. 1순위는 30일, 2순위는 다음 달 1일이다. 당첨자 발표일은 7월 7일이다. 견본주택은 사하구 당리동 일원에 마련된다. 입주는 2029년 5월 예정이다. /mjbae@chosun.com