400가구 닭장형 주상복합을 27억에?…이름만 하이엔드 '드파인 아르티아'

[땅집고] SK에코플랜트가 서울 동작구 노량진뉴타운에 선보이는 하이엔드 브랜드 ‘드파인 아르티아’(노량진2구역)가 청약 시장에 나왔다. 전용 84㎡ 기준 ‘27억원’이라는 강남급 분양가를 앞세웠다. 인근에 위치한 노량진6구역 분양 완판에 힘입어 노량진뉴타운 내 최고 수준의 분양가를 책정했다. 하지만 대단지 아파트도 아닌 2개동짜리 주상복합의 규모와 상품성을 고려할 때 하이엔드 브랜드만 믿고 분양가를 지나치게 높였다는 평가가 나온다.

◇400가구 주상복합이 강남급 분양가

이 단지는 지하 4층~지상 45층, 2개동, 총 404가구 규모다. 이 중 조합원 물량 128가구와 임대주택 105가구를 제외한 171가구가 일반분양으로 공급된다. 일반분양 물량 중에선 전용면적 84㎡가 98가구로 가장 많다. 입주는 2029년 11월 예정이다.

드파인 아르티아의 가장 큰 아킬레스건은 협소한 단지 규모다. 총 가구 수는 404가구지만 이 중 4분의 1이 넘는 105가구가 임대 세대다. 조합원과 일반 수분양자 가구 수를 모두 합쳐도 299가구로 실질적인 분양 가구는 300가구도 채 되지 않는다.

좁은 부지에 지어지다 보니 용적률은 408.5%, 건폐율은 무려 49.5%에 달한다. 대지면적의 절반을 건물이 차지해 동 간 거리가 극단적으로 좁고 답답한 ‘나홀로 닭장’ 구조를 피할 수 없다. 대단지 아파트에서 기대할 수 있는 커뮤니티 규모나 관리 효율 측면에서는 한계가 있다. 일반 정비사업 아파트와 달리 조경 공간이나 커뮤니티 시설을 제대로 확보하기 어려워 하이엔드 브랜드라는 이름이 무색하다는 평가다.

물론 최고 45층 높이의 스카이라인은 장점이 될 수 있다. 일부 세대는 한강과 여의도 방향 조망도 기대할 수 있다. 그러나 높은 용적률은 결국 주거 밀도 증가로 이어진다. 노량진뉴타운에서 가장 비싼 가격표를 달고 나온 단지치고는 상품성이 압도적이라고 보기는 어렵다는 지적이 나오는 이유다. 예비 청약자 이모씨는 “닭장형 주상복합이면 상품성이 떨어질 것 같아 차라리 노량진뉴타운 다른 구역에 청약을 하려고 한다”고 했다.

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◇노량진뉴타운 최고 분양가…투자성·상품성 모두 물음표

분양가는 더 놀랍다. 노량진뉴타운에선 세번째 분양 단지인데 분양가가 나날이 치솟는다. 전용 84㎡ 분양가가 27억원 안팎으로 알려졌다. 전용 59㎡ 역시 22억원 수준이다. 노량진뉴타운에서 공급된 단지 중 최고 수준이다. 시장에서는 최근 분양한 노량진6구역의 흥행이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 노량진6구역 라클라체 자이드파인이 높은 분양가 논란에도 계약을 마무리하면서 가격 책정에 자신감을 얻었다는 것이다. 드파인 아르티아는 라클라체 자이드파인보다 분양가가 2억원이 비싸다.

다만 청약 흥행으로 이어질지는 미지수다. 최근 서울 분양시장은 입지 못지않게 상품성을 따지는 분위기가 강해지고 있다. 노량진 입지 자체에 대한 평가는 긍정적이지만 27억원이면 선택지가 적지 않다는 반응도 나온다.

특히 투자 관점에서는 주상복합이라는 점이 변수다. 서울의 랜드마크급 주상복합들도 일반 아파트에 비해 가격 상승세가 상대적으로 더뎠던 사례가 적지 않다. 뛰어난 입지와 상징성을 갖췄더라도 실거주 선호도나 환금성 측면에서는 일반 아파트가 더 높은 평가를 받는다. 도곡동 타워팰리스 등 일부 초고가 단지를 제외하면 대부분의 주상복합은 초기에 화려한 외관으로 주목 받지만, 입주 후 연차가 쌓일수록 매매가 상승폭이 둔화된다.

드파인 아르티아 역시 노량진뉴타운 내 다른 재개발 단지들과 달리 주상복합이라는 점에서 시장 평가가 엇갈릴 수밖에 없다. 노량진의 미래 가치에 투자하는 수요자라면 충분히 관심을 가질 만하지만, 단지 자체만 놓고 보면 노량진 최고가를 상쇄할 만큼 압도적인 우위를 찾기 쉽지 않다는 것이다.

자금 조달 부담도 적지 않다. 중도금 대출은 분양대금의 40%까지만 가능하다. 중도금 1~4회차는 대출이 가능하지만 5~6회차에 해당하는 분양대금 20%는 계약자가 직접 납부해야 한다. 사실상 상당한 현금 동원 능력을 갖춘 수요자만 접근 가능한 구조다. 현지 부동산 중개업소 관계자는 “아무리 입지가 좋아도 400가구 주상복합을 27억원에 사는 건 무리가 있다”며 “이 돈이면 송파구나 강남권 정비사업 일반분양을 노리는 게 자산 가치 면에서 훨씬 안전해 현금 부자들이 굳이 소규모 주상복합에 통장을 쓸 이유가 없다”고 했다. /hongg@chosun.com