입력 : 2026.06.24 06:00
단기임대는 수요 몰리는 입지 찾기가 우선
월세·관리비·청소비 뺀 순수익 기준으로 사업성 봐야
풀부킹 전제 수익률 계산은 금물
[땅집고] “단기임대는 방만 예쁘게 꾸민다고 성공하는 사업이 아닙니다. 결국 수요가 몰리는 입지를 찾고, 공실(空室)이 나도 버틸 수 있는 수익 구조를 짜야 합니다.”
단기임대 플랫폼 단단홈즈가 지난 18일 서울 중구 서울스퀘어 4층 상연재 서울역점에서 주최한 사업설명회에서 전현희 전 땅집고 기자는 풍부한 단기임대 운영 경험을 바탕으로 이렇게 조언했다. 그는 단기임대 사업에 뛰어들기 전에 입지 분석, 수익률 검증, 공실 리스크 관리 전략 등을 미리 짜야 한다고 했다.
전 전 기자가 가장 먼저 강조한 것은 ‘입지’였다. 단기임대는 일반 월세처럼 장기간 한 명의 임차인을 구하는 구조가 아니라, 짧게 머무를 이유가 분명한 수요자를 반복적으로 확보해야 하는 사업이다. 이 때문에 단순히 집 상태가 좋거나 인테리어가 멋있다고 해서 성공하기는 어렵다.
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그는 “입지 분석을 통해 임대 수요가 몰릴 만한 일명 ‘스위트 스팟’을 찾는 게 가장 중요하다”며 “서울 지하철 2·6호선 역세권을 골라 외국인과 병원 간병 수요자를 타깃으로 사업을 운영해 수익을 올렸다”고 말했다. 그는 이어 “아무리 운영을 잘해도 아무도 가지 않는 곳이면 소용이 없다”며 “단기임대 사업의 성패는 입지 분석에서 갈린다”고 했다.
단기임대 수요는 이사, 출장, 인테리어 공사, 병원 간병, 외국인 체류, 한 달 살기 등에서 발생한다. 따라서 매물을 고를 때는 단순히 역세권 여부만 볼 것이 아니라 실제로 단기간 머물 사람이 생기는 지역인지 따져봐야 한다는 것이다. 병원, 대학교, 업무지구, 외국인 수요, 교통 환승 수요 등이 있는 곳이 단기임대 운영에 유리할 수 있다.
수익률 계산법도 핵심 주제로 다뤄졌다. 전 전 기자는 단기임대 수익성을 볼 때 ‘풀 부킹’을 전제로 계산해서는 안 된다고 강조했다. 실제 운영 과정에서는 비수기와 예약 공백이 발생할 수밖에 없기 때문이다.
그는 “공실 리스크를 방어하려면 풀부킹을 전제로 계산해서는 안 된다”며 “가동률이 70~80% 수준일 때도 수익이 나는지 검증해야 한다”고 했다. 이어 “투입 비용을 덜어내고 실제로 남는 순수익을 정확히 계산하는 것이 성공적인 단기임대 운영의 핵심”이라고 했다.
자기 소유 매물인지, 전대차 방식인지에 따라 수익 구조는 크게 달라진다. 자기 집이나 보유 매물을 활용하는 경우 월세 부담을 줄일 수 있어 비용 측면에서 유리하다. 반면 전대차 방식으로 운영하면 월세와 관리비, 청소비, 비품 교체비 등을 모두 감안해야 한다. 매출이 높아 보여도 실제 손에 남는 돈이 적다면 사업성이 떨어질 수 있다는 것이다.
전 전 기자는 “결국 중요한 것은 매출이 아니라 순수익”이라고 했다. 단단홈즈의 경우 서비스 런칭 초기 호스트 대상 첫 계약 수수료 면제 프로모션을 진행하고 있어 초기 운영자 입장에서는 비용 부담을 낮출 수 있다.
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가동률에 대한 보수적 접근도 필요하다. 전 전 기자는 “100% 가동률로 돌아가면 좋겠지만 실제 운영하면 1월 같은 비수기에는 2주 이상 공실이 길어질 때도 있다”며 “70% 정도 가동률로도 수익이 나는지 검증하고 운영하는 것이 좋다”고 말했다.
운영 리스크 관리도 중요하다고 강조했다. 최근 반려동물을 키우는 이용자가 늘면서 숙소 훼손이나 오염 문제가 발생할 수 있다는 점을 짚었다. 그는 “단기임대 앱이나 플랫폼에 매물을 등록할 때 이용자에게 주의사항을 구체적으로 명시해야 한다”면서 “특히 반려동물 관련 기준은 엄격하게 공지하고, 손해 발생 시 보증금에서 차감할 수 있다는 점을 미리 알려야 한다”고 했다.
실제 단기임대 운영 과정에서는 침구 오염, 가구 파손, 벽지 훼손, 퇴실 지연 등 다양한 변수가 생길 수 있다. 이 때문에 입실 전 안내문과 이용 규칙을 명확하게 작성하고, 분쟁이 발생했을 때 책임 소재를 가릴 수 있도록 사진을 찍는 등 기록을 반드시 남겨야 한다.
전 전 기자는 “단기임대는 수익성이 좋은 사업이 될 수 있지만, 감(感)으로 시작하면 위험하다”며 “수요가 있는 입지인지, 70~80% 가동률에서도 수익이 나는지, 실제 순수익이 얼마인지부터 따져봐야 한다”고 말했다.
단단홈즈는 오는 7월 16일 오후 4시 상연재 서울역점에서 2차 사업설명회를 연다. 단기임대 운영에 관심있는 개인 임대사업자와 법인사업자, 기존 임대주택 운영자 등이 참가할 수 있다. 참가비는 무료이며, 참석 인원은 선착순 60명이다. (☞사업설명회 신청하기)
단단홈즈는 오는 7월31일까지 호스트 대상 프로모션도 진행한다. 매물을 등록한 호스트는 첫 계약 때 플랫폼 수수료를 내지 않아도 된다. 첫 매물 등록만 해도 스타벅스 커피 쿠폰을 받을 수 있다. 단단홈즈 앱은 구글 플레이스토어와 애플 앱스토어에서 내려받을 수 있다. 2차 사업설명회 참가 신청은 단단홈즈 애플리케이션을 통해 가능하다. /mjbae@chosun.com