입력 : 2026.06.21 06:00
[땅집고] 오는 7월 1일부터 경기 성남시 분당신도시에서는 제2차 특별정비구역 선정 신청 접수를 시작한다. 2024년 11월 양지마을, THE시범, 샛별마을, 목련마을 등이 노후계획도시특별법에 따른 재건축 선도지구로 선정된 후 약 1년8개월여만이다. 1990년대 초중반 입주해 조성된 지 30년을 넘긴 분당신도시 일대 재건축이 본격화된다.
분당 재건축의 가장 큰 과제는 노후한 교통, 인프라를 전면 개편하는 것으로 꼽힌다. ▲역세권별 입체 개발과 간선급행버스체계(BRT) 도입 통한 스마트 교통망 구축 ▲상·하수도 시설 증설 및 문화·복지 인프라 확충 등이다. 도시계획, 도시정비 전문가들은 일명 ‘통합재건축 구역’으로 불리는 특별정비예정구역보다 큰 단위의 ‘슈퍼블록’ 재건축의 필요성을 강조하고 있다. 교통, 교육, 미래도시 경쟁력이라는 세 가지 중요한 기준을 모두 충족시킬 수 있는 방안으로 제시하고 있다.
성남시 역시 올해 2월 제2차 특별정비구역 지정 제안과 관련해 주민설명회를 개최해 “대규모 블록단위 통합정비 함으로써 도시를 광역적·체계적 정비한다”는 노후계획도시 정비사업에 대한 목표를 밝혔다. 전문가들이 강조하는 이른바 ‘슈퍼블록 단위 재건축’ 방침을 시사한 것이다.
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◇ “교통 인프라 개선 위해 ‘슈퍼블록’ 정비 필요”
경기도 도시계획위원회 심의위원을 역임하고 있는 최주영 대진대 도시계획학과 명예교수는 “현재의 인구 및 교통 규모에 맞게 정비하기 위해서는 소규모 개발을 넘어선 광역적인 통합블록 정비가 반드시 선행되어야 한다”고 강조했다. 서울 출퇴근 차량과 용인·광주 등 인근 지역에서 유입되는 ‘통과 교통’이 겹쳐 만성 정체를 겪고 있는 분당의 특성을 고려한 정비가 필요하다는 의미다. 최 교수는 출퇴근 시간 교통량이 몰리는 서현로와 성남대로 등의 체증을 극복하기 위해 선도지구와 인근 단지들의 재정비 시점을 맞추는 것이 시급하다고 지적했다.
“1차 선도지구가 기부채납을 통해 단독으로 도로를 확장하더라도, 인근 단지가 현 상태의 도로를 유지하면 확장했던 도로가 다시 현 상태의 좁아지는 지점에서 극심한 병목 현상이 발생해 도로 확장 효과가 상쇄되기 때문이다. 결국 재건축 순서를 고려하여 먼저 개발되는 단지와 주변 단지들이 연속적으로 통합형 정비를 진행해야만 도시계획적인 큰 틀에서 효과를 극대화 할 수 있다. 지상은 차 없는 대형 거점 공원으로, 지하 공간은 유기적으로 연결된 스마트 교통망으로 개편하는 방향으로의 전환이 창조적 공간구성과 미래지향적인 도시로의 시작이다.”
◇ “분당 전체의 스카이라인 고려한 재건축해야”
김인한 경희대학교 건축학과 교수는 개별 구역의 사업성 중심 접근에서 벗어나 도시 전체의 스카이라인, 교통체계, 공공공간을 종합적으로 고려해야 한다고 강조했다.
“교통이 우수한 역세권은 초고층 랜드마크로 고밀 개발하고, 주거 중심지는 보행 친화적인 중저층으로 설계해 도시 전체의 균형을 잡아야 한다. 만성 정체를 겪는 주요 간선축과 역세권 주변의 차량 진출입 위치 및 대중교통 환승 체계를 입체적으로 시뮬레이션함으로써, 도시의 고질적인 교통 병목을 선제적으로 해결할 수 있다. 공공기여 역시 도시의 병목 해소와 공공공간 조성에 집중시켜야 하며 초고층 랜드마크와 스마트 기술, 교통 개선이 결합한 미래형 압축도시의 새로운 기준점이 되어야 한다.
분당 재건축의 성패는 개별 단지의 성공을 넘어 도시 전체의 문제를 얼마나 함께 해결하느냐에 달렸다. 향후 정비는 단순히 아파트를 새로 짓는 데 그치지 않고 역세권 개선, 간선도로 회복, 보행 공간 조성, 녹지축 연결을 하나의 통합 계획으로 다뤄야 한다. 이를 위해 여러 단지를 하나의 블록으로 묶는 ‘생활권 단위의 통합 정비’가 필수적이다.”
◇ “학군 기반 이주대책 필요”
재건축 추진에 따른 주택 멸실로 적절한 이주대책 마련도 중요한 과제다. 김호권 주거환경연구원 부원장은 “대규모 이주에 따른 학교 문제를 선제적으로 해결하지 못하면 재건축 전체가 멈춰 설 수 있다”며 수도권 주요 학군지인 분당의 특성을 반영한 ‘학군 기반의 이주 대책’ 마련을 강조했다.
“현재의 특별정비구역 단위로만 재건축이 진행되면, 초·중·고 학군을 공유하는 이웃 단지 간 이주 시기가 뒤엉키면서 교육 현장이 통째로 마비될 수 있다. 동일 학군 내에서 단지별 정비 시점이 달라지면 주변 학교들의 연쇄적인 과밀·과소화 현상을 낳고, 학생들의 학습권을 심각하게 침해하게 된다. 학군 중심의 슈퍼블록이 구성되어야 공사 기간 중에도 동일 학군 내 학생들을 인접 학교로 안정적으로 재배치하는 유기적 대응이 가능하다. 이를 통해 재건축의 고질적 병폐인 '임시 휴교 잔혹사'를 선제적으로 예방하고 공교육의 연속성을 유지할 수 있다.”/raul1649@chosun.com