반포 대장주 바뀐다…임대제로·명문학군 품은 트리니원

[땅집고] 15일 서울 지하철 9호선 구반포역 1번 출구로 나와 횡단보도를 건너자 회색빛 다이아몬드형 커튼월룩 외관이 한눈에 들어왔다. 반포주공1단지 3주구를 재건축해 오는 8월 입주를 시작하는 ‘래미안 트리니원’이다. 단지 전면부에서는 구반포역과 단지 지하를 바로 잇는 연결통로 공사가 한창이었다. 공사가 끝나면 지하철역에서 단지까지 1분이면 닿는 ‘역 직결’ 단지가 된다.

래미안 트리니원은 전용면적 59~165㎡, 17개 동, 최고 35층 규모로 조성됐다. 분양가상한제가 적용되면서 청약 당시 전용 84㎡ 분양가가 약 28억원 수준에 책정됐다. 주변 시세를 감안하면 ‘30억 로또’ 단지였다. 정부 대출 규제로 현금 동원력이 사실상 필수였지만, 1순위 평균 경쟁률은 무려 237대 1에 달했다.

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◇임대주택 빼고 건폐율 17%…“아파트보다 갤러리 같다”

문주를 지나 단지 내부로 들어서자 가장 먼저 눈길을 사로잡은 것은 조경시설이었다. 문주 앞 상징목인 대형 팽나무를 지나 단지 곳곳에는 총 5개의 정원이 조성돼 있었다. 트리니원은 사업 추진 단계부터 조경 특화 단지를 콘셉트로 잡고, 단지 전체 면적의 절반 이상을 조경 공간으로 채운 단지다.

핵심 공간은 단지 중앙에 위치한 ‘웰컴 가든’이다. 검은색 석재를 단차 있게 배치하고, 그 위에 이끼와 작은 화초, 소나무 분재를 심었다. 분수대에서 뿜어져 나오는 미스트가 녹지와 어우러지면서 한 폭의 산수화를 연상케 했다. 사전점검을 마친 입주 예정자 사이에서 “아파트라기보다 마치 갤러리에 온 것 같다”는 말이 나오는 이유다.

삼성물산 조경 관계자는 “단지 중심부와 커뮤니티 시설, 각 동 어디서든 정원을 온전히 즐길 수 있도록 동선을 짰다”며 “사계절 내내 푸른 풍경을 유지할 수 있도록 상록수 중심으로 식재했다”고 말했다.

트리니원이 조경 면적을 넓히고 동 간 거리를 여유 있게 확보할 수 있었던 배경에는 조합의 사업 방식 선택이 있다. 원베일리가 148가구 임대세대를 포함한 것과 달리 반포3주구 조합은 사업 추진 과정에서 용적률 인센티브를 포기하는 대신 임대주택을 넣지 않는 방식을 택했다. 일반분양 수익을 일부 포기하더라도 단지 쾌적성을 극대화하겠다는 판단이었다. 이에 따라 트리니원의 용적률은 약 273%, 건폐율은 17% 수준이다. 바로 앞에서 공사가 한창인 반포주공1·2·4주구 재건축 단지 ‘반포 디에이치 클래스트’가 용적률 300%, 건폐율 21% 안팎으로 계획된 점을 감안하면 상대적으로 여유 있는 구조다.

◇실내 트랙 대신 256석 복층 카페…스카이라운지는 파노라마 조망

커뮤니티 시설도 하이엔드 단지에 맞춰 조성됐다. 단지 안에는 4레인 규모 25m 수영장과 골프연습장, 피트니스센터, 입주민 레스토랑 등이 들어섰다.

이날 입주민들이 가장 많이 몰린 곳은 2층 규모 복층 카페였다. 당초 2층에는 실내 트랙을 설치하는 방안이 검토됐지만, 조합원들의 모임 공간 선호를 반영해 256석 규모 대형 카페로 설계를 바꿨다. 카페 한쪽 벽면에는 높이 5.4m, 가로 9.6m 규모의 대형 미디어월이 설치됐다. 향후 입주민들이 영화나 문화 공연을 즐기는 공간으로 활용될 예정이다.

동 상부에는 복층 구조의 스카이라운지도 마련됐다. 스카이브릿지 대신 각 동 상층부에 조망 공간을 배치한 방식이다. 현장에서 바라본 스카이라운지에서는 국립현충원 녹지와 남산타워, 한강변, 청계산까지 주변 전경이 한눈에 들어왔다. 타워형 배치를 적용해 파노라마 조망을 확보한 것이 특징이다.

◇전용 84㎡ 호가 60억원…원베일리와 다른 학군·신축 수요

입주를 앞둔 트리니원은 반포권 기존 대장주인 ‘래미안 원베일리’와 비교선상에 오르고 있다. 다만 현지 중개업계에서는 두 단지의 수요층이 뚜렷하게 갈린다고 본다.

원베일리가 한강 접근성과 신세계백화점, 고속터미널 등 상업·교통 인프라를 앞세운 단지라면, 트리니원은 구반포역 초역세권과 세화고·세화여고·반포초·반포중으로 이어지는 학군 수요가 강점으로 꼽힌다. 역세권이면서도 상업지 한복판의 번잡함이 덜하다는 점도 실거주층을 끌어들이는 요인이다.

다만 트리니원이 같은 반포권으로 묶이더라도 원베일리·래미안 퍼스티지 등이 자리한 신반포권과는 입지 성격이 다르다는 평가도 있다. 단지 서쪽은 방배·동작권과 맞닿아 있어, 향후 단지 안에서도 한강과 반포 중심 생활권에 가까운 동과 방배·동작 방향에 가까운 동 사이에 선호도와 가격 차이가 벌어질 가능성이 있다. 단지 앞 한강과 맞붙어 있는 ‘반포 디에이치 클래스트’가 준공을 마치면 한강 조망이 제한될 수 있다는 점도 약점으로 거론된다.

대출 규제로 거래는 많지 않지만 가격은 강세다. 입주권 상태인 전용 84㎡가 최근 49억8000만원 안팎에 실거래됐고, 현재 시장에서는 같은 면적 호가가 60억원 선까지 거론된다. 전용 100㎡도 지난해 60억2552만원에 거래된 이력이 있다. 원베일리 전용 84㎡ 최고가는 지난해 6월 거래된 72억원이며, 최근 시세는 58억~60억원 선에서 형성돼 있다.

반포동 정애리 파워부동산 대표는 “반포대교 진입이나 신세계백화점 등 생활 인프라 접근성을 중시하는 수요는 신반포 입지의 원베일리나 래미안 퍼스티지를 선호하는 편”이라며 “반면 자녀 교육과 신축 대단지의 조경·쾌적성을 우선하는 학부모 수요는 트리니원으로 몰리는 분위기”라고 말했다. 이어 “대출 규제로 매매 시장은 한산하지만, 학군지 진입을 노리는 전월세 수요가 꾸준해 가격 하방을 단단하게 받치고 있다”고 했다. /mjbae@chosun.com