"전세대출 없애면 미친 월세 시대 온다" 전세 소멸론에 논쟁 격화

[대통령이 촉발한 전세 종말론]⑧ 전세대출 없애면 집값 잡을까
정부, 비거주 1주택자 등 전세 대출 규제 검토 중
부동산카페에 “전세대출로 집값 못잡는다” 주장 눈길
“집값 상승 진짜 원인은 전세대출 아닌 ‘공급 부족’”

[땅집고] 이재명 대통령이 취임 1주년 기자간담회에서 집값상승의 원인으로 전세대출을 지목하며 전세대출 규제론이 불거지고 있다. 이와 관련 국내 1위 부동산 카페인 ＇부동산스터디 카페＇에 ＇전세대출을 없애도 집값을 잡을 수 없다＇라는 주장이 올라와 공감을 받고 있다.

금융권에 따르면 현재 전세 대출을 규제하는 방안으로 ▲수도권 및 규제지역에 대한 전세대출 보증 비율을 현행 80%에서 70%까지 낮추는 방안과 ▲전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 방안 ▲비거주 1주택자의 전세 대출 전면 금지 등이 유력하게 거론된다.

실제로 전세 대출은 집주인의 주택 구매 자금 대출 성격을 가지기 때문에 전세금이 오르면 결과적으로 집값 상승으로 이어진다는 것이 부동산 전문가들의 지배적인 견해이다.

미국의 명문 시카고대 경영대학원 앤서니 장 조교수는 2022년 1월 SSRN(사회과학네트워크)를 통해 공개한 ‘통화정책과 전세’(The Credit Channel of Monetary Policy Transmission: Evidence From the Chonsei System)라는 논문을 통해 "전세금이 오르면 집주인은 주택구입을 위해 이전보다 훨씬 더 큰 레버리지를 활용할 수 있다. 따라서 전세보증금의 증가는 집값의 상승으로 이어진다"고 주장했다.

◇”전세 대출 폐지해도 집값 상승 못 막는다”

이와 관련, 네이버 부동산스터디 카페에 '전세 대출을 폐지해도 집값 상승을 잡을 수 없다'는 내용의 글이 올라와 부동산 투자자들의 관심을 받는다.

부동산카페 회원인 '분당 버핏'은 지난 11일 "정부가 전세대출을 폐지하겠다고 발표한 이유"라는 제목의 글을 올려 이렇게 주장했다.

그는 "정부가 전세대출을 집값상승 원인으로 지목하며 전세대출 폐지 및 전세제도 소멸을 '공식화'했다. 2008년에 처음 도입되어 제도화 된 전세대출이 약 20년 만에 역사 속으로 사라지게 되는 것"이라고 말했다.

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​'분당 버핏'은 ＂내가 볼 때 정부는 이미 매매가 상승을 대비하고 있다. 그래서 그 상승을 잠재울 카드로 '전세의 월세화'라는 시장의 판도를 바꾸는 강경책을 준비하고 있는 것이＂이라며 ＂전세가 오르고, 매매가 올라 민심이 흉흉해져갈 때쯤 정부는 전세를 없애자는 여론을 형성해 칼을 댈 것＂이라고 예상했다.

그는 ＂정부의 발언대로 전세대출은 집값을 끌어올린다. 전세대출은 전세금을 은행에서 빌려오도록 하여 전세수요를 늘리고 전세 시세를 끌어올림으로써 매매가를 더욱 밀어올리는 역할을 하기 때문＂이라고 분석했다. 이어 ＂그래서 전세대출을 없애면 오로지 본인 자금으로 전세금을 충당할수 있는 소수사람들만 남게되고 전세 대출로 인해 들어올려진 전세가가 빠지면서 전세가가 들어올린 매매가도 같이 내려가게된다＂고 설명했다.

◇집값 상승 진짜 원인은 전세대출 아닌 ＇공급 부족＇

분당 버핏은 ＂문제는 정부가 전세대출을 폐지하더라도 의도와는 달리 집값이 하락하지 않는다는 것＂이라며 ＂집값 상승의 진짜원인은 전세대출이 아닌 모두가 쉬쉬하고 있는 '공급 부족'이기 때문＂이라고 말했다.

그는 ＂전세대출이 폐지되어 전세가 사라졌다 치자, 그럼 이제 남은 선택지는 월세, 아니면 매매이다. 그런데 문제는 지금 역대급 '공급부족'으로인해 월세가 계속해서 미친듯이 올라가고 있단 것이다. 그럼 사람들은 당연히 매매와 월세를 비교한다. 만약 매매로 사는게 월세로 사는 것보다 싸다면 굳이 비싼월세를 내며 살 필요가 없기 때문＂이라고 말했다.

그는 이어 ＂그렇게 사람들은 각자 손익계산을 해보고, 만약 매매로 사는게 월세로 사는 것보다 싸다면 어느 순간부터 월세 대신 매매를 선택하게 된다. 즉, 전세대출이 집값을 올린다고 폐지 했음에도 또 다시 집값이 올라가는 일이 벌어지는 것＂이라고 말했다.

분당 버핏은＂전세대출이 집값을 올리는 요인인 건 맞지만, 집값의 '향방'을 결정하는 요인은 아닌 것＂이라며 ＂정말로 집값을 잡고 싶으면 전세대출이 아니라, 전세든, 월세든 임대료가 못오르게 만들기위해 '공급물량'을 늘려야 한다＂고 말했다.＂만약 전세대출이 집값상승의 '진짜원인'이라면 전세대출이 도입되기 이전인 2008년이전에는 집값이 하나도 오르지 않았어야 하지 않았겠나＂라는 것이다.​

◇＂고생만 하고 덕은 볼 수 없겠지만, 해야 하는 일은 해야＂

그는 ＂전세대출 없애면 집값이 떨어지는것은 사실인데 대체 왜 그러냐 라는 말씀을 하실텐데, 이는 그냥 얻어지는것이 아니라 모든 국민들이 전세 대신 값비싼 월세를 감당해야 하는 일＂이라며 ＂집값 상승의 원인이 투자자와 다주택자에 있다, 비거주 1주택에 있다, 전세대출에 있단 식으로 진짜 원인을 직시하지않고 답을 밖에서 찾으면 집값은 절대 잡을 수 없다＂고 말했다.

분당 버핏은 ＂진단이 잘못됐는데 바른 처방이 나올리 있겠나. 집값 상승의 '진짜 원인'을 제대로 직시할 때다. 집값은 집을 지어야 떨어진다＂며 ＂물론 지금 착공해도 몇년 뒤에나 완공되겠지만 고생만하고 덕은 볼수 없어서 손대기 싫겠지만, 어쩔 수 없어도 해야하는 일은 반드시 해야한다＂고 말했다. /sh0293@chosun.com