"초호화 주택은 순 뻥" 3년째 미분양, 용인 최대 타운하우스의 민낯

‘15억 타운하우스’의 현실
입주 단지 옆 공사장…엇갈린 풍경
고금리·시장 침체 속 외곽 타운하우스의 민낯

[땅집고] 영동고속도로를 따라 서울을 벗어나 용인 방면으로 달리다 보면 차창 밖 언덕 위로 거대한 타운하우스 단지가 모습을 드러낸다. 층층이 들어선 건물들은 멀리서도 존재감이 상당하다. 하지만 굽은 진입로를 따라 현장 가까이 들어서자 분위기는 달라졌다. 일부 구간은 여전히 공사가 진행 중이었고, 외장 공사가 마무리되지 않은 건물들도 눈에 띄었다. 창호조차 설치되지 않은 채 회색 골조가 그대로 드러난 가구도 보였다. 입주가 완료된 주택과 공사 중인 구조물이 한 단지 안에 공존하는 모습이다. 땅집고가 찾은 곳은 경기 용인시 처인구에 위치한 대규모 타운하우스 단지 ‘용인마성 컬리넌캐슬’이다.

◇ “용인 최대 규모” 내세웠지만… 현장은 공사와 입주가 공존

컬리넌캐슬은 대지면적 약 12만1530㎡(약 3만6763평) 규모로 조성되는 대형 타운하우스 단지. 분양 당시 시행사 측은 ‘용인 최고 조망’, ‘프라이빗 럭셔리’, ‘미술관 같은 설계’를 내세우며 홍보에 나섰다. 고속도로와 인접한 입지, 대규모 단지 규모를 앞세워 시장의 주목을 받았다. 1차 공급 물량은 약 160가구 규모였다.

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단지는 A타입과 B타입으로 구성됐으며 모두 2층 구조로 설계됐다. 일부 세대는 넓은 발코니를 통해 주변 조망을 감상할 수 있도록 계획됐다. 당시에는 아파트의 편의성과 단독주택의 독립성을 결합한 ‘하이브리드 주거단지’라는 설명도 뒤따랐다.

◇ “고속도로뷰 아니면 골조뷰”…15억원 분양가 논란

분양 관계자에 따르면 컬리넌캐슬의 평균 분양가는 13억~15억원 수준이다. 문제는 높은 분양가에 비해 실제 주거 환경에 대한 평가가 엇갈린다는 점이다. 일부 세대에서는 창문 밖으로 영동고속도로와 분기점이 한눈에 들어왔고, 고속도로를 직접 마주하지 않는 가구에서는 공사가 진행 중인 구조물이 시야를 차지하고 있다.

현장에는 공사 차량이 계속 드나들고 있었고 소음과 비산먼지 역시 완전히 사라지지 않은 모습이었다. 일부 입주 가구는 향후 공사가 마무리될 때까지 공사 현장을 마주한 채 생활해야 하는 상황이다. 현장에서 만난 관계자는 분양 상황을 묻는 질문에 난색을 표하며 “요즘 분양이 잘되는 곳이 어디 있겠느냐”며 “우리도 상황이 좋지 않다”고 말했다.

이 같은 풍경은 컬리넌캐슬만의 문제가 아니다. 대규모 타운하우스 사업장에서 흔히 볼 수 있는 ‘선계약 후시공’ 방식과 관련이 있다. 통상 타운하우스 사업은 토지를 확보한 뒤 분양을 진행하고, 일정 수준 이상의 계약이 이뤄지면 순차적으로 공사에 들어간다. 문제는 초기 분양 성과가 기대에 미치지 못할 경우다. 계약이 완료된 구역만 먼저 공사를 진행하고, 나머지 부지는 장기간 미착공 상태로 남게 된다. 그 결과 완공된 주택과 공사 중인 구조물이 한 단지 안에 뒤섞이는 현상이 나타난다. 최근 부동산 경기 침체가 장기화되면서 이러한 사례는 수도권 외곽 타운하우스 시장에서 점차 늘어나는 추세다.

◇ “인프라가 없다”…현지 중개업소의 평가

현지 부동산 업계에서는 입지 문제를 가장 큰 약점으로 꼽았다. 인근 공인중개사는 “분양이 쉽지 않은 이유는 결국 생활 인프라 부족 때문”이라며 “편의점 하나 이용하려고 해도 차량 이동이 필요한 수준”이라고 말했다. 또 다른 중개사는 “분양가 자체가 높게 책정됐고 애초부터 하이엔드 콘셉트로 접근하다 보니 수요층이 제한적이었다”고 평가했다. 실제로 단지 주변은 기존 도심 주거지역과 거리가 있다. 도보권 내 생활편의시설이 부족해 대부분의 생활이 차량 이동에 의존할 수밖에 없는 구조다.

교통 여건 역시 기대와 다르다는 평가가 나온다. 고속도로와 인접해 있지만 IC(나들목)가 아닌 JC(분기점) 성격에 가까워 실제 생활권 이동 시에는 다시 일반 진출입로까지 이동해야 한다. 겉으로 보기에는 광역 교통망 접근성이 뛰어나 보이지만 실제 체감 이동 편의성은 다소 떨어진다는 지적이다.

컬리넌캐슬 측은 공사가 지연되는 배경으로 최근 부동산 경기 침체와 금융 환경 변화를 꼽았다. 시행사 관계자는 “중도금 및 건축자금 대출이 어려워지면서 일부 수분양자의 공사가 늦어지고 있다”며 “잔금 납부가 완료된 가구를 중심으로 순차적으로 공사를 진행하고 있다”고 설명했다. 이어 “현재까지 11가구가 입주를 마쳤으며 추가 입주도 예정돼 있다”고 밝혔다. 장기간 외부에 노출된 건물의 안전성 문제에 대해서는 “구조 계산을 모두 거쳤고 외부에 노출된 자재는 재시공을 진행하고 있어 구조적인 문제는 없다”고 설명했다.

◇ 타운하우스 시장의 침체 언제까지

최근 몇 년간 이어진 고금리와 부동산 시장 침체로 인해 외곽형 타운하우스 시장 전반이 어려움을 겪고 있다. 한 중개업소 관계자는 “코로나19 이전까지만 해도 타운하우스 수요가 있었지만 최근 3년은 분위기가 크게 달라졌다”며 “지금은 특정 단지 문제가 아니라 타운하우스 분양시장 자체가 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 특히 환금성이 낮다는 점은 여전히 타운하우스의 약점으로 꼽힌다. 거래가 활발한 아파트와 달리 매수층이 제한적이기 때문이다.

용인마성 컬리넌캐슬은 한때 주목받았던 수도권 외곽 타운하우스 시장이 현재 어떤 상황에 놓여 있는지를 보여주는 사례다. 탁 트인 조망과 단독주택 감성, 넓은 주거 공간은 여전히 장점으로 꼽힌다. 하지만 높은 분양가와 생활 인프라 부족, 공사 지연, 환금성 문제 등이 복합적으로 맞물리면서 시장의 선택은 이전보다 훨씬 까다로워지고 있다. 입주가 완료된 집과 아직 공사가 진행 중인 구조물이 같은 단지 안에 공존하는 풍경은, 현재 외곽 타운하우스 시장이 처한 현실을 상징적으로 보여주고 있다. /chujinzero@chosun.com