보수 정권이 고사 지내도 집값 떨어지는 이유…李 부동산 발언 전문

[대통령이 촉발한 전세 종말론] ③ 이재명 대통령 취임 1주년 기자회견서 전세난 관련 발언 전문

[땅집고] 이재명 대통령은 8일 취임 1주년 기자회견에서 전세 제도에 대한 논란을 촉발시킨 발언들이 나왔다. 이 대통령은 기자회견에서 전세난과 관련된 기자의 질문을 받고 답하는 과정에서 “전세가 시장을 왜곡시켰고 정상화 과정이 필요하다”고 말했다. 아래는 기자회견에서 이 대통령의 발언 전문. /sh0293@chosun.com

(질문) 이번 6·3지방선거에서 서울시장 선거 결과는 수도권 부동산 민심이 반영됐다는 평가가 있다. 대통령 취임 이후 전세난, 매매 가격 상승했던 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 보유세 상승과 전세난 그리고 정부 사업 규제에 대한 불만과 기대감이 뒤섞인 것 같다. 어떻게 생각하시나. 대통령이 생각하시는 향후 부동산 정책 운영 계획도 궁금하다.

◇보수 정부에서 고사 지내도 집값 떨어지는 이유

(이재명 대통령 답변) “대한민국에서 가장 어려운 문제, 현실적인 문제를 말씀해 주셨다. 정말 어렵다. 부동산은 묘하게 소위 개혁 정부가 들어서면 올라간다. 소위 보수 정부, 진보 보수 이런 말 쓰기 싫은데 자꾸 쓰게 된다. 보수 정부에서 집권하면 부동산 값을 올리려고 고사를 지내는 데도 안 올라간다. 다 모두 풀어주고 이자율도 낮추고 빚 내서 집 사라고 고사를 지내고. 그런데 안 오른다. 안 오르고 있다가 그게 몇 년 동안 쌓이고 쌓여서 이 개혁 정부가 들어서면 그때 팍 올라간다. 그러니까 몇 번 경험이 쌓이다 보니까 이상하게 그런 선입관, 아무 관계가 없지만 그런 선입관이 생겨났다.

저는 이 악순환의 고리를 끊어야 한다고 생각한다. 대한민국의 미래 발전 가능성을 갉아먹는, 현재의 대한민국을 위협하는 여러 문제들이 있지만 그중 제일 심각한 게 부동산 투기다. 아무도 일하려고 하지 않는다. 왜냐하면 남들이 은행에서 돈 빌려서 자기 돈도 아니다. 남의 돈 빌려서 막 집을 몇 채씩 사놨더니 가만히 있다 보니까 일하는 것보다 훨씬 많은 수익을 준다. 이때까지 경험이 그랬다. 나는 이때까지 열심히 일했는데 결론은 보니까 패자처럼 느껴진다, 근로 의욕을 훼손한다. 그 과정에서 온갖 탈법, 편법들이 난무한다. 결국은 그게 대한민국의 경제 구조를 통째로 왜곡했다. 예를 들면 지금도 크게 개선되지는 않았다. 모든 국가 자산 역량이 부동산에 다 잠겨 있다. 대한민국 국민들이 가지고 있는 자산 중에 부동산이 차지하는 비율이 엄청나게 높다. 많이 개선되었는데도 그렇다, 여전히 1등일 것이다, 아마.

그러다 보니까 이게 우리가 가지고 있는 소위 자본이라고 하는 게 부동산에 매여서 생산적 영역에 투입되지를 못하고 그러니까 주가 주식시장은 저평가돼 있다. 그것도 여러 가지 이유가 있다. 다 얽혀 있다. 그래서 저는 부동산 투기 공화국을 탈피하는 게 이 나라가 살아가는 길이다, 살아남는 길이라고 생각한다. 여러분도 생각해 보셔라. 대한민국이 부동산 가격이 비정상적으로 높다는 사실은 통계적으로 다 증명돼 있다. 예를 들면 특정 계층이 하나도 안 쓰고 버는 돈을 싹 다 모았을 경우에 얼마를 모아야 몇 년을 모아야 집을 살 수 있나 이런 통계 있지 않나. 대한민국은 아마 15년 넘게 걸리는 것으로 돼 있을 것이다. 세계에서 가장 높은 쪽에 속할 것이다. 인생을 오로지 집 사는 데 또는 집값 갚는 데 다 바치는 것이다. 그리고 언젠가는 터진다. 이게 비정상이다. 집값이 오르면 오를수록 물가상승률 정도 오르는 것은 모르겠다.
◇ “그린벨트에 신도시 만들면 해결, 그러면 지방 죽는다”

그런데 비정상적으로 자꾸 오르면 언젠가는 터질 수밖에 없다. 일본이 한번 터지지 않았나. 30년 고생을 했다고 한다. 그런데 일본은 그나마 우리 민간 가계에서 저축 자산이 많았는데 우리 대한민국은 민간에 부채가 많다. 빚이 엄청 많다. 터지면 그 터지는 충격이 어떨까 생각해 봐야 한다. 우리는 그 생각을 안 할 수가 없다. 수건 돌리기 같은 것이다. 어느 순간에 폭탄 돌리기 어느 순간 터진다. 해결해야겠다, 무슨 수를 써서라도. 그리고 해결할 수 있다, 의지가 있으면. 수단은 많다. 예를 들면 수요 공급에 따라서 가격은 결정되니까 제일 쉬운 게 공급을 늘리는 것이요. 막 그린벨트 훼손해서 신도시 만들어서 하면 해결된다. 그런데 문제는 지방이 다 죽는다. 서울로 다 몰려 와서 지방이 다 죽는다. 안 그래도 죽고 있는데.

재건축 재개발을 열심히 하는 그것도 하나의 방법이다. 짜투리 땅이라도 개발해서 집을 짓는 신축 공급도 있고.

또 다른 방법도 있다. 사실은 엄청난 공급 자원인데 집을 200채, 500채. 누가 그러던데 집을 1채 1채 사 모았다는 사람도 있었는데 사 모아서 투자, 투기용으로 가지고 있는 경우가 있다. 이걸 내놓으면 엄청난 공급 여력이 될 것이다. 수요를 억제하는 게 있다. 예를 들면 시장이 꼭 필요한 사람이 필요해서 사는 것, 공급과 수요가 균형을 맞춰서 만들어지는 가격은 정상적인 것이다. 그래서 올랐다 내렸다 자연스럽다. 그런데 문제는 나도 집을 사 모아 봐야지. 20채 사는 게 목표야. 이런다든지 3채는 사야지, 월세를 받아서. 이렇게 생각해서 과수요, 투기 수요 이런 게 많지 않나. 이런 걸 줄이면 수요가 줄어들 것이다. 꼭 필요한 집 살 수 있게.
◇”보유세 높여 기대수익 낮춘다”

그래서 이 수요 공급을 조정하는 장치는 여러 가지가 있다. 규제의 문제도 있고 금융의 문제도 있고 세제의 문제도 있다. 그런데 우리나라에 보유세가 대체로 낮다. 그래서 많이 사 모아도 부담 별로 없다. 그런데 다른 나라들은 쓸데없이 부동산을 사 가지고 있으면 부담이 돼서 어느 순간 부동산이 사라진다. 필요한 사람이 부동산을 가지고 있다. 필요한 사람이 사서 쓸 수 있다. 그런데 우리나라는 아무짝에도 쓸모없는 임야도 최하 몇만 원, 1만 원 안 하는 임야가 없다. 대한민국 저기 산에 돌덩이 한 개도 이것도 산인데 몇만 원씩 한다. 이유가 없다, 그냥. 땅이니까. 밭은 몇십만 원씩 한다. 땅으로 대지로 바꿀 가능성이 있는 땅은 농지 임야라도 한 4, 500만원씩 한다. 이상하지 않나. 못 써요, 꼭 필요한 사람이 못 쓴다. 이거를 고쳐야겠다. 근본적으로는 기대 수익률을 낮추는 것이다.

정상 투자를 해서 수익이 생기면 괜찮은데 투기를 위해서 땅을 사모아놓으면 돈이 되더라. 수십년 동안 그러다 보니까 앞으로도 그럴 거라고 믿어진다. 그거를 해결해야겠다는 게 제 생각이다. 답은 다 드렸는데 정리를 하면 필요한 영역에서 신축이든 재건축 재개발이든 공급을 늘리는데 지금 가급적이면 남 이야기 나쁘게 안 하려고 하는데 2022, 23, 24년 이 3년 동안 공급이 확 줄었다. 이상하게 재건축 재개발도 엄청나게 많이 줄어들고 인가도 착공도 줄고 공급량이 절반 가까이 줄었다. 속도를 내서 빨리 해야겠다. 신축이든 택지 개발이든 재건축 재개발이든 속도를 내서 빨리 한다. 공급을 늘리는 것이다.

◇”거주용 보호, 투기 -투자 목적은 부담 늘려 매물화”

그다음에 투기, 투자 목적으로 가지고 있는 거주용이 아닌 주택에 부담을 매기자, 팔아서 시장에 나오게 하자. 그리고 남의 돈으로 부동산 투기하는 것은 막자. 국가 경제에 도움이 안 된다. 언젠가는 금융 기관도 대형 사고가 나는 수가 있다. 대한민국처럼 부동산 담보 대출 많은 나라가 없다. 그래서 신용대출 또는 담보대출을 줄이자, 대한민국에 민간 부채 너무 많다. 어느 순간 큰일 나는 수가 있다. 2000 조가 넘어가네 마네 그러고 있어서 1%만 이자가 올라도 난리가 날 것이다. 이게 경제 상황을 왜곡하고 있다. 그래서 대출, 금융 부문도 정리를 하고 또 세제 문제, 제가 여러 차례 이야기했으니까 여러분도 아마 아실 것이다. 거주하기 위해서 거주용으로 주택을 가지고 있는 것은 보호해야 한다. 부담이 너무 커지면 안 되니까. 그런데 그게 거의 사치품화돼 있다 그러면 서구 선진국이 하는 것만큼의 보유 부담을 갖게 하는 게 맞겠다. 또 여러 채를 가지고 있다 하는 것은 상관없다. 못 가지게 하지는 않는다. 자본주의 사회니까. 그러나 그에 상응하는 부담은 하게 하자.

여러분도 월급 타서 세금 내지 않나. 일정 수준이 넘으면 소득이 한 45%, 48% 절반 가까이 낸다. 투자 소득은 뭘 왜 그렇게 많이 깎아줘야 하나. 열심히 일해서 내는 세금은 절반 가까이 내는데. 1억만 돼도 그 정도 내지 않나. 그런데 이게 몇십 억 돼도 세금이 거의 없다. 오래 가지고 있다고 깎아 주고, 오래 투기했다고 뭘 깎아주나. 투기 권장 사회였던 것이다. 제가 부동산 정책에는 집 여러 채 있는 사람은 복사하는 사람도 빼자 하고 다 빼고 있다. 정말로 국가 경제와 상식에 따라서 정책 결정을 할 수 있게. 세제, 금융, 규제, 공급 뭐 이런 것들을 정리해서 조만간에 정리를 해서 한꺼번에 하려고 한다. 어차피 세제 문제는 7월 달이 돼서 아마 가능할 것이다. 그건 내년 예산 할 때 한꺼번에 해야 할 것 같아서 그때쯤에 정리하고 공급을 늘리는 정책은 지금 정리는 하고 있는데 속도를 좀 빨리 내는 걸로 조만간에 그것도 정리해서 발표하게 될 것이다.

그리고 선거와의 영향에 관한 이야기인데 원래 선거를 지고 나면 진 이유가 1만 가지다. 선거에 한 표라도 이기고 나면 이긴 이유가 1만 가지이다. 뭐 분석하는 거는 이유가 다양하다. 선거 이야기는 누가 이따 물어볼 거라서 그때 가서 하기로 하고. 그런데 부동산이 어떤 영향을 미쳤냐, 저는 상수였다고 본다. 그거는 당연한 것이다. 그것 때문에가 아니고 그거는 원래 있는 거다. 그 위에서 어떤 결정이 나느냐가 중요하다. 예를 들면 그런 질문과 비슷할 것 같다. 서울에 보수진영이 몇 퍼센트인데 또는 경상도 출신이 몇 퍼센트, 전라도 출신이 몇 퍼센트 이게 어떤 영향을 미쳤나와 비슷할 것 같다.

부동산 가격은 이미 서울의 주요 의제다. 그리고 저는 상승 압력을 잘 나름 막아왔다고 생각한다. 서울 전역으로 따지면 부동산 정책에 대해서는 언제나 욕을 먹었다. 잘한다 이십 몇 퍼센트, 잘 못한다 육십 몇 퍼센트 보통은 그런데 부동산 정책에 대해서는 그래도 50%는 잘한다는 평가를 받을 정도이기 때문에 이게 부동산 가격 때문에 선거에 악영향을 미쳤다, 좋은 영향을 미쳤다 따지면 나쁜 영향보다 좋은 영항이 차라리 더 많지 않았을까 싶다. 1월부터 소위 말하는 구두 개입을 통해서 눌러놓지 않았으면 엄청 폭등했을 것이다. 그러면 폭등한 지역 사람들이 민주당을 찍느냐, 집값 많이 올랐으니까 찍어야지 그랬을까. 잘 모르겠다.

그리고 전세난 이야기도 있는데 원래 전세라고 하는 게 여러분 아시겠지만 대한민국에만 있는 거다. 전 세계에 없다. 특이한 대한민국에만 있는 제도인데 일종의 사금융이다, 사금융. 그래서 특이한 금융 기법이다. 그런데 이제는 이게 지금 사라져가는 추세다. 그리고 이게 전세자금을 빌려서 월세 대신에 전세를 하면 이익인 시대가 있었다. 왜냐하면 전세를 월세로 전환할 때 월 2% 이렇게 했다. 연으로 따지면 24%였다. 그게 10% 선으로 떨어졌다가 요즘은 6~7% 이렇게 한다고 한다. 전환율이라고 한다.

◇”전세 대출 많이 해주게 집값 상승의 주된 원인”

그런데 은행의 대출은 한 4% 뭐 특히 특례 대출 3% 이렇게 되지 않나. 이게 시장을 왜곡하고 있는 거다. 결국은 조금씩 조금씩 사라지지 않을까 싶다. 전세대출 많이 해 준 게 집값 상승 주된 원인이다. 당장 따뜻하자고 전세대출해주고 반환 담보대출해 주고 그러다 보니 전세사기도 생기지 않았나. 집값이 1억인데 전세가 1억 2000이다. 집 100% 보증해주니까 사기꾼들한테 기회가 생긴 것이다. 1억에 집 사서 1억2000에 담보 제공 받아서 1억 2000 받고 보따리 싸서 어디 가버리고 이런 것이다. 엄청 피해가 생겼다. 정상화되는 과정이 필요하다.

그 사이에 전세 물량이 줄었다. 전세 물량이 주는 것은 당연하다. 왜냐하면 다주택자들의 양도세 유예를 끝내고 그 기간 안에 팔아라, 그래서 많이 팔지 않았나. 원래 세 주던 건데 팔았으니 세 물량이 준다. 그래서 전세가가 폭등이 왔느냐, 그거는 아니다. 필요한 사람들이 산 거다. 세 사는 사람들이 즉, 무주택자가 그 집에 들어가서 살기 위해서 산 것이다. 수요가 그만큼 줄었다. 그래서 그것 때문에 전세 물량이 부족해서 폭등했다는 사실은 원하는 그런 상황을 원하는 사람들이 만든 논리다. 이것도 정상화 과정 중의 일부다. 전세 상승률에 대한 통계를 보면 물론 전세 체감 많이 오른 것은 사실인 것 같다. 물량이 줄었으니까. 그러나 통계적으로 보면 대폭등하거나 그런 건 아니다. 잘했다는 이야기는 아니고 정상화 과정이다. 그래서 앞으로 공공 공급은 임대를 싸게 좋은 곳에 평범한 중산층 정도 충분히 살 수 있는 좋은 품질의 것으로 공급하려고 한다. 조금씩 해결되지 않을까 싶다."