서울 서북권 최대어 갈현1구역…GTX 뚫리자 은평3대장 재개발도 들썩

[땅집고] 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선과 지하철 3·6호선이 교차하는 은평구 연신내역. 역 출구를 나와 언덕길을 따라 10분가량 걸어 올라가자 사방을 둘러싼 펜스 너머로 거대한 공사 부지가 모습을 드러냈다. 이곳은 서울 서북권 재개발 사업지 중 최대 규모를 자랑하는 은평구 갈현동 ‘갈현1구역(북한산 시그니처 캐슬)’ 재개발 현장이다. 2022년 관리처분인가 이후 이주와 철거 공사는 이미 마쳤다. 뻥 뚫린 부지 위로 대단지 아파트가 들어설 준비를 마친 상태였다.

갈현1구역은 대조1구역(힐스테이트 메디알레), 불광5구역과 함께 ‘은평 3대장’으로 꼽힌다. 대조1구역은 지난해 분양을 마쳤고, 시장의 관심은 갈현1구역으로 옮겨가는 분위기다. 특히, 교통 호재와 최근 정비계획 통합심의를 통과하면서 투자자들의 눈길을 사로잡고 있다.

☞지금 방 등록하면 수수료0원에 커피 공짜…빈 방 해결엔 단단홈즈

◇용적률 249% 상향으로 일반분양 확대 기대

서울시는 지난달 29일 갈현1구역 정비사업 변경안 통합심의를 통과시켰다. 이번 심의를 통해 기존 계획상 234%였던 용적률이 249%로 상향됐다. 용적률이 올라가면서 공급 가구 수도 기존 계획(4140가구)보다 327가구 늘어난 총 4467가구로 조성된다. 현재 기준 가구 수(3328가구)와 비교하면 무려 1139가구 가량이 늘어나는 셈이다.

이번 용적률 상향으로 사업성에 한층 더 날개를 달게 됐다. 가구 수 증가가 일반분양 물량 확대로 이어져 조합원들의 분담금 부담을 대폭 줄여줄 것으로 보고 있다. 조합원 수는 약 2600명이다. 임대는 671가구다. 일반분양은 조합원 물량과 임대를 제외한 500여 가구가 나올 것으로 전망된다.

단지는 지하 6층~지상 25층, 총 32개동으로 짓는다. 시공은 롯데건설이 맡았는데 4000가구가 넘는 매머드급 단지를 단독으로 시공한다.

☞KB·종근당·KPMG가 숨겨둔 노하우, 시니어 부동산 선점 전략은?

◇서울 외곽이지만, GTX-A 타면 삼성역까지 10분대

그동안 갈현동 일대는 3·6호선 연신내역이 있음에도 불구하고, 서울 서북부권에서 최외곽에 위치해 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 떨어진다는 것이 최대 약점으로 꼽혔다.

하지만 GTX-A 노선이 연신내역을 지나면서 판도가 완전히 뒤집혔다. 향후 GTX-A가 전면 개통하면 연신내역에서 강남구 삼성역까지 10분대에 이동이 가능해진다. 서울 강북의 외곽 주거지가 아니라 강남 생활권을 공유하는 교통 요충지로 거듭나는 것이다.

다만 워낙 단지가 크다 보니 동별 입지 차이는 감안해야 한다. 단지는 총 4개 구역으로 나뉘는데, 연신내역과 가까운 평지 쪽 1단지(최고 25층)와 2단지(최고 22층)는 도보 10분대로 역 접근성이 그나마 좋다. 반면 앵봉산과 맞닿은 3·4단지는 고도 제한으로 최고 15층 규모로 지어지는데, 경사가 있고 역과의 거리가 다소 멀어 사실상 역세권으로 보기는 어렵다. 대신 쾌적한 숲세권 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있다.

◇84타입 초기 투자금 11억~12억 선

투자자들의 가장 큰 관심사인 투자성은 어떨까. 현지 중개업소에 따르면 현재 전용면적 59㎡ 입주권을 받을 수 있는 매물은 프리미엄(웃돈)이 약 4억~5억 원 선에 형성돼 있다. 감정가(권리가액)가 낮은 빌라의 경우, 초기 투자금 6억~7억 원대로 59타입 매수가 가능하다.

한 전용 84㎡ 입주권의 경우 감정가 4억 3900만원짜리 물건에 프리미엄이 6억원 안팎으로 붙어 10억원 중반대에 거래가 논의 중이다. 권리가액에 프리미엄을 더한 총 매수가는 대략 11억~12억원 내외로 접근할 수 있다.

이는 인근 대조1구역(힐스테이트 메디알레)의 시세와 비교하면 상당한 가격 메리트가 있다는 분석이다. 지난해 8월 분양한 대조1구역은 당시 평당(3.3㎡) 4500만원이라는 고분양가 논란 속에서도 완판에 성공했다. 당시 일반분양가는 59㎡ 기준 11억 4000만원, 74㎡ 기준 13억 4000만원에 달했다. 올해 10월 입주를 앞둔 대조1구역은 지난 5월 28일 전매제한이 풀린 이후 현재 약 1억 원의 프리미엄이 추가로 붙은 상태다.

갈현1구역의 예상 조합원 분양가는 59㎡가 약 4억 8200만원, 84㎡가 약 6억 1900만원 선이다. 유동오 롯데 공인중개사사무소 이사는 “부동산 호황기였던 문재인 정부 시절 갈현1구역 프리미엄이 6억원 수준까지 치솟았다가 조정기를 거쳤는데, 최근 매수세가 살아나며 전성기 수준의 가격을 회복했다”며 “일부 투자자들 사이에서는 대단지 프리미엄과 GTX 호재를 고려해 갈현1구역의 미래 가치를 더 높게 평가하는 분위기도 감지된다”고 했다.

일각에선 향후 갈현1구역의 일반분양가가 원자재 가격 상승과 대조1구역의 완판 흥행에 힘입어 힐스테이트 메디알레보다 최소 10% 이상 높게 책정될 것으로 내다보고 있다. 차명심 갈현1구역 조합장은 “서울시 내에서 이 정도 규모의 민영 재개발 단지는 사실상 마지막 물량이다”며 “입주가 시작되면 가치는 완전히 달라질 것이다”고 했다. /kso@chosun.com