아파트 대신…광명·시흥 10조 보상금 폭탄, 향하는 곳은

[땅집고] “세금 부담이 커 토지 보상을 받아 얻는 차익 15억원으로 주변 부동산을 사기는 어려울 것 같아요. 요즘 주식시장이 너무 좋아서 보상비 중 일부를 주식에 넣을까 하던 차였어요.”

3기 신도시 광명·시흥 공공주택지구 토지보상 절차가 막바지에 접어든 가운데 역대 최대 규모인 10조원 안팎의 토지보상금이 시장에 풀릴 전망이다. 2일 코스피가 8800을 넘는 등 연일 상승세를 보이면서 과거처럼 부동산뿐 아니라 증시로도 상당한 자금이 유입될 것이란 관측이 나온다.

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◇ 역대 최대 규모 토지보상금…“10조원 육박”

광명·시흥 신도시는 여의도 면적의 약 4.3배 규모인 1271만㎡ 부지에 조성되는 3기 신도시 최대 사업이다. 지난달 19일 토지보상 감정평가가 진행됐고, 현재 보상평가가 사실상 마무리 단계에 접어들면서 오는 7월부터 토지 소유자들을 대상으로 본격적인 보상금 지급이 시작될 예정이다.

2010년 광명·시흥지구가 보금자리주택지구로 지정됐을 당시 정부가 추산한 보상금은 8조8000억원 수준. 이후 사업이 재조정되면서 개발면적은 당시 1740만㎡에서 현재 1271만㎡로 약 500만㎡ 감소했지만, 지난 16년간 땅값 상승을 고려하면 실제 보상금은 오히려 증가할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 이는 2기 신도시인 동탄2신도시의 토지보상금 6조원, 3기 신도시 하남교산지구의 6조7000억원을 크게 웃도는 규모다.

◇ “집보다 주식”…투자처 변화 가능성

과거 대규모 토지보상금은 인근 부동산 시장으로 유입되며 집값 상승을 자극하는 사례가 많았다. 하지만 최근에는 분위기가 다르다. 부동산 가격이 이미 크게 오른 데다 대출 규제와 세금 부담이 강화되면서 보상금을 활용해 다시 부동산을 매입하기 쉽지 않기 때문이다.

실제 광명·시흥 지역 토지주들 사이에서는 주식 투자나 공모주 투자 상담이 늘고 있다는 이야기가 나온다. 최근 증시가 강세를 보이고 있는 만큼 토지보상금 일부가 주식시장으로 이동할 가능성이 있다는 것이다.

국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’ 카페에서 광명시흥 토지주라는 한 누리꾼은 “토지보상금으로 다들 어떻게 하실 예정인가요?”라는 제목의 게시글을 개제했다. 그러면서 본인은 “부동산투자vs배당주투자vs주식투자”를 분할해서 투자할 계획이라고 밝혔다.

부동산 업계 관계자는 “예전에는 보상금을 받은 뒤 인근 아파트나 상가를 매입하는 경우가 많았지만 최근에는 투자 선택지가 다양해졌다”며 “부동산과 금융자산에 분산 투자하려는 수요가 늘어날 가능성이 있다”고 말했다.

◇ 집값 자극 우려 여전…정부는 대토보상 확대

다만 대규모 현금이 시중에 풀리는 만큼 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려도 여전하다.

토지보상금이 먼저 인근 지역 부동산 시장으로 유입되면 땅값 상승으로 이어지고, 이는 결국 공공택지 조성 원가와 아파트 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다. 정부가 공공주택 공급을 통해 집값 안정을 추진하더라도 보상금이 다시 시장을 자극하는 역설적인 상황이 발생할 수 있다는 것.

그래서 정부가 대안으로 내세우는 것이 대토(代土)보상이다. 대토보상은 현금 대신 개발 이후 조성되는 토지를 보상으로 받는 방식이다. 토지 소유주는 해당 부지에 건물을 짓거나 리츠에 참여해 임대수익을 얻을 수 있다.

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국토교통부는 지난해 대토보상자의 양도소득세 감면율을 기존 15%에서 최대 40%까지 확대하는 등 인센티브도 강화했다. 또 주민 선호도가 높은 지역에 대토용지를 확보하고 대토보상자들이 참여하는 리츠 사업도 적극 지원하겠다는 방침을 밝힌 바 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “광명시흥 신도시 등에서 풀리는 토지보상금이 부동산 시장과 주식시장으로 유입되는 것은 자연스러운 흐름”이라며 “최근 주식시장이 활황을 보이면서 보상금 일부가 증시로 향하는 현상이 나타날 수 있지만, 부동산에서 발생한 자금인 만큼 장기적으로는 다시 부동산 시장으로 재유입되는 비중이 더 클 가능성이 높다”고 말했다. /kso@chosun.com