신반포19·25차 D-1…래미안 "브랜드 파워" vs 오티에르 "파격 금융·설계"

‘브랜드 파워’냐 ‘파격적 금융ㆍ설계’냐… 신반포19·25차, 강남 재건축 판도 가른다

[땅집고] 서울 재건축 시장의 최대 격전지 중 하나로 꼽히는 서초구 잠원동 신반포19·25차 통합재건축 사업의 시공사 선정을 앞두고 있다. 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)과 포스코이앤씨가 정면대결을 펼치고 있는 가운데, 조합원들의 표심이 어디로 향할지 정비업계의 이목이 쏠리고 있다.

신반포19·25차 통합재건축 조합은 오는 30일 시공사 선정 총회를 열고 최종 시공사를 낙점할 예정이다. 이 사업은 서초구 잠원동 일대에 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 총 614가구 규모의 아파트를 짓는 프로젝트로, 총공사비는 4434억원 규모다.

선정 총회를 이틀 남겨둔 상황에서 양사는 막판 총력전을 펼치고 있다. 포스코이앤씨는 전날 송치영 대표이사 사장 명의로 조합원들에게 2억원 조기 지원 등에 대한 내용이 담긴 ‘변치 않을 포스코 철(鐵)의 약속’이라는 제목의 서한을 보냈다. 서한을 통해 포스코이앤씨는 ▲ 대안설계 인허가부터 ▲ 분담금 제로(0) ▲금융지원금 2억 원 조기 지원 ▲CD-1% 금리 보장 ▲ 확정 후분양 등 핵심 수주 공약인 ‘021 조건’을 책임지고 준수하겠다는 강한 의지를 확약했다.

삼성물산 역시 ‘분담금 환급 구조'를 만들겠다고 제안했다. 분양 수익을 극대화할 할 수 있도록 분양 시기를 조정하는 ‘골든타임 분양제’와 업계에서 가장 높은 신용도를 바탕으로 한 ‘금융비용 절감 방안’을 결합했다는 설명이다.

◇ 신반포19·25차 시공사 선정 앞두고 치열…삼성 “래미안 타운 명성” vs 포스코 “파격 금리ㆍ설계”

양사의 조건을 보면, 삼성물산은 전통적인 브랜드 파워를 앞세운 가운데, 포스코이앤씨는 파격적인 금융·설계 조건을 무기로 도전장을 내밀었다. 우선 삼성물산은 반포 일대에 형성된 견고한 ‘래미안 타운’의 명성을 이어가기 위해 ‘래미안 일루체라’를 내세울 계획이다. 글로벌 디자인 그룹 SMDP와 협업한 차별화된 외관 디자인을 적용했으며, 단지 중앙에는 180m 높이의 랜드마크 2개 동과 스카이 커뮤니티를 계획해 스카이라인을 연출할 계획이다.

또 조합원 446가구 전원의 한강 조망을 확실히 보장하기 위해 첨단 ‘VMA(Vista Matrix Analysis)’ 조망 시뮬레이션 기법을 도입한다. 이를 통해 일반분양 87세대까지 조망 프리미엄을 확보하는 설계를 도출했다. 세대 내부에는 거실과 주방의 위치를 자유롭게 바꿀 수 있는 ‘스위블(Swivel)’ 구조를 적용, 입주민이 한강 조망과 남향 채광 중 원하는 라이프스타일을 선택할 수 있도록 한다는 계획이다.

이에 맞서는 포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드인 ‘더 반포 오티에르’를 제안하며 특색있는 대안설계를 제시했다. 포스코이앤씨는 ‘조합원 120% 정면 한강 조망’ 특화설계를 내세웠다. 설계안에서 모든 주동을 거실에서 한강을 정면으로 바라볼 수 있도록 ‘조망 품질’을 높이는 데에 설계 초점을 맞췄다는 설명이다. 한강 조망에 상대적으로 불리하다고 평가받던 19차의 구조적 한계를 주동축을 회전시키고, 위로 갈수록 세대 수가 확장되는 ‘트리뷰(Tree-view)’ 구조를 적용한 것이다.

정비사업 최대 높이 수준인 일반 아파트 6층 높이인 약 17m의 필로티 설계를 도입해 저층 세대까지도 한강 조망이 가능하도록 했다는 설명이다. 4개 동을 하나로 연결하는 약 250m 길이의 초대형 스카이브릿지와 180m 높이의 타워 설계를 적용한다. 실내 역시 정비업계에서 가장 높은 수준인 가구당 약 3.55m의 층고 설계를 적용한다. 이를 위해 유엔스튜디오 등 글로벌 설계사들과 건축, 구조, 조경 등 전분야에 협업했다.

◇ "최대 이익은 어디?" 조합원 막판까지 고심…승자는

조합원들의 실질적인 이익을 극대화하는 금융 조건을 놓고 양사는 격돌하고 있다. 삼성물산은 탄탄한 재무구조를 바탕으로 사업비 전액에 대해 한도 없는 최저금리 책임 조달을 약속했다. 이와 함께 이주비 LTV 100% 지원, 주택도시보증공사(HUG) 보증수수료 면제, 분양 계약 후 30일 이내 환급금 전액 지급 등의 혜택을 제안했다.

포스코이앤씨는 조합원 분담금 제로를 목표로 한 ‘제로 투 원(021)’ 프로젝트를 전면에 내걸었다. 시공 계약 시점과 사업시행인가 단계에서 조합원당 각각 1억원씩, 총 2억원의 금융지원금을 조기에 지급하는 조건이다. 게다가 공사 초기 24개월 동안은 조합의 자금 차입 없이 포스코이앤씨 자체 자금으로 공사를 진행하겠다는 조건을 더해, 조합이 짊어져야 할 금융 비용 부담을 차단했다.

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양사는 각사의 장점을 강조하고 있다. 삼성물산은 래미안 브랜드 파워를 내걸고 있다. 기존 반포의 대표 하이엔드 단지로 자리 잡은 기존 ‘원베일리’, 42평형이 71억원까지 오른 ‘원펜타스’ 등을 앞세워 래미안의 브랜드 파워를 강조한다. 삼성물산은 ‘래미안 일루체라’를 래미안의 기존 단지 프리미엄을 ‘버전 업’ 한 모델로 만든다는 입장이다.

포스코이앤씨는 시공권 확보 후에도 더 적극적으로 지원하는 시공사라는 점을 강조하고 있다. 한강변 재개발 최대어로 꼽혔던 서울 동작구 노량진1구역(오티에르 동작)를 대표적 사례로 꼽는다. 원래 제안 당시 33층 규모였던 아파트를 49층으로 상향하는 혁신 설계를 제안해 용적률을 넓혔고, 랜드마크 요소인 스카이브릿지까지 포함시켜 최종 인허가를 받았던 경험을 강조하고 있다.

정비업계에서는 이번 신반포19·25차 수주전은 강남권 핵심 입지에서 ‘전통의 브랜드 권위’와 ‘실리를 동반한 대안설계 능력’이 정면충돌하는 상징적인 무대로 보고 있다. 조합원들의 표심이 어느 곳으로 쏠리느냐에 따라 향후 압구정, 한남 등 하반기 대형 정비사업지의 수주 판도와 건설사 입지까지 통째로 뒤흔들 가늠자가 될 전망이다. / pkram@chosun.com