[단독] 서초 800억 펜트하우스도 못 버텼다…자금난으로 아스턴55 공매행

강남 상징 ‘아스턴55’ 공매행
PF 경색에 시행사 자금난 심화

[땅집고] 서울 강남권 초고가 주택 시장에서 핵심 프로젝트로 꼽히던 ‘아스턴55’ 부지가 결국 공매 시장에 나왔다. 아파트 한 채 최고 분양가만 무려 800억에 달하는 국내 최고가 주거 시설로 이목을 끌었으나 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 경색과 자금난의 고비를 넘기지 못했다. 과거 부동산 호황기 강남권을 중심으로 우후죽순 추진했던 하이엔드 주거 개발 사업들이 PF 경색 여파로 잇따라 무산되는 가운데, 상징성이 가장 컸던 사업장마저 공매 절차에 들어갔다는 점에서 시장 충격이 적지 않다는 평가가 나온다.

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◇800억대 ‘국내 최고가’ 아스턴55 결국 공매

26일 한국자산관리공사 온비드에 따르면, 서울시 서초구 잠원동 55 일대 ‘아스턴55’ 사업 부지 4722㎡와 건물 459㎡가 이달 29일 최저입찰가 4908억800만원에 일괄로 1회차 공매를 진행한다. 이번 공매 가격은 지난해 5월 기준 감정가 약 4090억원보다 20%가량 높은 수준이다.

시행사 신유씨앤디(옛 아스터개발)가 본PF 전환 및 이자 상환에 실패해 기한이익상실(EOD)이 발생하면서 사업장이 공매로 넘어갔다. 자금 마련에 어려움을 겪던 시행사는 사업 정상화를 위해 자금 조달을 시도해왔다. 2024년 한림건설의 100% 자회사인 한림대부개발이 1500억원 규모의 선순위 채권을 인수하면서 사업 정상화 기대도 이었다. 신유씨앤디 측은 올해 초만 해도 ‘아스턴55’ 시공사를 조만간 선정하고, 5월 중 본PF 전환을 앞두고 있다고 밝혔으나 결국 계획이 무산됐다.

아스턴55는 지하 6층~지상 18층, 최고 91m, 전용 212~550㎡ 총 29가구로만 구성하는 하이엔드 주택 단지다. 주택형별로 분양가를 200억~400억원대에 책정했는데, 펜트하우스는 600억~800억원으로 국내 주택 중에서는 최고가 분양을 예고했었다. 한남대교 남단에 위치해 북쪽으로 한강과 잠원한강공원을 끼고 있는 입지를 살려 모든 가구에 영구 한강 조망권을 적용한 점이 특징으로 꼽혔다.

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◇초고가 하이엔드 주택 개발 잇단 좌초

업계에선 부동산 시장이 호황이던 2020~2021년 신유씨앤디가 서울 강남권을 중심으로 초호화 부동산 개발 프로젝트를 동시다발적으로 진행한 것이 화근이 됐다고 분석한다. 2022년 하반기 들어 금리 인상, 경기 침체로 단지마다 분양 부진을 겪으면서 자금난으로 포기하는 사업장이 나왔는데 ‘아스턴55’ 역시 비슷한 이유로 공매로 이어졌다는 설명이다. 당시 시행사들은 초고급 주거시설과 멤버십 커뮤니티, 럭셔리 오피스텔 개발에 공격적으로 나섰지만, 이후 금리 인상과 경기 침체, PF 시장 경색이 겹치면서 금융비용 부담이 급격히 늘었다. 특히 분양가가 수백억원대에 달하는 사업일수록 실제 계약 체결 전까지 막대한 금융비용을 버텨야 하는데, 시장 환경이 급변하면서 사업 지속 자체가 어려워졌다.

실제로 신유씨앤디가 서울 강남구 청담동 부지를 인수해 개발하던 하이엔드 오피스텔 ‘리카르디 아스턴 청담’ 부지가 2024년 9월 534억원대에 공매로 나왔다. 마찬가지로 청담동 1번지에 상류층 교류를 위해 지은 초고가 멤버십 커뮤니티 시설 ‘디아드 청담’ 역시 이달 26일 최저입찰가 1680억원에 공매를 시작했다.

부동산업계 관계자는 “아스턴55 공매는 강남 초고가 주택 시장의 수요가 사라졌다는 의미라기보다 호황기에 무리하게 벌인 하이엔드 개발 사업의 자금 구조가 한계에 부딪힌 결과”라며 “분양가를 수백억원대로 책정한 사업일수록 실제 계약 전까지 금융비용을 버틸 체력이 필요한데, 금리와 PF 시장이 동시에 얼어붙으면서 사업성이 급격히 흔들린 것”이라고 했다. /leejin0506@chosun.com, mjbae@chosun.com