서울 오피스 거래 반절 줄었지만, 강남 몸값은 역대 최고

1분기 거래규모 2조 8926억
GBD 평당 4067만원
법인 사옥 매입이 전체 40%

[땅집고] 2026년 1분기 서울 오피스 투자시장 거래 규모가 전 분기 대비 절반 가까이 쪼그라들었다. 그러나 평당 가격은 오히려 오르면서 묘한 엇박자를 냈다. 특히 강남권역(GBD)의 평균 평당 거래가격은 처음으로 4000만원을 돌파하며, 핵심 자산에 대한 수요가 여전히 탄탄함을 보여줬다.

젠스타메이트 리서치센터에 따르면, 1분기 서울 오피스 거래 규모는 2조 8926억원으로 전 분기 대비 49% 감소했다. 분당권역(BBD)을 포함하면 3조 2634억원이다. 직전 분기에 분기 기준 역대 최대 거래를 기록한 데 따른 기저효과에 더해, 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이와 금리 상승에 따른 관망세가 복합적으로 작용했다.

권역별 거래규모는 CBD가 1조 8348억원으로 서울 전체의 63%를 차지했다. 서울역 앞 서울스퀘어가 약 1조 2856억원에 팔리며 CBD 거래를 이끌었다. GBD는 7610억원으로 전 분기 대비 47% 줄었지만, 케이스퀘어 강남Ⅱ와 싸이칸타워 등 법인의 사옥 목적 매입이 이어지며 실수요 흐름이 뚜렷했다.

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◇ 이번 분기의 주인공, 법인 사옥 매입

가장 눈에 띄는 흐름은 법인들의 적극적인 사옥 매입이다. 1분기 사옥 목적 매수 금액은 전체 거래규모의 40.5%, 약 1조 2000억원에 달했다. 2025년 사옥 목적 거래금액이 집계 이래 최대치인 5조 5800억원을 기록한 흐름이 올해 들어서도 이어지고 있는 셈이다.

대표적으로 다이소 운영사 한웰이 케이스퀘어 강남Ⅱ를 평당 5348만원, 총 3550억원에 매입한 사례가 있다. 스포츠 의류·골프장비 업체 미스토홀딩스는 싸이칸타워를 평당 3995만원, 총 1940억원에 사들였다. 두 건 모두 사옥 활용이 목적이다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “고금리 환경에서 기관투자자가 주춤한 사이 현금 여력을 갖춘 법인들이 임대비용 절감과 ESG 관점의 자산 직접 보유, 포트폴리오 다각화 등을 고려해 사옥 매입에 적극 나서고 있다”며, “금리 안정화가 이어진다면 기관 자금이 다시 유입될 수 있지만, 법인의 사옥 수요 자체는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 했다.

◇ 임대시장, 권역마다 엇갈려

임대시장에서는 권역별 희비가 갈렸다. 서울 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.3%p 오른 6.9%를 기록했다.

CBD는 그랑서울, Tower107 등의 공실 해소로 0.5%p 하락한 4.5%를 나타냈다. GBD는 강남 기타 지역 일부에서 공실이 생기며 3.8%로 소폭 올랐다. YBD는 파크원 타워1에서 LG화학이 퇴거하며 대형 공실이 발생했지만, 인근 빌딩의 공실 해소로 오히려 3.0%로 내려갔다. 반면 기타권역은 성수를 중심으로 신규 공급이 집중되며 15.1%로 크게 뛰었다.

임대료는 상승세가 이어졌다. 서울 전체 임대료는 전 분기 대비 2.6%, 관리비는 1.6% 올랐다. 권역별로는 GBD가 평당 11만 7800원으로 가장 높았고, CBD 11만 6700원, YBD 9만 9400원 순이었다. 분당권역은 판교·서현 지역 조정 영향으로 평당 8만 8000원을 기록했다.

다만, 유진투자증권에서 발간한 서울 오피스 관련 보고서에 따르면, 서울 중심가에 위치한 오피스 시장의 임대료가 1인당 국내총생산(GDP) 대비 아시아태평양 오피스 시장 내 최하위 수준임을 고려했을 때 추가 상승 여력이 있다는 분석도 나온다.

여기에 향후 과도한 공급 물량으로 인한 오피스 자산 가치 하락 전망도 나왔다. 류태환 유진투자증권 연구원은 “코로나19 팬데믹 이후 신규 공급이 제한되면서 주요 권역 내 프라임 오피스 자산 가치가 빠르게 상승했으나 최근들어 신규 프라임 오피스 공급 확대와 공공기관 이전 수요 분산이 점진적으로 시장에 반영되기 시작했다”고 했다. /kso@chosun.com