입력 : 2026.05.10 11:05 | 수정 : 2026.05.10 14:43
서울 아파트 매물 7만 건 아래로 뚝…시장은 다시 '매물 잠김'
[땅집고] 조정대상지역으로 묶인 서울ㆍ수도권 지역에서 다주택자가 보유 주택을 매각할 경우, 양도세가 최고 수억원 늘어나는 양도소득세 중과 제도가 4년 만에 재개됐다. 시장에서는 매물 잠김 현상이 본격화하며 집값 반등론이 고개를 들고 있다. 정부의 각종 규제정책으로 전세매물이 급감하면서 가격이 급등할 조짐을 보이고 있다. 반면 일부에서는 정부가 비거주 1주택자에 대한 양도세, 보유세 중과세 등 이른바 '세금폭탄' 정책으로 집값을 폭락시킬 것이라는 주장도 나온다.
◇ 3주택 이상 다주택자, 1주택자보다 세금 2배 이상 낼 수도
10일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 이날부터 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역 등 조정대상지역의 다주택자에 대해 양도세 중과를 적용한다. 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 소재 주택을 양도할 때 기본세율 6∼45%에 중과세율을 더해 과세한다는 의미다.
현행 제도상 양도세 기본세율은 6~45%인데, 중과세율을 적용하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 각각 가산해야 한다. 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 높아진다. 양도차익에 따라 다르지만 3주택 이상자는 양도세가 2배 이상 커질 것으로 보인다.
금융권 시뮬레이션 결과에 따르면, 1주택자 양도세와 비교했을 때 조정대상지역의 2주택자라면 장기보유특별공제(장특공제) 혜택 없이 기본세율에서 20%포인트가 중과되면서 대략 3억원 이상, 3주택자는 4억원 이상 뛴다는 시뮬레이션 결과도 나온다.
앞서 정부는 부동산 거래 위축과 매물 감소를 완화하기 위해 2022년 5월부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예해왔으나, 이번에 종료키로 했다. 정부는 매도 의사가 있는 다주택자가 중과 없이 주택을 처분할 수 있도록 보완책도 마련한다. 원칙적으로 유예 마지막 날인 지난 9일까지 양도 절차를 완료해야 중과를 적용하지 않지만, 토지거래허가를 신청한 뒤 정해진 기한까지 양도 절차를 완료하면 세금 중과를 피할 수 있다.
◇ 매물 수는 우하향, 집값은 상승전환…”집값 상승 압력 지속”
부동산 시장은 빠르게 반응하고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 매물은 7만 건 아래로 떨어졌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 양도세 중과 제도가 시작한 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만6915건으로 , 열흘 전(7만3337건)전 보다 8.8% 감소했다.서울 아파트 매물이 7만 건 아래로 떨어진 것은 올 2월 26일 이후 처음이다. 매물이 8만건 이상으로 급증했던 올 3월과 비교하면 1만 건이 넘게 줄어든 것이다.
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업계에서는 다주택자 매물잠김 현상으로 집값 반등 압력이 커질 수 있다는 관측이 우세하다. 실제로 서울 25개 자치구 가운데 강남구를 제외한 나머지 지역은 모두 상승했다. 한국부동산원이 발표한 5월 첫째 주(4일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주(0.14%) 대비 0.15% 상승했다.
지난 주부터 서초구, 용산구 등에서는 상승 전환 조짐을 보이고 있다. 15억원 이하 아파트가 밀집한 외곽 지역은 특히 0.2%이상 높은 상승률을 보이고 있으며, 이 중 강서구가 0.30%로 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택 이외의 1주택이나 갈아타기 등 수요는 현재의 흐름이 이어질 가능성이 높다”며 “집값 흐름도 기존과 동일하게 주요 지역을 중심으로 상승세가 지속될 여지가 크다”고 분석했다. 주택 수요에 비해 신규 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 다주택자들이 내놓았던 전세 낀 매물도 세 부담 때문에 상당수 거둬들일 가능성이 크고, 이 경우 집값 반등으로 이어진다는 지적이다.
현재 유주택자들은 크게 동요하고 있다. 이날 국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 부동산스터디 등에는 양도세 중과 관련 글이 다수 올라왔으며, 부정적 반응이 나오고 있다. 네티즌들은 “양도세 80%를 자본주의 시장에서 부과하다니 믿을 수가 없다” “아파트 끼고 번지점프라도 하라는 건가” “팔 사람은 다 팔았고 공급 감소에 수요 꾸준할텐데 남은 다주택자들은 버티기 모드에 들어갈 것” 등의 반응을 내놨다.
◇대통령의 결의, "정부 이기는 시장 없다"
이재명 대통령은 최근 자신의 SNS인 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “세제·금융·규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하며 반드시 해내야 할 과제”라고 밝혔다. "정부 이기는 시장 없다"는 대통령의 주장처럼 정부가 시장 붕괴를 각오한 규제 정책을 펴면 집값하락, 아니 붕괴로도 이어질 수 있다. 최근 정부가 내세운 정책은 '부동산과 금융의 절연'이다. 단순히 세금을 올리는 수준이 아니라 부동산 시장으로 흘러드는 자금줄을 아예 막아 버리면 집값 상승은 불가능하다.
부동산 전문가들은 최근 정부가 언급한 부동산과 금융의 절연이라는 표현이 부동산 대출 총량규제를 의미하는 것으로 해석하고 있다.
2021년경 부동산 가격이 폭등한 중국은 주택담보대출 총량 관리 제도를 도입했다. 은행권 전체 대출 잔액에서 부동산 관련 대출, 개인 주택담보대출 잔액 비중의 한도를 설정했다. 대형 은행의 부동산 관련 대출 상한선을 40%, 개인 주담대 상한을 32.5%로 정했다. 과감한 대출규제가 도입되자 아파트 가격이 폭락해 중국 1위 건설사 헝다그룹이 파산 위기에 몰리는 등 주택개발 업체들이 연쇄적으로 부도 위기를 맞았다.
일본은 1990년대 집값이 치솟자 금리인상과 함께 부동산 대출 총량규제를 도입했는데, 경제 버블 붕괴로 이어졌다는 평가를 받는다. '부동산과 금융의 절연'은 집값을 잡는 비책일 수 있지만, 경기를 침체시키는 독약이 될 수도 있다. 당시 일본은행 총재는 서민의 영웅으로 칭송받았지만, 결국 집값 폭락과 경기 침체로 인해 ‘경제를 망친 주범’이라는 비판을 받고 있다./ pkram@chosun.com