입력 : 2026.05.06 06:00
[땅집고 북스] 부동산 경매 무작정 따라하기 ①초보자가 경매 입문 전 체크해야 할 4가지
[땅집고] “경매 강의를 신청하긴 했지만, 막막하고 두려웠어요. 종잣돈이 없어서 마이너스 통장 열고 2000만원으로 시작했죠. (경매로 낙찰받은 세 채를 매도한 뒤) 모든 수익을 합치니 연봉 1억원을 넘어섰어요.”
최근 법원 경매 시장에 물건이 쌓이고 있지만, 입찰 경쟁은 덜해 싸게 낙찰받을 기회가 늘어나고 있다. 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 올 3월 입찰에 부쳐진 전국 경매 물건은 총 3만1860건으로, 1년 전(2만559건)보다 55% 늘었다. 하지만 평균 낙찰가율은 66.7%에서 62.8%로 하락했고, 평균 응찰자 수도 4.2명에서 3.6명으로 줄었다.
낙찰받을 가능성이 높아졌다고 해서 무작정 경매에 뛰어들 수는 없다. 자산이 아무리 많아도 성향과 목적에 따라 경매 투자 방식을 명확히 하는 것이 가장 중요하다. 전업주부 출신 20년 경력의 경매 고수인 이현정 즐거운컴퍼니 대표는 자신의 책 ‘부동산 경매 무작정 따라하기’에서 초보자가 부동산 경매에 뛰어들 때 점검해야 할 체크리스트를 소개했다.
이 대표는 “그냥 돈 되는 물건에 투자하고 싶다는 애매한 목표나 임대수익도 얻으면서 나중에 시세차익을 낼 수 있는 내 집 마련을 하고 싶다는 비현실적 목표는 금물”이라고 했다. 이런 경매 물건은 찾기 어려울 뿐만 아니라 찾는다고 해도 저렴한 가격을 기대하기 어렵기 때문이다.
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그는 무작정 경매에 뛰어들기 전에 ▲투자금 ▲경매에 쓸 수 있는 시간 ▲감당할 수 있는 희생의 크기 ▲지식 정도 등 4가지를 반드시 체크해야 한다고 조언했다.
특히 투자금은 경매에 뛰어들어 낙찰받는 물건의 시작점을 달리할 수 있는 중요한 요소다. 누구나 서울 아파트를 낙찰받고 싶지만, 만약 수중에 2000만원밖에 없다면 불가능하다. 나의 자금과 현실적으로 낙찰받을 수 있는 물건의 차이를 인정해야 한다.
물리적인 시간도 투자해야 한다. 경매 공부뿐 아니라 현장답사, 법원입찰 등에 직접 참여하기 위해선 시간이 필요하다. 물론 실전 입찰에 뛰어들기 전에 사전 지식을 쌓아야 한다.
사전 준비를 마치면 내게 딱 맞는 경매 물건을 고를 차례다. 이 대표는 “목적을 정하는 것이 우선이고, 목적에 따라 선택 지역도 달라진다”며 “물건을 고르고 난 뒤에는 권리분석을 한다”고 했다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 해당 물건의 문제가 직접 해결 가능한 수준인지 체크하는 것이다.
이 대표는 전업주부이자 세 아이의 엄마였지만, 2009년 경매를 시작해 주거용 부동산뿐 아니라 상가와 토지까지 투자해 굴리는 전문가가 됐다. 이러한 경험이 녹아든 이 대표의 경매 강의 수강생 중에는 여러 성공사례가 있다. 이 대표는 “(수강생 A씨는) 경기 파주시에 있는 창고 3개동을 경매로 낙찰받아 1개동은 리모델링 후 사옥으로 사용하고 나머지는 카페와 펜션으로 운영 중”이라며 “감정가 23억원 짜리를 13억원에 낙찰받아 실수요와 투자 수익 모두 알뜰하게 챙긴 케이스”라고 했다.
땅집고옥션은 오는 5월 19일 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정을 개강한다. 경매 경력 20년 넘는 1타 강사, 인공지능(AI) 기술로 무장한 경매 애널리스트가 수강생이 낙찰받을 때까지 밀착 코칭한다. 이 대표는 ‘자산가를 위한 프리미엄 실전 경매 투자’ 강의를 맡는다.
김기현 땅집고옥션 연구소장과 안영효 바른NPL대부 대표가 ‘초보자를 위한 AI 실전 경매 투자’ 과정을 맡았다. 안정일 설마TV대표가 소액 투자자를 위해 ‘서울·수도권 주거용 경매 도전반’을 강의한다.
수강생이 경매로 알짜 물건을 낙찰받을 수 있도록 다양한 코칭을 제공한다. 땅집고옥션 무료 이용권과 경매 전자책도 준다. (02)6949-6176. (▶바로가기) /raul1649@chosun.com
