양도세 폭탄 부활 초읽기…집값 폭등-폭락론에 전세대란설까지 뒤숭숭

양도세 중과 부활 앞두고 강남3구 상승 전환
거래 절벽·가격 상승 전망 우세
공급 없이 규제만으론 한계

[땅집고] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시한(5월 9일)이 닷새 앞으로 다가오면서 향후 부동산 시장 흐름에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 지난 1월 양도세 중과 부활을 예고한 이후 다주택자가 매물을 매도하면서 소폭 하락했던 강남권 집값도 최근 들어 상승할 조짐이다. 업계에서는 서울 아파트 매물이 빠르게 줄면서 부동산 거래 위축이 불가피하지만 가격은 상승할 것이라는 전망이 우세하다.

4일 재정경제부 등에 따르면 정부는 2022년 5월 10일부터 올해 5월 9일까지 4년간 적용해온 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 끝내기로 했다. 10일부터는 서울 전역과 경기 12개 지역 등 규제 지역에서 주택을 파는 다주택자의 양도차익에 대한 최고 세율이 양도차익의 82.5%(지방소득세 포함)까지 늘어난다.

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◇매물 감소에 집값 상승 압력 커진다

현재 시장의 핵심 변수는 ‘매물’이다. 양도세 중과 감면 혜택이 사라지면 다주택자가 높은 세금을 감수하면서까지 주택을 매도할 유인은 크게 줄어든다. 동시에 1주택자 역시 갈아타기 부담으로 매도에 소극적일 가능성이 높다. 이 경우 시장에 나오는 매물 자체가 급감하면서 거래량은 빠르게 줄어들 수 있다. 3일 부동산플랫폼 아실 자료를 보면 전날 기준 서울 아파트·오피스텔 매매 물량은 전체 7만897건으로 한달 전과 비교해 9.3% 줄었다.

문제는 거래가 줄어든다고 해서 가격까지 반드시 하락하는 것은 아니라는 점이다. 시장에 나온 물량이 제한된 상황에서 일부 거래가 성사될 경우, 가격이 이전보다 높은 수준에서 형성되며 ‘계단식 상승’ 흐름이 나타날 수 있다는 관측이 제기된다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 4월 넷째주(27일 기준) 서울의 주간 아파트 매매가격은 0.14%로 전주(0.15%)와 비슷한 수준을 유지했다. 강남 3구(서초·강남·송파구)는 송파구에 이어 서초구까지 상승 전환한 것으로 나타났다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1주택자나 갈아타기 수요 등은 기존 흐름을 유지할 가능성이 크다”며 “주요 지역을 중심으로 가격 흐름은 상승세가 이어질 여지가 크다”고 했다.

◇집값 상승 땐 보유세 폭탄

이재명 대통령이 부동산 세제에 대해 메시지를 내놓으면서 양도세 중과 외에도 지방 선거 이후 보유세, 장기보유특별공제 개편이 예상된다. 우선 거론되는 방안은 1주택자 세제 개편이다. 장기 보유에 따른 공제 혜택은 줄이고, 실제 거주 기간에 대한 공제를 확대하는 방식이다. 현재 1가구 1주택자는 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있지만, 이 가운데 보유 기간에 따른 공제(최대 40%)를 제외하는 방안이 논의되고 있다. 투자 목적의 보유를 억제하는 대신 실거주 중심의 시장을 만들겠다는 의도로 해석된다. 다만 시장 충격을 고려해 일정 기간 유예를 두고 단계적으로 시행할 가능성이 크다.

실거주 여부에 따라 보유세를 차등화하는 방안도 유력한 시나리오로 꼽힌다. 김윤덕 국토교통부 장관이 이미 “초고가·비거주 1주택자 보유세 개편을 준비 중”이라고 공언한 만큼, 7월 세제 개편안의 핵심 쟁점이 될 전망이다. 비거주 1주택자에 대한 세 부담을 높이면 투자 목적 보유 비용이 증가해 일부 매물이 시장에 유입될 수 있다. 반면 집주인이 늘어난 세 부담을 임대료로 전가할 가능성도 있어 전월세 시장 불안 요인으로 작용할 수 있다는 지적도 있다. 하반기 집값이 지속적으로 오를 경우, 정부가 보유세 강화 등 고강도 세금 정책과 대출규제를 더 강화해서 집값을 폭락시킬 것이라는 관측도 나온다.

◇전세대란 우려 현실화하나?

서울 아파트 전세시장에서 ‘매물 부족’ 현상이 이어지며 전세금은 역대 최고 수준을 경신했다. KB부동산에 따르면, 올해 4월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 6억8147만원으로 집계됐다. 이는 기존 최고치였던 2022년 6월(6억7792만원)을 넘어섰다. 실거주 의무 강화로 전세 매물이 품귀 현상을 일으키고 가격도 올랐다.

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등록임대주택 제도에 대한 손질 가능성도 제기된다. 특히 아파트에 적용돼 온 양도세 중과 배제 혜택이 축소되거나 폐지될 경우, 관련 매물이 단계적으로 시장에 나올 수 있다. 다만 기존 제도를 신뢰하고 임대 의무를 이행한 사업자들과의 형평성 문제가 불거질 수 있어 정책 추진 과정에서 논란이 예상된다. 현재 서울 시내 등록임대주택 약 30만 가구 중 아파트가 5만 가구를 차지하고 있다.

다만 규제 중심 접근만으로는 시장 안정화에 한계가 있는 만큼, 공급 확대가 병행되지 않을 경우 지역 간 양극화와 가격 불안이 심화될 수 있다는 지적도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “향후 매매 가격이 상승하는 것보다 전월세 가격 상승폭이 훨씬 클 것이다”며 “이런 가운데 세금 규제까지 가해지면, 임대인들의 월세 선호 현상이 커져 세입자들의 주거비 부담이 더 가중될 것이다”고 했다. /hongg@chosun.com