입력 : 2026.05.01 06:00
막차 수요로 매물 소진, 프리미엄 최대 20억원까지
관처 이후 거래 급감, ‘조합원 승계’ 매물 희소성 커져
관처 이후 거래 급감, ‘조합원 승계’ 매물 희소성 커져
[땅집고] “지금은 파는 사람도, 사는 사람도 서로 눈치만 보는 상황입니다. 관리처분계획인가 이후에는 장기보유특별공제(장특공제)를 받을 수 없어 세금 부담 때문에 매물이 더 높은 가격에 나올 가능성이 큽니다.”
지난달 30일 찾은 서울 동작구 노량진동 ‘노량진 뉴타운’ 일대에는 재개발조합이 설치한 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 지난 21일 노량진1구역이 동작구로부터 관리처분계획인가를 받으면서다. 2003년 재정비촉진지구 지정 이후 약 23년 만이다. 인근 공인중개사무소 유리창에는 ‘4월 관처 임박’, ‘노량진 최저 초투’ 등의 문구가 적힌 전단이 빼곡하게 붙어 있었다.
노량진1구역은 뉴타운 8개 구역 가운데 최대 규모이자 노량진역(지하철 1·9호선) 인접 입지로 ‘대장주’로 꼽힌다. 동작구 노량진 일대 13만2132㎡ 부지에 최고 49층, 3103가구 규모로 조성될 예정이다. 조합원은 962명이며 총 공사비는 1조927억원, 평당 공사비는 730만원 수준이다. 시공은 포스코이앤씨가 맡았고, 단지명은 ‘오티에르 동작’으로 확정됐다.
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조합은 오는 7월부터 이주를 시작해 약 6개월~1년 안에 이주를 마무리할 계획이다. 관리처분계획인가를 기점으로 사업 속도도 한층 빨라질 전망이다.
◇ 관리처분 직전 ‘막차 수요’ 몰리며 매물 소진·프리미엄 급등
현지의 공인중개사들과 정비업계에 따르면, 관리처분계획인가 직전 이른바 ‘막차 투자’ 수요가 몰리면서 매물 빠르게 소진된 데다 프리미엄 규모도 커졌다. 전용 84㎡ 입주권이 가능한 물건에는 약 15억원 수준의 프리미엄이 붙으며 거래 가격이 25억원 안팎까지 올랐다. 일부 매물은 프리미엄이 18억~20억원까지 확대되기도 했다. 관리처분계획인가 전 매매가 이뤄지면 매도자는 장특공제를 적용받아 세금을 줄일 수 있고, 매수자는 조합원 지위를 넘겨받을 수 있다.
조선일보 AI 부동산에 따르면 지난달 7일 대지면적 172㎡ 단독주택이 32억9000만원에 거래됐고, 같은달 8일에는 대지면적 27.91㎡ 소형 빌라가 19억5000만원에 손바뀜했다. 이어 4월 17일에는 전용 72.59㎡, 대지지분 49㎡ 다세대 주택도 22억원에 거래됐다.
인근 공인중개업소 A대표는 “관리처분계획인가 전에는 세금 부담이 상대적으로 적어 매도자들이 적극적으로 매물을 내놨고, 그 시기에 물량이 거의 정리됐다”며 “지금은 거래가 사실상 멈춘 상태”라고 말했다.
최근 인근 구역의 신규 분양 흥행으로 시세 차익 기대감이 커진 점이 영향을 미친 것으로 보인다. 특히 노량진6구역 ‘라클라체자이드파인’의 성공적인 분양이 시장 분위기를 끌어올렸다는 분석이다. 전용 84㎡ 일반분양가가 최고 25억5320만원(평당 약 7600만원) 수준에도 완판되면서 ‘노량진 신축=25억원대’라는 가격 인식이 자리 잡았다. 조합원 분양가는 약 6억7100만원 수준으로 약 19억원의 시세 차익이 발생했다.
노량진1구역 역시 전용 84㎡ 조합원 분양가가 약 10억8000만원 안팎으로 형성돼있다. 6구역과 비슷한 수준의 일반분양가를 가정하면 15억~18억원 수준의 차익을 기대할 수 있다.
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◇ 조합원 지위 승계 가능 매물 ‘품귀’…희소성에 가격 상승 전망
관리처분계획인가 이후 거래는 잠잠해졌다. 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되면서 거래 가능한 매물이 급감했다. 5년 이상 거주하고 10년 이상 보유한 1주택자에 한해 예외적으로 승계가 허용되지만, 이 조건을 충족하는 물건은 극히 드물다. 여기에 세금과 이주 부담까지 더해지면서 매도자들도 매물을 쉽게 내놓지 않고 있다.
조합원 지위 승계가 가능한 매물이 나올 경우 세금 증가분까지 상쇄하기 위해라서 가격은 올라갈 가능성이 높다는 관측이 나온다. 현장 공인중개업소 B대표는 “입주권으로 넘어오면서 세금 부담이 크게 늘었다”며 “과거에는 공시가격이 지금보다 낮아 관리처분계획인가 전후 세금 차이가 크지 않았지만, 지금은 장특공제를 적용받지 못하면 세금 부담이 크게 늘어나기 때문에 매도자들이 세금 부담만큼을 가격에 반영하려는 경향이 있다”고 했다.
현장 공인중개사무소 유리창에는 “84㎡+59㎡ 1+1, 매매가 32억원·초기 투자금 21억원” 등의 안내문이 붙어 있었다. 일부 매물은 권리가액 17억원에 프리미엄 17억원이 더해지며 34억원 수준까지 호가가 형성됐다.
노량진동 중개업소 매물 정보에 따르면, 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계가 가능한 59㎡+59㎡ 입주권 매물이 약 27억원 수준에 나와 있는 상태다. 종전 시세보다 1~2억원가량 높은 수준이다.
7월부터 본격적인 이주가 시작되고 세제 개편 가능성까지 제기되면서, 시장의 관망세는 당분간 이어질 전망이다. 현장 공인중개업 관계자는 “매도·매수 결정을 미루는 움직임이 이어질 것”이라며 “양도 가능한 소수 매물을 중심으로 가격이 형성되는 ‘희소 매물 장세’가 나타날 가능성이 크다”고 말했다. /min0212su@chosun.com