"감정가 10억 아파트, 1억 주고 샀는데도 손해" 돈 버는 경매 비밀

돈 되는 경매 물건 찾기
김기현 대표의 ‘4단계 공식’

[땅집고] “최저 입찰가가 감정가보다 20~30%만 낮아져도 무조건 주워담는 사람들이 있습니다. 경매 물건은 싼 값에 사기만 하면 수익을 낼 수 있다고 믿어서죠. 하지만 성공하려면 감정가는 철저히 무시해야 합니다.”

국내 최초 인공지능(AI) 기반 경매 정보 플랫폼 땅집고옥션을 만든 김기현 트랜스파머 대표는 최근 깜짝 놀랄만한 수치를 공개했다. 땅집고옥션이 지난 20년간 법원 경매에 나온 약 40억건의 부동산 중 낙찰된 물건과 해당 물건의 추후 매각 결과를 분석해 보니, 경매로 감정가보다 싸게 낙찰받았더라도 결국 손해본 사례가 전체의 60%를 넘었다는 것이다. 김 대표 역시 대학생 시절 감정가 10억원대 주택이 유찰을 거듭해 1억원대까지 떨어진 것을 보고 무작정 낙찰받았다가 손해 본 경험이 있다. 그는 “경매로 돈버는 진짜 노하우는 따로 있다”고 했다.
☞왕초보도 돈버는 경매 전략…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

땅집고옥션이 다음달 19일 문을 여는 ‘부동산 경매 스타터-AI 실전 경매 투자’ 과정에 강사로 나서는 김 대표로부터 진짜 돈되는 경매 물건 찾는 4단계 투자 공식을 들어봤다. 1단계는 좋은 물건을 찾는 것보다 위험 물건을 걷어내는 것이다. 권리관계가 불확실해 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가 부담을 해야 하는 물건을 필터링해야 돈을 잃지 않기 때문이다. 김 대표는 “위험 물건을 먼저 소거한 다음에야 비로소 투자 대상을 고를 수 있다”면서 “땅집고옥션의 AI분석 시스템은 매일 쏟아지는 경매 물건 중 70% 정도를 1차적으로 걸러내고 있다”고 했다.

다음 단계는 ‘팔릴 물건’을 고르는 것. 경매 수익은 낙찰받은 물건을 되파는 시점에 결정된다. 거래 유동성이 높은 지역이나 물건을 선택하는 게 중요하다. 아무리 싸게 낙찰받아도 매각에 실패하면 돈이 묶인다. 실제로 최근 수요가 없는 수도권 외곽 빌라나 신도시 상가를 낙찰받았다가 낭패를 본 투자자들이 적지 않다. 김 대표는 “땅집고옥션에선 경매 물건이 있는 지역 내 최근 1년 동안 같은 용도 부동산에 대한 매각 통계 건수를 투명하게 보여주고 있다”고 했다.

경매 나온 부동산은 일반 매매와 달리 내부 상태를 사전에 확인하기 어렵다. 덜컥 낙찰받았다가 명도에 어려움을 겪거나 예상치 못한 하자를 만나면 수리·명도비 같은 추가 부담을 해야 한다. 3단계가 바로 안전마진이다. 감정가가 아닌 시세 기준으로 최소 20% 정도 낮은 가격에 낙찰받아야 위험에 대처할 수 있다. 땅집고옥션에 따르면 경매로 수익을 낸 낙찰자는 평균적으로 감정가 대비 86.9%에 낙찰받았고 이후 감정가 대비 104.6%에 재매각한 것으로 나타났다. 시세 즉, 팔릴만한 가격을 기준으로 20% 정도 싸게 사야 하는 셈이다.

마지막으로 세금과 부대비용도 신경써야 한다. 결국 투자자가 손에 쥐는 ‘진짜 내 돈’은 단순 차익이 아니라 각종 비용 차감 후 수익이기 때문이다. 특히 주거용 부동산은 낙찰 후 1년 이내에 되파는 이른바 ‘단타’ 투자시 양도소득세율이 70%로 높다는 점을 감안해야 한다. 세금을 덜 내기 위해 매매사업자를 활용하는 경우에도 종합소득세까지 고려한 세 부담을 계산해야 정확한 수익 판단이 가능하다. 땅집고옥션에서는 세금분석기를 통해 취·등록세, 양도세, 법무사·공인중개사 비용 등을 입찰 전에 시뮬레이션해 볼 수 있다.

김 대표는 “남들이 모르는 특별한 정보가 있어야 경매로 돈을 벌 수 있는 게 아니다”면서 “땅집고옥션을 활용해 데이터에 기반한 합리적 의사결정을 내리는 것이 성공 투자 첫걸음”이라고 했다. /leejin0506@chosun.com

땅집고옥션이 오는 5월 19일 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정을 개강한다. 경매 경력 20년 넘는 실전 고수, 인공지능(AI) 기술로 무장한 경매 애널리스트가 수강생이 낙찰 성공할 때까지 밀착 코칭한다. 수강생 오픈카톡방을 운영해 질의 응답과 알짜 물건 정보를 계속 제공한다. 땅집고옥션 무료 이용권과 경매 전자책도 준다. 오는 30일까지 등록하면 과정별 50만원 할인한다. (02)6949-6176. (▶바로가기)