"4억 더 주고 샀는데" 주인은 싱글벙글, 2년간 외면받던 아파트의 반전

[땅집고] 지은 지 25년 넘었지만 재건축이 불가능해 2년 넘게 경매 시장에서 외면받던 서울 행당동 43평형 아파트가 최근 29명이 경쟁한 끝에 감정가보다 4억원 이상 비싸게 낙찰돼 관심을 모은다.

23일 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 해당 물건은 성동구 행당동 ‘행당한진타운’ 아파트 12층 전용면적 114㎡(43평형)이다. 침실 4개, 화장실 2개, 거실, 주방 등을 갖췄다. 사건번호는 2024타경782다.

이 물건은 지난 13일 서울동부지법 경매법정에서 18억7751만원에 주인을 찾았다. 감정가 14억6000만원보다 30%쯤 높은 가격이다. 최저입찰가(11억6800만원)와 비교하면 60% 이상 높다. 입찰 경쟁도 뜨거웠다. 29명이 응찰했다. 올 4월 3주차 전국에서 입찰한 경매 물건 중 가장 많은 응찰자가 몰렸다.

하지만 이 물건은 경매 초기 투자자들로부터 외면받았다. 2000년 준공한 이 아파트는 지상 25층 21개동 총 2123가구로 규모가 크다. 입지도 실거주에 적합하다. 지하철 5호선 행당역이 단지 바로 앞이다. 행현초등학교까지 걸어서 5분쯤 걸리고 인근에 무학중, 무학여고가 있어 교육 환경도 나쁘지 않다.

문제는 단지가 낡았지만 용적률이 294%로 높아 재건축이 사실상 불가능해 투자 가치가 낮았던 것. 더구나 감정가도 시세보다 높았다. 1회차 입찰 시점인 2024년 10월 해당 물건의 시세는 14억8000만원. 감정가와 시세 차이가 2000만원에 불과했는데, 각종 비용을 고려하면 오히려 비쌌다.

☞ "6주면 낙찰, 7주면 수익" 수도권 아파트 돈 벌 준비된 사람만 클릭

결국 2024년 3월 경매 개시 결정이 난 뒤 같은 해 10월 열린 1회차 입찰에 응찰자가 없어 유찰됐다. 이후 채권자 연기 신청으로 세차례나 기일 변경된 후 올 4월에야 2회차 입찰을 진행했다.

그런데 2년여만에 상황이 확 바뀌었다. 작년 6월과 10월 정부가 대출 규제를 강화하면서 성동구 아파트 가격이 급등하기 시작한 것. 이 단지 역시 지난해 5월 14억~15억원대에서 6월에 18억원까지 치솟았다. 올 3월에는 19억6000만원에 거래돼 최고가를 찍었다.

또 다른 호재도 생겼다. 바로 리모델링 사업이다. 이 아파트는 현재 리모델링 추진위원회가 결성돼 조합설립 단계에 있다. 권리관계도 단순했다. 매각물건명세서에 따르면, 임차인 없이 전 소유자가 직접 거주해 명도 리스크는 없었다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “감정가 대비 낙찰가율이 128%를 넘긴 것은 2년 전 감정 시점보다 현재 자산 가치가 대폭 상승했음을 시장이 인정했다는 증거”라며 “땅집고옥션 AI 시세 추정가(18억2346만원)보다도 5000만원쯤 높게 낙찰됐는데, 리모델링 분담금, 추가 분담금 리스크보다 입지적 희소성과 향후 신축 전환 시 프리미엄을 높게 평가한 결과”라고 했다.

땅집고옥션은 오는 5월 19일 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정을 개강한다. 경매 경력 20년 넘는 실전 고수, 인공지능(AI) 기술로 무장한 경매 애널리스트가 수강생이 낙찰받을 때까지 밀착 코칭한다.

김기현 땅집고옥션 연구소장과 안영효 바른NPL대부 대표가 ‘초보자를 위한 AI 실전 경매 투자’ 과정을 맡았다. 안정일 설마TV대표가 소액 투자자를 위해 ‘서울·수도권 주거용 경매 도전반’, 이현정 즐거운컴퍼니 대표가 ‘자산가를 위한 프리미엄 경매 투자’을 강의한다.

수강생이 실제로 ‘알짜 물건’을 경매를 통해 명도받을 수 있도록 다양한 코칭을 제공한다. 땅집고옥션 무료 이용권과 경매 전자책도 준다. 오는 30일까지 등록하면 과정별 50만원 할인한다. (02)6949-6176. /raul1649@chosun.com

땅집고옥션이 오는 5월 19일 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정을 개강한다. 경매 경력 20년 넘는 실전 고수, 인공지능(AI) 기술로 무장한 경매 애널리스트가 수강생이 낙찰 성공할 때까지 밀착 코칭한다. 수강생 오픈카톡방을 운영해 질의 응답과 알짜 물건 정보를 계속 제공한다. 땅집고옥션 무료 이용권과 경매 전자책도 준다. 오는 30일까지 등록하면 과정별 50만원 할인한다. (02)6949-6176. (▶바로가기)