로또청약 아니면 안한다…서울 한복판 '래미안'도 미계약 속출

‘래미안’인데 미분양 굴욕?…당첨 이후 계약 이탈 이어져
강남권은 700대 1 흥행 이어 ‘완판’ 흐름

[땅집고] 최근 수익성에 따른 ‘선별 청약’ 기조가 뚜렷해지며 서울 청약시장 양극화가 심화하고 있다. 시세 차익이 거의 없는 단지는 계약 이탈이 이어지는 반면, ‘20억원 로또’를 보장하는 강남권 단지는 청약과 계약 모두 흥행하고 있다.

22일 부동산 업계에 따르면 서울 강서구 방화동 ‘래미안 엘라비네’는 일반분양 272가구 중 56가구가 미계약으로 남았다. 지난달 1순위 청약에서는 137가구 모집에 3426명이 몰리며 평균 25대 1의 경쟁률을 기록했던 단지다. 예비당첨자 160번까지 기회가 돌아갔음에도 일부 물량은 끝내 계약으로 이어지지 않았다.

미계약의 주요 원인으로는 ‘시세 차익 축소’가 지목된다. 통상 분양 단지는 주변 시세보다 낮은 가격으로 공급돼 시세 차익이 기대되지만, 이 단지는 인근 시세와 비슷하거나 오히려 높아 투자 매력이 떨어진다는 분석이다.

래미안 엘라비네의 분양가는 84㎡(이하 전용면적) 기준 17억~18억원대, 115㎡는 21억~22억원대로 높게 책정됐다. 이는 인근 단지 같은 평형이 16억원~17억원 선이라는 점을 감안하면 가격 경쟁력이 크지 않은 수준이다.

조선일보 AI부동산에 따르면 마곡 힐스테이트 84㎡는 지난 2월 16억6000만원에 거래됐고, 마곡엠밸리6단지 84㎡는 지난 2월 17억5000만원 수준에 거래됐다.

반면 분양가 상한제를 적용해 수십억원의 시세차익이 보장되는 강남권 아파트는 전혀 다른 흐름을 보인다. 이달 초 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’는 일반공급 1순위 청약에서 43가구 모집에 3만540명이 신청해 평균 710.23대 1의 경쟁률을 기록했으며, 계약까지 이어졌다.

오티에르 반포 59㎡와 84㎡ 분양가는 각각 평균 19억8300만원, 26억8300만원으로, 인근 ‘메이플 자이’와 ‘신반포 르엘’ 대비 15억~20억원가량 낮은 수준이다. 이처럼 큰 폭의 가격 차이에 따른 시세 차익 기대가 청약 흥행을 넘어 실제 계약으로까지 이어지고 있다는 분석이다.

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업계에서는 청약 시장 내 수요자들의 옥석 가리기가 더욱 정교해진다고 전망한다. 수요자들이 청약 판단 기준이 ‘시세 차익 가능성’을 중심으로 재편되고 있다는 분석이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “당첨 시 기대 수익에 따라 청약 가점 커트라인이 극명하게 갈리고 있다”며 “시세 차익이 큰 단지는 커트라인이 70점대 중반까지 치솟는 반면, 차익이 10% 안팎에 그치는 단지는 50점대 수준으로 낮아지는 등 수익성에 따른 양극화 기조가 더욱 견고해지는 추세”라고 설명했다.

특히 전문가들은 묻지마 청약’에 대해 “신중해야 한다”고 당부한다. 청약 당첨 후 계약을 포기할 경우 청약통장 재사용이 제한되고 일정 기간 청약 자격이 제한되는 등 불이익이 따르기 때문이다. 박 대표는 “예상되는 시세 차익과 함께 자신의 현금 보유 여부와 대출 가능 금액을 함께 고려해야 한다”며 “최근처럼 대출 규제가 강화된 상황에서는 잔금 마련 가능성이 청약 성패를 좌우한다”고 조언했다. /min0212su@chosun.com