2년간 30억 폭등, 반포 아파트의 비밀…2000가구 80%가 한강변

한강변 48층·2056가구 ‘디에이치 르블랑’
2056가구中, 일반분양 단 225가구
전용 137㎡ 70억 찍었다

[땅집고] “신반포2차는 향후 원베일리를 넘어서는 대장주가 될거에요. 한강변을 따라 최고 49층으로 올라서는 데다, 약 780m에 이르는 수평 한강 조망을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 메리트죠” (라인공인중개사 사무소 박은미 대표)

서울 서초구 잠원동 신반포2차 일대에 천지개벽이 예상된다. 반포대교 남단 한강변 핵심 입지에 자리한 이 단지는 최근 재건축 통합심의를 통과하면서 한강변 라인의 차기 대장주 기대감이 확산하고 있다.

서울시는 16일 제7차 정비사업 통합심의위원회를 열고 신반포2차 재건축 사업을 조건부 의결했다. 사업 확정에 가까운 단계에 들어서면서 일대 시장 분위기도 한층 달아오르는 모습이다.

◇ 한강변 48층에 현대건설 하이브랜드

신반포2차는 1978년 준공된 1572가구 단지를 허물고 지하 4층~지상 최고 48층, 12개 동, 2056가구 규모로 재탄생한다. 시공은 현대건설이 맡았으며 하이엔드 브랜드 ‘디에이치(THE H)’가 적용된 ‘디에이치 르블랑’이 단지명으로 확정났다.

용적률 299.98%를 적용한 이 단지는 가로로 길게 쭉 뻗은 형태의 부지 덕에 재건축 후 전체 가구 중 80% 이상이 한강 조망이 가능하다. 여기에 반포 한강시민공원과 연결되는 보행 동선을 확보한 ‘개방형 수변 단지’로 설계된 것이 특징이다. 단지 내에는 공공보행통로와 함께 북라운지와 갤러리 카페 등이 들어서고, 어린이집, 경로당 등 공공개방시설도 포함한다. 기부채납을 통해 치안센터, 아버지센터 등도 들어설 예정이다.

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◇ 일반분양 225가구뿐?

전체 2056가구 중 조합원과 임대 물량을 제외한 일반분양은 225가구에 불과하다. 반포 일대에서도 손꼽히는 희소분양이다. 이 같은 공급 구조는 향후 분양가 상승과 시세 견인을 동시에 자극할 것으로 내다본다. 특히 바로 인근에서 ‘래미안 원베일리’가 초고가 단지로 자리 잡은 만큼, 후속 주자로서의 기대감이 크다.

시장 반응은 이미 가격으로 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 137㎡는 올해 1월 70억원에 거래됐다. 불과 2년 전 40억원 초반 수준에서 약 30억원 가까이 상승한 것이다. 전용 68㎡도 지난달 42억2500만원에 거래됐다. 이는 인근 신축 단지보다 높은 수준이다. 국민평형인 84㎡(34평) 반포센트럴자이가 49억8000만원, 반포르엘이 52억8000만원에 거래된 것과 비교하면, 재건축 이전 단지가 오히려 더 높은 가격을 형성한 셈이다.

라인부동산 박은미 대표는 “신반포2차는 향후 원베일리를 넘어서는 대장주가 될 가능성이 있다”며 “한강변을 따라 최고 49층으로 올라서는 데다, 약 780m에 이르는 수평 한강 조망을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 경쟁력”이라고 말했다.

◇ 분담금 수억원…조합원 부담은 변수

다만 높은 기대감만큼 조합원 부담도 만만치 않다. 현재 추정 공사비는 3.3㎡(1평)당 950만~1100만원 수준으로 논의 중이다. 이에 따라 기존 22평형 보유자가 전용 84㎡로 갈 경우 약 10억원 수준의 분담금을 예상한다.

세부적으로 보면 전용 107㎡ 보유자가 동일 면적대(약 105㎡)를 받을 경우 약 7억400만원, 전용 68㎡ 보유자가 84㎡로 갈 경우 약 10억2900만원의 분담금을 추정한다. 면적을 줄여도 부담금이 발생하는 구조로, 재건축 사업성의 핵심 변수로 꼽힌다.

현대건설 관계자는 “현재 시점에서 공사비 변동을 구체적으로 논하기에는 이르다”고 말했다. 이어 “사업시행계획 변경 여부와 설계 조정, 인허가 절차 등 변동 요인이 많아 공사비는 향후 과정에 따라 달라질 수 있다”고 언급했다. 신반포2차아파트 재건축정비사업 김영일 조합장은 “현대건설이 현재 평당 950만원 수준의 공사비를 제안한 상태”라며 “공사비는 아직 본계약이 체결되지 않은 만큼, 향후 현대건설과 추가 협의를 이어갈 예정”이라고 했다.

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◇ 대법원 판결로 사업 속도…“차기 대장주 굳히기”

상가 조합원 자산 가치 산정 비율을 둘러싼 갈등도 일단락되는 분위기다. 상가 동의를 얻기 위해 비율을 완화하는 과정에서 일부 조합원이 반발했지만, 최근 대법원이 ‘조합원 전원 동의는 필요 없다’는 취지로 조합 손을 들어주면서 사업 리스크는 상당 부분 해소됐다. 반도공인중개사 대표 전모(70)씨는 “일단 분쟁은 일단락되는 흐름”이라면서도 “아직 사업이 본격화된 초기 단계인 만큼 향후 진행 상황을 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

김 조합장은 사업성과 관련 “약 1600평 규모의 국공유지를 무상양도 받는 대신 기부채납이 이뤄졌다”며 “이로 인해 택지 면적이 약 30% 늘어나면서 일부 평형 확대 여지는 생겼다”고 했다. 이어 이어질 일정에 대해서는 “10월 말 사업시행인가 총회를 거쳐 11월 서초구청에 접수할 계획”이라며 “인가 시점은 올해 말에서 내년 초로 예상하고, 내년 상반기 관리처분인가 이후 하반기 이주를 목표로 하고 있다”고 했다. /kso@chosun.com