"美·日·英 다주택자도 실거주하면 양도세 감면" 국회 보고서가 밝힌 진실

[땅집고] “미국, 독일, 일본, 프랑스 등 주요국은 보유주택 수와 무관하게 실거주 요건 충족 시 세제 인센티브가 있고, 영국은 다주택자 중과세 개념은 없다.”

한국세법학회가 2025년 4월 작성한 ‘주택 양도소득세의 문제점과 개선방안 연구’ 보고서에 따르면 따르면, 한국의 주택 양도소득세 제도가 주요국과 비교해 예측 가능성이 떨어져 가격 안정 효과보다 부작용이 크다는 분석이다. 조세 안정성과 신뢰성을 확보하기 위해 세제 개편을 부동산 정책 수단과 분리해야 한다는 연구 결과다.

국회예산정책처의 연구용역사업으로 수행한 해당 연구는 박훈 서울시립대 세무학과 교수, 한양사이버대 재무·회계·세무학과 교수, 정연대 세무사, 권형기 변호사 등이 참여했다. 그간 정부가 부동산 세제 정책을 투기 억제와 주거 안정의 수단으로 사용해왔지만, 여러 부작용이 동반한 것을 근거로 제도 정비가 시급하다는 점을 강조했다.

현재 한국의 양도세 과세 방식은 상당히 복잡하다는 지적이 나온다. 분류과세, 누진세율(6~45%) 구조를 적용하고, 고가주택(12억 원 초과), 다주택자, 단기보유자 등에 대해 중과세율을 적용한다. 비과세 요건과 공제 조건이 복잡하며, 조정대상지역 여부, 취득·거주 시점 등에 따라 과세 내용도 서로 다르다.

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한국은 보유기간, 실거주 여부, 주택수 등에 따라 세율과 공제 기준이 복잡해 변동성이 큰 것으로 나타났다. 반면 주요 국가들은 보유기간 중심으로 장, 단기 양도소득을 명확히 구분하고, 다주택 여부에 따라 과세 차등을 두지 않는 구조다.

보고서는 “미국, 독일, 일본, 프랑스 등 주요국은 보유주택 수와 무관하게 실거주 요건 충족 시 비과세 혹은 공제를 허용한다”며 “영국도 주거용 주택 양도 시 단일한 세율을 적용하고, 다주택자 중과세 개념은 없다”고 분석했다.

이를 근거로 한국 세제에 대해 “과세 구조 예측 가능성과 단순성 제고가 필요하고, 보유기간 또는 실거주기간 중심의 단일 비과세 요건 도입이 요구된다”고 지적했다.

최근 이재명 대통령이 단계적인 폐지를 시사한 장기보유특별공제에 대해서는 재정비가 필요하다고 분석했다. 현행처럼 주택수, 보유기간, 지역 등에 따라 최대 80%까지 공제해주는 형태가 아니라 보유기간에 따라 단계적으로 세율을 감면해주는 방식으로 단순화해야 한다는 것이다.

또 다주택 양도세 중과 역시 과도한 수준이라는 평가다. 아직까지는 중과가 유예되고 있으나, 오는 5월 9일을 끝으로 유예 조치가 종료된다.

연구는 ▲5년 보유(거주) ▲10년 보유(거주) ▲동일한 가격의 2주택 보유 중 1채만 양도(10년 보유 및거주) ▲ 동일한 가격의 2주택 보유 중 1채만 양도(1년 보유, 실거주 없음) 등 네 가지 시나리오에서 세부담의 차이를 분석했다. 3인 가구, 수도권, 30억원 주택(취득 당시 10억원)을 기준으로 했다.

시뮬레이션 결과에 따라 한국은 2주택 이상일 두 가지 시나리오에서 각각 4억460만원, 7억3920만원의 세를 부담해야 했다. 거주 여부와 무관하게 단순 보유 주택수에 따라 세부담이 커졌다. 이에 대해 “주택 수가 아닌 거주 목적, 보유기간에 기반한 과세원칙 재정립이 요구된다”며 중과세율 완화 혹은 폐지를 주장했다.

끝으로 이 연구는 양도소득세제의 본연의 기능을 하도록 부동산 정책 수단과 완전히 분리해야 한다고 지적했다. “양도소득세 과세를 강화하거나 완화하는 정책은 정부가 목표한 정책적 기능 수행의 적절한 방법이 아니므로, 부동산 정책의 보완적․보조적 수단을 넘는 양도소득세제의 역할을 기대하는 것은 바람직하지 않다”고 했다. /raul1649@chosun.com