삼성과 포스코, 반포서 재건축 '쩐의 전쟁' …무한 자금 vs 초저금리

신반포19·25차 재건축 수주전
삼성물산 vs 포스코…자금력과 금융혜택 강조

[땅집고] 서울 서초구 잠원동의 알짜배기 재건축 단지인 ‘신반포 19·25차’ 통합재건축 수주를 두고 삼성물산과 포스코이앤씨가 맞붙었다. 양 사가 제출한 사업제안서가 공개된 가운데 국내 시공능력평가 1위인 삼성물산은 압도적인 자금력을, 포스코이앤씨는 파격적인 금융 혜택과 속도를 앞세워 조합원 표심 잡기에 나섰다. 핵심 쟁점 3가지를 짚어봤다.

신반포19·25차 재건축은 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 약 614가구 규모로 계획된 사업으로 총 공사비만 4434억원(평당 1010만원)에 달한다. 지난 10일 입찰 마감 결과 두 회사가 맞붙으며 경쟁입찰이 성립됐다.

①무제한 자금력이냐, 초저금리냐

가장 극명한 차이를 보이는 지점은 사업비와 이주비 대여 조건이다. 삼성물산은 건설업계 최고 수준인 ‘AA+’ 신용등급을 무기로 사업비와 사업촉진비 대여 규모에 ‘한도 없음’을 명시했다. 또한 기본 이주비를 포함한 LTV 100% 지원을 약속해 조합원들의 자금 조달 불확실성을 제거했다.

반면 포스코이앤씨는 이자 비용 절감에 집중했다. 사업비 대여 금리로 ‘CD-1%(최저보장 1.82%)’라는 고정가산금리를 제시했다. CD(양도성예금증서) 금리보다도 낮은 수준으로, 금리 변동에 따른 이자 인상 리스크를 차단하겠다는 취지다. 추가 이주비의 경우 오티에르 반포나 메이플자이 등 인근 신축 단지의 전세가를 보장하는 실질적인 대안을 내놓았다. 실제 이주 과정에서 체감할 수 있는 ‘현실적 혜택’을 강조한 셈이다. 포스코이앤씨는 사업촉진비로 세대당 12억원, 총 5350억원 규모를 제안했다. 세입자 보증금 반환 등을 고려한 지원이다.

②포스코 “7개월 더 빨리, 더 싸게” VS 삼성 “골든타임 분양으로 수익 극대화”

가격과 시간 싸움에서는 포스코이앤씨가 다소 공격적이다. 포스코이앤씨가 제안한 평당 공사비는 979만8000원으로, 삼성물산(1005만8001원)보다 약 26만원 저렴하다. 공사 기간 역시 포스코이앤씨는 49개월을 제안해 삼성물산(56개월)보다 사업 속도를 7개월 앞당겼다.

최근 재건축 시장의 리스크인 물가 변동에 따른 공사비 인상에 대해서도 양사의 계산법이 갈렸다. 포스코는 입찰 마감일로부터 6개월간 인상이 없음을 확약하고, 인상 시에도 100억원 한도 내에서 최소화하는 장치를 뒀다. 삼성물산 역시 6개월간 인상 없음 조건을 내걸었다. 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 지수를 적용해 합리적인 조정을 제안했다.

분양 전략에서도 두 시공사의 접근법은 차이를 보였다. 포스코이앤씨는 ‘후분양’을 제안해 사업의 안정성을 내세운 반면, 삼성물산은 선분양·후분양·준공 후 분양 중 가장 유리한 방식을 시장 상황에 따라 선택할 수 있는 이른바 ‘골든타임 분양제’를 앞세워 단지 분양 수익 극대화 가능성을 열어뒀다.

③반포 최고 180m 높이와 250m 스카이브릿지 대결

설계안에서는 하이엔드 자부심 대결이 치열하다. 두 시공사 모두 조합원 전 가구 100% 한강 조망을 전면에 내세웠다.

삼성물산은 단지명을 ‘래미안 일루체라’로 제안하고 반포 최고 높이인 180m랜드마크 2개 동을 조성할 계획이다. 양 사가 제안한 전체 가구 수는 삼성물산 616가구, 포스코이앤씨 602가구로 차이를 보인다. 전용 84㎡ 이상 중대형 평형도 삼성물산은 524가구로 포스코이앤씨보다 27가구가 많다.

포스코이앤씨는 ‘더반포 오티에르’를 앞세워 49층 높이, 그리고 250m 길이의 스카이브릿지 3개소를 조성한다는 구상이다. 또한 삼성물산이 2가구로 제안한 펜트하우스를 13가구까지 늘려 단지의 희소성을 높이는 전략을 택했다. 세대 천장고는 3m로 삼성물산(2.75m)과 비교해 더 높아 개방감을 확보했다. / mjbae@chosun.com