"상가에 금 발랐나" 반포 신축 상가 평당 2억…부촌도 공실 공포

래미안 트리니원 상가 분양가 평당 2억
5가구당 상가 1실 ‘공급 과잉’ 우려
고분양가에 미분양·공실 우려 확산

[땅집고] 올해 8월 입주를 앞둔 서울 서초구 반포동 ‘래미안 트리니원’ 상가가 아파트 일반분양가보다 두 배를 훌쩍 넘는 가격에 분양에 나선다. 계약면적 기준 평당 2억원에 달하는 분양가를 두고 시장에서는 미분양과 공실 우려가 동시에 제기된다.

◇상가 전용면적 1평에 4억 수준

19일 부동산업계에 따르면 래미안 트리니원 단지 내 상업시설 ‘나인 반포’는 이달 본격적인 분양에 돌입한다. 상가는 지하 1층부터 지상 5층까지 총 387실 규모로 조성하며, 이 가운데 약 160실을 일반에 공급한다.

지상 1층 기준 계약면적 1평당 분양가는 1억5000만~2억원 선이다. 하지만 이 수치는 복도·엘리베이터·주차장 등 공용면적이 포함된 가격이다. 실제 임차인이 사용하는 전용면적 기준으로 환산하면 상황은 달라진다. 실평수 기준 1평당 가격은 3억5000만~4억5000만원, 평균 4억원 안팎까지 올라간다.

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이는 같은 단지의 아파트 분양가와 비교하면 격차가 뚜렷하다. 지난해 11월 청약을 진행한 래미안 트리니원 일반 분양가는 평당 8484만원으로 당시 역대 최고 수준을 기록했다. 전용 59㎡ 기준 최저 분양가는 18억4900만원이었지만, 현재 분양권 호가는 45억원을 넘어서는 등 시세와의 격차가 25억~30억원에 달하는 ‘로또 청약’ 단지로 평가받았다.

반면 상가는 분양가 상한제가 적용되지 않는 구조 탓에 평당 2억원 수준으로 책정되며 아파트 일반 분양가 대비 2.4배가량 높은 가격이 형성됐다. 인근의 한 공인중개업소 관계자는 “인근에 고속버스터미널 상가가 워낙 커서 래미안 원베일리 등 주변 아파트에선 상가 분양과 임차인을 구하는 게 쉽지 않다”고 했다.

◇반포 주요 단지 재건축으로 상가 공급 과잉 우려

가격만큼이나 시장이 주목하는 부분은 공급 규모다. 래미안 트리니원은 총 2091가구 규모인데 상가는 387실에 달한다. 단순 계산으로 아파트 5.4가구당 상가 1실이 배정된 셈이다. 최근 상가 시장 침체인 점을 고려해 업계에서는 통상 단지 내 상가가 100가구당 1실 수준일 때 적정 공급으로 평가한다. 이를 감안하면 과잉 공급이라는 우려가 나온다.

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특히 지상 1층에서만 100실이 넘는 물량이 한꺼번에 풀린다는 점도 부담이다. 여기에 단지 맞은편에서 재건축이 진행 중인 ‘디에이치 클래스트’(약 5000가구 예정) 역시 대규모 상업시설을 포함할 것으로 예상되면서, 향후 구반포역 일대 상가 공급을 더욱 늘어날 전망이다.

최근 상가 시장 환경도 녹록지 않다. 금리 부담과 소비 위축이 겹치며 임대 수요가 줄어든 가운데, 고분양가 상가는 임대료를 높일 수밖에 없는 구조라 공실 리스크가 커지고 있다. 실제 강동구 ‘올림픽파크포레온’은 1만2000가구 배후 수요에도 불구하고 477실 규모 상가와 높은 분양가 부담으로 입주 이후에도 1층 입점률이 50% 수준에 머물고 있는 것으로 전해진다.

높은 분양가는 결국 임대료 상승으로 이어진다. 투자 수익률을 맞추려면 임차인이 감당해야 할 임대료 역시 높아질 수밖에 없다. 이는 임차인 유치 실패와 공실 장기화로 이어지고, 결국 상가 가치와 단지 전체 상권 활성화를 가로막는 악순환을 초래할 수 있다. 이 같은 흐름 속에서 최근 일부 재건축 단지들은 상가를 축소하거나 아예 배제하는 방향으로 설계를 바꾸고 있다. 상가 공실 리스크가 사업 전체의 부담 요인으로 작용하고 있기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “9호선 구반포역과 직접 연결되는 초역세권 입지와 반포 일대의 고소득 배후 수요는 분명 강점”이라면서도 “현재처럼 위축된 상가 시장에서 평당 2억원의 분양가를 시장이 얼마나 받아들일지는 불확실하다”고 말했다. /hongg@chosun.com