분당 재건축 대장 양지마을, 신규 신탁사 입찰 한다…이유는

[땅집고] 경기 성남시 분당신도시 재건축 대장으로 불리는 양지마을 통합재건축 구역이 신탁사 교체를 앞두고 있다. 기존 예비사업시행자였던 한국토지신탁은 소유주 측의 협약 해지 요구를 수용하면서도 새 신탁사 입찰도 검토하는 것으로 알려졌다.

정비업계에 따르면, 분당 양지마을 통합재건축구역 주민대표단은 오는 20일부터 사업시행자 지정을 위한 신규 신탁사 선정 입찰 접수를 진행한다. 최근 업무협약 해지 요청을 받은 한국토지신탁은 주민대표단의 주장을 반박하면서 신규 입찰 응찰을 검토하겠다고 밝혔다.

양지마을 통합재건축 구역은 금호1·청구2·금호3·한양1·한2 등 아파트와 주상복합을 묶였다. 현재 4871가구를 헐고 7000여가구로 재건축한다. 2024년 11월 재건축 선도지구 선정된 데 이어 올 초 특별정비구역으로 지정됐다.

한토신은 신탁 방식 재건축을 채택한 양지마을과 선도지구 공모 과정부터 협업해왔고, 작년 7월 예비사업시행자 MOU를 맺었다. 하지만 양지마을 주민대표단은 지난달 31일 한토신에 MOU 해지 요청서를 발송했다.

☞"은행에 묵혀둔 돈" 3천만 원으로21채 일궈낸'부동산 경매 수익'의 비밀

◇ 해지 사유는 ‘신탁 수수료 미제시’…“주민 단체 대표성 논란 때문”

한토신은 이달 초 비용 정산 등 후속 절차에 대한 합의서 서명을 전제로 주민대표단의 MOU 해지요청을 수용하겠다고 밝혔다. 동시에 양지마을 소유주들과 갈등 과정에서 생긴 논란에 대한 입장을 밝혔다.

주민대표단이 협약해지의 주요 사유로 제시한 신탁 수수료 제안 보류 등에 대해 한토신 측은 “추후 법적인 리스크를 방지하기 위한 조치”라고 설명했다. 현재 양지마을 주민단체는 한양단지 중심의 주민대표단과 금호, 청구 중심의 추진위원단으로 갈려있기 때문이다.

이에 대해 한토신은 “주민대표단은 임기 만료 여부와 단지별 구성 비율을 두고 소유자 간 극심한 갈등이 진행 중이었으며, 이는 현재까지도 해소되지 않은 상태”라며 “대표권이 불명확한 상태에서 주요 계약 조건을 확정할 경우, 향후 협의 결과에 대한 무효 소송 등 법적 분쟁으로 번질 수 있다”고 밝혔다.

한토신 측은 소유주들의 협약 해지 동의율에 착시가 있다는 입장이다. 주민대표단 측은 75%가 해지에 동의했다고 밝혔으나, 실제로는 전체 소유주 4871명 중 36%(1742명)만 설문에 참여했고, 그 중 75%가 찬성표를 던진 것이라고 설명했다. 전체 소유주 중에서는 약 27%가 협약해지에 동의했다는 것이다.

한토신은 양지마을 재건축의 최대 위기였던 특별정비구역 지정 과정에서 전략환경평가 절차 누락에 대해서는 “전략적 생략”이었다고 밝혔다. 작년 11월 특별정비구역 지정 신청 당시 국토교통부는 양지마을 구역 면적이 30만㎡을 초과해 전략환경영향평가가 필요하다는 검토 의견을 통보했다. 정비물량 이월 방침에 따라 6개월 이상 걸리는 환경영향평가를 받으면 양지마을뿐 아니라 분당 전체의 재건축에 영향을 줄 수 있었던 문제였다.

결국 양지마을은 구역 내 학교 부지, 중앙 존치 도로를 제외하면서 돌파구를 마련한 끝에 특별정비구역 지정을 완료했다. 한토신은 “당사는 법적으로 적법하게 평가를 생략하는 방안을 도출했는데, 소유자에게 불이익이 없는 범위 내에서 사업 무산을 방지하기 위한 전문적인 행정 판단”이라며 “실효성이 입증돼 현재 ‘THE시범’ 등 타 선도지구에서도 사업 기간 단축을 위해 동일한 방식(학교 제척 등)을 채택했고, 시범1단지(삼성·한양) 역시 차기 특별정비계획안에 학교 제척을 반영할 예정”이라고 했다.

◇ “10억원 정산 먼저” vs “합의 안 되면 절차 진행”

정비업계에 따르면, 한토신은 주민대표단에 유감을 표하면서도 신속한 사업 추진을 위해 새 신탁사 입찰에 응한다는 방침이다. 한토신 측은 “주민대표탄은 타 신탁사와 접촉하는 등 대립각을 세웠다”면서도 “합의해지서 초안을 발송하여 긴밀히 협의 중이며, 향후 진행될 공개경쟁입찰에 대해서도 입찰 조건의 공정성과 객관성을 면밀히 검토한 후 참여 여부를 결정할 방침”이라고 밝혔다.

☞왕초보도 돈버는 경매 전략…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

주민대표단 측은 오는 20일부터 새 신탁사 입찰 절차를 진행할 예정이지만, 복수의 주민단체와 한토신 측이 협의한 합의서 서명이 선제돼야 하는 상황이다. 한토신 측은 선부담한 사업비와 용역비를 포함해 약 9억6575만원을 주민대표단이 정산해달라고 합의서에 명시했다. 주민대표단은 새 신탁사 선정 시 사업비를 정산할 수 있다며 합의서 수정을 요구한 상태지만, 아직 내용을 확정하진 못했다.

주민대표단의 김영진 대표는 “8월 노후계획도시 특별법 개정안 시행 전까지 사업시행자 지정을 위해서는 시간이 많지 않기 때문에 합의서 내용을 확정하지 못한다면 MOU 해지 요청이 아니라 통보 후 신탁사 입찰 절차를 진행할 것”이라고 밝혔다. /raul1649@chosun.com